??2月25日，保利發(fā)展發(fā)布公告，透露其股票已連續(xù)12個(gè)月內(nèi)每個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)均低于最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)的每股歸屬公司普通股股東的凈資產(chǎn)，為此董事會(huì)審議制訂估值提升計(jì)劃，打算通過(guò)穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、提質(zhì)效、股份回購(gòu)、股東增持、嘗試中期分紅等手段，穩(wěn)定股價(jià)并增強(qiáng)市場(chǎng)信心。當(dāng)日，保利發(fā)展的收盤(pán)價(jià)為8.34元，市凈率僅0.52。

??證監(jiān)會(huì)2024年11月發(fā)布的《上市公司監(jiān)管指引第10號(hào)——市值管理》提出，長(zhǎng)期破凈公司應(yīng)當(dāng)制訂上市公司估值提升計(jì)劃，并經(jīng)董事會(huì)審議后披露。截至2月25日，Wind房地產(chǎn)行業(yè)的108只地產(chǎn)股中，有53家的市凈率低于1，除了保利發(fā)展，還有萬(wàn)科A、招商蛇口、綠地控股、華發(fā)股份、華僑城A、金地集團(tuán)等規(guī)模房企。港股中，中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)等的股價(jià)也處于破凈狀態(tài)。

??一家金融機(jī)構(gòu)的內(nèi)部人士表示，保利發(fā)展的這份估值提升計(jì)劃“有目標(biāo)、有改善，也有真金白銀”，預(yù)計(jì)能對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)信心起到一定作用，更重要的信號(hào)則是“行業(yè)可能觸底了”。

??保利發(fā)展：嘗試中期分紅

??公告顯示，2024年1月1日至2024年4月22日，保利發(fā)展經(jīng)審計(jì)每股歸屬公司普通股股東的凈資產(chǎn)為15.64元/股，2024年4月23日至2024年12月31日，經(jīng)審計(jì)每股歸屬公司普通股股東的凈資產(chǎn)為16.16元/股。而整個(gè)2024年，該公司的股價(jià)都在約7.5元至11.7元之間波動(dòng)，始終低于每股凈資產(chǎn)。

??由此，2月25日，該公司召開(kāi)臨時(shí)董事會(huì)，審議通過(guò)了《關(guān)于制定<估值提升計(jì)劃>的議案》。估值提升計(jì)劃主要圍繞主業(yè)展開(kāi)，包括推動(dòng)庫(kù)存去化，做優(yōu)增量投資，保障銷(xiāo)售規(guī)模平穩(wěn)，以此確保未來(lái)收入和盈利規(guī)模保持合理穩(wěn)定等。

??據(jù)保利發(fā)展介紹，其已在2021年至2023年累計(jì)實(shí)現(xiàn)庫(kù)存銷(xiāo)售去化1.41萬(wàn)億元、回籠1.36萬(wàn)億元。2024年新拓展項(xiàng)目37個(gè)，總地價(jià)683億元，占總地價(jià)74%、20%的項(xiàng)目分布在一線、二線城市，市場(chǎng)確定性強(qiáng)、銷(xiāo)售兌現(xiàn)度高，具備優(yōu)于存量資源的盈利能力。

??保利發(fā)展表示，公司一直以來(lái)始終將并購(gòu)重組作為重要資本運(yùn)作手段。例如，在2016年完成國(guó)資委主導(dǎo)的首單央企地產(chǎn)整合，并購(gòu)中航系地產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；①?gòu)的突破，獲取了豐富的資源。未來(lái)，基于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、尋求第二增長(zhǎng)曲線等發(fā)展需求，也將積極開(kāi)展互惠互利、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的并購(gòu)重組，收購(gòu)有助于提升關(guān)鍵業(yè)務(wù)水平的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

??提升股東回報(bào)是市值管理的重要內(nèi)容。此前，保利發(fā)展已將分紅比率由上市初期的20%，提升到了2023年至2025年的不少于40%。該公司透露，計(jì)劃于2025年實(shí)施中期分紅，還將考慮繼續(xù)采取股份回購(gòu)、股東增持、高管增持等手段穩(wěn)定股價(jià)。

??有位投資者表示，這份估值提升計(jì)劃中，回購(gòu)、增持都是老生常談，但有兩個(gè)新要點(diǎn)值得關(guān)注，一是馬上要實(shí)施中期分紅，二是要并購(gòu)整合優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并購(gòu)的規(guī)劃更具想象空間。

??2月26日，地產(chǎn)板塊表現(xiàn)活躍，打響估值提升“第一槍”的保利發(fā)展錄得3.48%的漲幅，重回千億市值。

??A股超50只地產(chǎn)股破凈

??股價(jià)長(zhǎng)期破凈的地產(chǎn)股遠(yuǎn)不止保利發(fā)展一家。

??受行業(yè)深度調(diào)整影響，Wind房地產(chǎn)指數(shù)從2022年4月3500多點(diǎn)的高點(diǎn)下滑至2月25日的2100多點(diǎn)，跌幅超過(guò)6成。個(gè)股也難以獨(dú)善其身，截至2月25日，A股有53只地產(chǎn)股破凈，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、*ST金科以-30.6和-4.2的市凈率排在破凈榜的前兩位，排在第三的是金融街，市凈率約0.28，綠地控股、金地集團(tuán)、華僑城A、萬(wàn)科A的市凈率均在0.4以下，華發(fā)股份、招商蛇口的表現(xiàn)稍微好一些，分別為0.73、0.89。

??為了穩(wěn)定股價(jià)，自2023年底以來(lái)，保利發(fā)展、招商蛇口、華僑城A等公司陸續(xù)啟動(dòng)了增持、回購(gòu)等方案，但效果并不明顯。2024年11月，證監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《上市公司監(jiān)管指引第10號(hào)——市值管理》明確指出，長(zhǎng)期破凈公司制訂的估值提升計(jì)劃相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確、具體、可執(zhí)行，至少每年對(duì)估值提升計(jì)劃的實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估。這讓投資者們看到了新的希望，紛紛敦促上市房企盡快拿出執(zhí)行方案。

??證監(jiān)會(huì)文件發(fā)布不久，就有投資者向綠地控股詢問(wèn)是否會(huì)制定市值管理指引，該公司回應(yīng)稱將認(rèn)真學(xué)習(xí)最新出臺(tái)的市值管理指引，按要求做好相關(guān)工作。

??華僑城A的管理層在2024年12月對(duì)投資者表示，近幾年公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展面臨著一系列挑戰(zhàn)，管理層高度重視市值管理和股東利益，目前正在按照監(jiān)管要求制定市值管理制度和估值提升計(jì)劃，將適時(shí)向投資者報(bào)告。

??金融街也多次表示充分理解投資者對(duì)股價(jià)的關(guān)注，正密切關(guān)注和研究市值管理相關(guān)政策，但至今仍未披露時(shí)間表。對(duì)于估值提升計(jì)劃，“如有需要，會(huì)通過(guò)公告發(fā)布?！?月26日，金融街相關(guān)人士如此回復(fù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

??一位業(yè)內(nèi)人士表示，上市公司股價(jià)受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、行業(yè)發(fā)展前景、公司經(jīng)營(yíng)情況、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好等多種因素的影響，就企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況而言，目前大部分上市房企的壓力仍較大。截至目前，已有多只破凈地產(chǎn)股發(fā)布2024年度的業(yè)績(jī)預(yù)警，萬(wàn)科A預(yù)計(jì)歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損450億元，綠地控股預(yù)虧110億元至130億元，金融街的虧損金額超過(guò)2023年末經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的10%，華僑城A預(yù)計(jì)的虧損額也達(dá)到了70億元至90億元。保利發(fā)展仍保持盈利狀態(tài)，但歸屬母公司凈利潤(rùn)同比減少了58%。

??雖然企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)晕从瓉?lái)拐點(diǎn)，但行業(yè)環(huán)境已有向好趨勢(shì)。中銀證券表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)有兩個(gè)前置指標(biāo)，土地拍賣(mài)溢價(jià)率和開(kāi)盤(pán)去化率。其中，1月份土地市場(chǎng)的溢價(jià)率創(chuàng)下近3年來(lái)的新高，2月份也維持在一個(gè)較高水平。新盤(pán)的首開(kāi)去化率在2024年一度下跌到歷史最低25%左右，今年1月份修復(fù)到44%左右，反映市場(chǎng)的活躍度開(kāi)始起來(lái)了。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2025年，整體地產(chǎn)行業(yè)仍有較大的參與機(jī)遇，彈性向上仍明確，看好地產(chǎn)板塊機(jī)會(huì)。