??每年總理政府工作報告，都是全國兩會“重頭戲”，其對經(jīng)濟社會與房地產(chǎn)發(fā)展的定調(diào)，非常清晰地指引了下一階段工作重點。

??3月5日上午9時，熱烈而莊重的《歡迎進行曲》在人民大會堂響起，備受矚目的十四屆全國人大三次會議開幕，國務院總理李強代表國務院向大會作政府工作報告。1.8萬字的報告，處處響應民生，也是一份沉甸甸的責任。

??政府工作報告將今年經(jīng)濟增長預期目標設定為5%左右，居民消費價格漲幅調(diào)整為2%左右?！斑@既是穩(wěn)就業(yè)、防風險、惠民生的需要，也有經(jīng)濟增長潛力和有利條件支撐，并與中長期發(fā)展目標相銜接，突出迎難而上、奮發(fā)有為的鮮明導向?！崩顝娍偫碚f，實現(xiàn)這些目標很不容易，必須付出艱苦努力。

??報告提出，2025年，實施更加積極的財政政策，實施適度寬松的貨幣政策。這是十余年以來，兩會政府工作報告中，財政政策基調(diào)首次由“積極”轉(zhuǎn)為“更加積極”，貨幣政策基調(diào)首次由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“適度寬松”。

??對于房地產(chǎn)工作，本次政府工作報告著墨頗多，且將其放在“有效防范化解重點領域風險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線”的框架之下，并將其列為“防風險”第一位，足見2025年防范化解房地產(chǎn)風險之重要性，中央之重視度。

??“穩(wěn)住樓市股市”“更大力度促進樓市股市健康發(fā)展”“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，在本次政府工作報告中多次出現(xiàn)，“穩(wěn)樓市”任務被上升到更高規(guī)格、更具緊迫性。

??防范化解重點領域風險

??在回顧2024年工作時，李強總理說，去年一季度經(jīng)濟開局良好，但受國內(nèi)外多方面因素影響，進入二季度以后主要指標連續(xù)走低，下行壓力加大。我們加強逆周期調(diào)節(jié)，聚焦突出問題針對性施策，緊抓存量和增量政策落實，推動需求較快回升，生產(chǎn)增長加快，市場預期明顯改善，全年經(jīng)濟運行呈現(xiàn)前高、中低、后揚態(tài)勢。

??其中一大施策是，“推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，下調(diào)住房貸款利率和首付比例，居民存量房貸利息年支出減少約1500億元，降低交易環(huán)節(jié)稅費水平，扎實推進保交房工作”。

??可見，房地產(chǎn)問題是當前經(jīng)濟運行中的核心問題之一，也是去年一攬子增量政策的施策重點。李強總理說，在肯定成績的同時，也要清醒看到面臨的問題和挑戰(zhàn)。比如，“部分企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難，賬款拖欠問題仍較突出”“有的政策落地偏慢、效果不及預期”。雖然并未明確提及房地產(chǎn)，但這些問題在房地產(chǎn)領域的確更為凸顯。

??在部署2025年工作時，李強提出總體要求：實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國內(nèi)需求，穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點領域風險和外部沖擊。他重點點名三個方面風險，房地產(chǎn)市場、地方債務和金融領域風險。

??政府工作報告起草組成員、國務院研究室副主任陳昌盛在解讀今年政府工作報告時說，“把‘穩(wěn)住樓市股市’寫進政府工作報告總體要求，這是第一次?！?/p>

??浙商證券地產(chǎn)分析師楊凡表示，此次明確指示，要兜住房企下行風險。這意味著，今年房地產(chǎn)下行風險是有下限的，這給后續(xù)行業(yè)基本面的修復奠定了基礎，但上行的修復程度如何，還需要繼續(xù)觀測。

??“持續(xù)用力”穩(wěn)樓市

??“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。”李強總理說。如何做？具體部署更為細致。

??需求端，政府工作報告提出，“因城施策調(diào)減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造”“適應人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’?！?/p>

??這意味著，今年政策一個重要導向，即限購政策還有調(diào)整和優(yōu)化的可能?！氨热绫本?、上海放開郊區(qū)限購，北上深取消大面積段限購，讓更多剛需和改善人群入市。更多二線和三四線城市或聚焦于加大購房補貼力度、優(yōu)化公積金政策、降低房貸利率和交易費用等方面。”中指院政策研究總監(jiān)陳文靜表示。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，城中村和危舊房，涉及的主要是年輕人、新市民的剛需住房，老市民的改善性住房，這是當前住房結(jié)構(gòu)性需求的生力軍，主要集中在人口凈流入的大城市，各地級市也有。2025年初，廣州、深圳、上海、北京、鄭州、西安等城市，均規(guī)劃了大規(guī)模的城中村改造，且新開工項目明顯增加，同時還將徹底完成認定的危舊房改造。為此，近期專項債發(fā)行加速，且可以用于舊改資本金，專項借款將跟進投入，同時房票安置也成為重要補償方式。

??此外，好房子的需求潛力也很大，這也是結(jié)構(gòu)性有效需求，體現(xiàn)了短期穩(wěn)定和長期發(fā)展的權(quán)衡。

??供給端，報告要求，“優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應”“發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務違約風險”。

??李宇嘉表示，目前，各地土地庫存量比較大，去化周期遠超過房屋。這是制約房地產(chǎn)價格穩(wěn)定、止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵，但各地基于財政考慮供地的積極性很強。因此，報告提出合理控制新增供地，同時將已經(jīng)供應的未開發(fā)用地，特別是不適應當前需求形勢的存量用地、商辦用地盤活，以緩解供求關(guān)系。

??“優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式”，則意味著城市空間不能再外延式擴張，而要轉(zhuǎn)向集約化、緊湊型、功能互補、產(chǎn)城融合；用地方式要基于人口形勢、產(chǎn)業(yè)需求等向存量轉(zhuǎn)變，向功能復合轉(zhuǎn)變。

??去庫存層面，報告提出，“盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)”“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”。

??“給予更大自主權(quán)”的提法是重大突破，意味著2025年存量房收購將加速，對于去庫存、穩(wěn)定房價，進而穩(wěn)定市場預期、實現(xiàn)止跌回穩(wěn)具有重意義。

??制度層面，報告提出，“有序搭建相關(guān)基礎性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

??此前中央經(jīng)濟工作會議的提法是，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎性制度。這次兩者順序發(fā)生了調(diào)整，意義不一般。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，這說明今年一項重要工作就是先搭建相關(guān)基礎性制度，尤其是在好房子、預售資金、銀行貸款等基礎制度方面，后續(xù)政策值得關(guān)注。

??增強政策合力 適時降準降息

??“打好政策‘組合拳’?！崩顝娍偫肀硎荆訌娯斦?、貨幣、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)、區(qū)域、 貿(mào)易、環(huán)保、監(jiān)管等政策協(xié)同以及與改革開放舉措的協(xié)調(diào)配合，增強政策合力。

??報告提出，實施更加積極的財政政策，統(tǒng)籌安排收入、債券等各類財政資金，確保財政政策持續(xù)用力、更加給力。

??“今年將新增地方政府專項債務限額4.4萬億元，比去年年初預算增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等?！?/p>

??“今年合計新增政府債務總規(guī)模11.86萬億元，比上年增加2.9萬億元。要加快各項資金下達撥付，盡快形成實際支出?！?/p>

??報告還提出，實施適度寬松的貨幣政策。發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，適時降準降息，保持流動性充裕，使社會融資規(guī)模、貨幣供應量增長同經(jīng)濟增長、價格總水平預期目標相匹配。

??報告還特別強調(diào)，優(yōu)化和創(chuàng)新結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，更大力度促進樓市股市健康發(fā)展，加大對科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展、提振消費以及民營、小微企業(yè)等的支持。

??“進一步疏通貨幣政策傳導渠道，完善利率形成和傳導機制，落實無還本續(xù)貸政策，強化融資增信和風險分擔等支持措施?！?/p>

??58安居客研究院院長張波表示，此次政府工作報告對房地產(chǎn)工作的部署，體現(xiàn)出短期實現(xiàn)行業(yè)去風險、長期推進房地產(chǎn)發(fā)展新模式的思路，通過寬松的貨幣政策以及更積極有為的宏觀措施，來化解行業(yè)債務風險、構(gòu)建雙軌制住房體系、釋放改善性需求，并充分落實新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，以推動行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展過渡。

??在更加積極的財政政策、適度寬松的貨幣政策架構(gòu)下，專項債、再貸款投放的領域和范圍擴大，多方目標政策合力，將有助于在2025年“十四五”收官之年，盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。