??在經(jīng)歷了1-2月份傳統(tǒng)淡季供求季節(jié)性回落后，2025年3月供應(yīng)環(huán)比倍增，迎來年內(nèi)首個(gè)高點(diǎn)。

??CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，3月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積721萬平方米，環(huán)比倍增166%，同比下降36%。不同能級(jí)城市依然延續(xù)分化行情。

??從供給結(jié)構(gòu)來看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為37%、51%和12%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。七成以上城市以主城為供應(yīng)主力。

??從3月5日國務(wù)院總理李強(qiáng)在第十四屆全國人大三次會(huì)議上作的政府工作報(bào)告內(nèi)容來看，強(qiáng)調(diào)用更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展，表述較2024年12月9日中央政治局會(huì)議“穩(wěn)住樓市股市”更為積極。

??我們認(rèn)為，在政策暖風(fēng)推動(dòng)下，3月供給“量質(zhì)雙增”，疊加營銷助力，核心一二線城市新房成交環(huán)比漲幅約可達(dá)30%-50%。

??2025年3月，房企推盤積極性穩(wěn)步上升。據(jù)CRIC調(diào)研，3月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積721萬平方米，環(huán)比倍增166%，同比下降36%，受1-2月基數(shù)較低影響，一季度累計(jì)同比下降28%。

??雖然從絕對(duì)量來看，受土地成交約束，房企推盤量大不如前，不過單月規(guī)模還是略好于去年10月水平，達(dá)到了2025年年內(nèi)高點(diǎn)。

??分能級(jí)來看，一線城市推盤積極性依然較高，3月預(yù)計(jì)供應(yīng)170萬平方米，環(huán)比上漲222%，同比下跌50%。北上廣深中僅上海供應(yīng)略顯疲軟，預(yù)計(jì)供應(yīng)約6萬平方米，環(huán)比下降72%，同比下降95%，北京供應(yīng)量最高，預(yù)計(jì)約73萬平方米，環(huán)比增加1783%，主要受2月春節(jié)假期基數(shù)較低影響，其次是廣州，預(yù)計(jì)供應(yīng)約69萬平方米，環(huán)比上漲277%，同比下跌10%。4個(gè)一線城市中僅北京一季度累計(jì)供應(yīng)同比轉(zhuǎn)正。

??二線城市預(yù)計(jì)供應(yīng)514萬平方米，環(huán)比上漲139%，同比下跌32%。其中杭州供應(yīng)量最高，約184萬平方米，環(huán)比增長783%，同比增長116%，30個(gè)樓盤近3000套房源預(yù)計(jì)集中入市。其次是成都，預(yù)計(jì)供應(yīng)約50萬平方米，環(huán)比上漲58%，同比下跌61%。除此之外寧波、武漢、西安、天津4城單月供應(yīng)量突破30萬平方米。

??三四線3月供應(yīng)迎來了集中爆發(fā)期，經(jīng)歷了年初低迷，3月供應(yīng)同環(huán)比齊增。其中長三角無錫、徐州、常州均迎來了集中推盤，環(huán)比增幅顯著。

??從各城市供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為37%、51%和12%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??其中蘇州、漳州、泉州、長春、廈門、杭州、合肥、濟(jì)南等明顯以改善作為供應(yīng)主力，改善占比在80%以上。西安、重慶、武漢、南京兼顧了剛需和改善，供應(yīng)占比均在四成左右。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為70%、21%和9%，3月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠(yuǎn)郊最少。

??其中漳州、泉州、福州、鄭州、昆明、武漢、合肥、西安、重慶、杭州、南寧、無錫等主城占比均在90%以上。長沙、常州、廣州、寧波、深圳兼顧了主城和近郊，供應(yīng)占比均在四成左右。

??可以看到，2025年3月供應(yīng)大幅回升，雖與去年同期仍有差距，但已經(jīng)達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)，房企也加強(qiáng)了主城區(qū)改善供應(yīng)比例，可謂“量質(zhì)雙增”。

??從3月5日發(fā)布的政府工作報(bào)告來看，再次明確“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”“因城施策調(diào)減限制性措施”，并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”。

??3月6日，中國人民銀行行長潘功勝在十四屆全國人大三次會(huì)議經(jīng)濟(jì)主題記者會(huì)上表示：今年將根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢和金融市場運(yùn)行情況，擇機(jī)降準(zhǔn)降息。目前金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率平均為6.6%，還有下行空間，還可研究降低結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率。

??在政策利好及營銷助力推動(dòng)下3月新房成交有逐步修復(fù)趨勢，環(huán)比持增，部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)局部“小陽春”。

??從市場熱度來看，或?qū)⒀永m(xù)高位波動(dòng)：據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，28個(gè)重點(diǎn)城市2025年3月預(yù)期項(xiàng)目平均去化率33%，同比上升5個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，一線新政效應(yīng)延續(xù)，整體市場熱度有望穩(wěn)中有增，2025年3月預(yù)期去化率達(dá)到46%，同比上漲15個(gè)百分點(diǎn)。

??結(jié)合不同城市3月預(yù)期推盤所處區(qū)域，依據(jù)2024年以來各區(qū)域板塊歷史去化情況合理預(yù)估：核心一二線新房成交或在3月迎來普漲行情，環(huán)比漲幅多集中在30%-50%，二線城市，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，預(yù)期迎來一波復(fù)蘇行情，成交量有望穩(wěn)步回升。

??總體來看，3月供應(yīng)穩(wěn)步復(fù)蘇，環(huán)比倍增，雖與去年同期仍有差距，但也達(dá)到了年內(nèi)供應(yīng)高點(diǎn)。

??從推盤結(jié)構(gòu)來看，仍以主城區(qū)改善項(xiàng)目為主，政策暖風(fēng)疊加“金三銀四”為傳統(tǒng)營銷旺季，新房成交大概率環(huán)比持增。部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)局部“小陽春”。

??北上深杭等核心一二線城市改善和高端盤占比上升，預(yù)期將拉動(dòng)市場熱度回升；天津、武漢、南京等購買力也逐步修復(fù)，成交有望穩(wěn)中有增；多數(shù)三四線城市或?qū)⒀永m(xù)筑底行情，改善盤去化優(yōu)于剛需盤。