??2024年以來，支持房地產融資的相關政策密集出臺。

??1月2日，央行披露重啟投放PSL3500億元，緊接著三天后的1月5日，央行、金監(jiān)總局發(fā)布《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，其中“團體購買”條款引發(fā)市場廣泛關注。

??隨后1月12日，住建部及國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于建立城市房地產融資協(xié)調機制的通知》，從建立融資協(xié)調機制、篩選確定支持對象、滿足合理融資需求、做好融資保障四方面展開，精準支持房地產項目合理融資需求。

??1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關于做好經營性物業(yè)貸款管理的通知》，重申商業(yè)銀行要按照市場化、法治化原則，依法合規(guī)開展經營性物業(yè)貸款業(yè)務。

??1月26日，住建部召開城市房地產融資協(xié)調機制部署會，并加快推動城市房地產融資協(xié)調機制落地見效，本月底前，第一批項目名單落地后即可爭取貸款。

??實際上，自“金融16條”以來，銀行集中對房企授信，并未有效改善房企融資，2023年典型房企全年融資總量下降三成。

??銀行對公房地產貸款態(tài)度依然謹慎，房地產業(yè)貸款在總貸款中的占比持續(xù)壓縮，增速不斷放緩，至2023年上半年，這一現(xiàn)象并未有明顯改善。當前房地產行業(yè)風險仍在出清的過程中，各大銀行對于房地產業(yè)貸款的態(tài)度仍為謹慎，增量資金或更多投放于“三大工程”領域。

??自2020年“三條紅線”以來，房企融資持續(xù)回落，至2021年行業(yè)低迷、政策限制以及房企自身風險的提高，使得房企融資難度加大，彼時融資規(guī)模出現(xiàn)斷崖式下跌。

??2022年11月“金融16條”發(fā)布，房企融資政策迎來轉折，紓困方向從“救項目”轉換至“救項目與救企業(yè)并存”。

??進入2023年，房企融資的支持性政策被頻繁推出，房企境內外貸款、債券、增發(fā)配股以及IPO等多方面融資都得到了支持。同時政策也加大了對存量資產盤活的支持，包括允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目、鼓勵房企發(fā)行CMBS、ABS等資產支持證券等。

??雖然政策頻出，但是由于政策的落地難度以及市場信心不足等原因，房企融資整體仍然較為低迷。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，2023年80家典型房企累計融資總量為5752.28億元，同比減少30.38%；從單月融資情況來看，只有3月份的融資規(guī)模達到了2022年的月平均值，單月融資規(guī)模屢創(chuàng)新低。

??值得注意的是，2023年11月中央金融工作會議提出要一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求。隨后，金融監(jiān)管部門在11月17日召開的金融機構座談會上提出了 “三個不低于”。民營房企的融資需求獲得了更多的重視。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，自11月21日起已經有至少12家商業(yè)銀行以座談會或一對一走訪的形式與房企展開了溝通，支持房企的合理融資需求。

??2024年1月16日，平安銀行將41家房企列入了可獲融資支持名單，包括保利、中海、華潤等28家央國企和萬科、綠城和金地三家混合所有制企業(yè)，另外龍湖、濱江、美的置業(yè)等10家民營房企也在其中。未來這種“白名單”做法可能會有更多銀行效仿，惠及更多房企。

??自2022年11月“金融16條”發(fā)布以來，信貸、債券、股權融資各方面政策都有所松動，銀行集中授信，但是落地難度較大。從實施情況來看，政策效果并未達到預期。此前，融資開閘僅限于優(yōu)質房企及白名單房企，惠及的民企非常有限。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年以來各月房地產投資國內貸款增量規(guī)模不斷減少，2020年之后各月基本處于緩慢減少的態(tài)勢，進入2022年后單月貸款的增量規(guī)模開始加速減少，到了11月僅有1037億元，創(chuàng)下了2020年以來的新低。

??在“金融16條”出臺之后，房地產投資貸款出現(xiàn)積極變化，2022年12月房地產投資貸款出現(xiàn)了一定的增加，但增長僅持續(xù)到了2023年4月，隨后房地產投資貸款的增量又重回了低迷的態(tài)勢，8月僅有939億元，近年來首次跌破千億。

??當前房地產行業(yè)風險仍在出清的過程中，各大銀行對于房地產業(yè)貸款的態(tài)度仍為謹慎。

??從六大商業(yè)銀行（包括中國工商銀行、中國農業(yè)銀行、中國銀行、中國建設銀行、中國郵政儲蓄銀行、交通銀行）來看，歷年六大行的房地產業(yè)貸款規(guī)模保持正增長，但增速回落，增速從2020年的增速17%下落至10%之下。

??此外，從六大行房地產業(yè)貸款增速也可以看出銀行對房地產業(yè)貸款態(tài)度的變化。自2021年六大行房地產業(yè)貸款增速出現(xiàn)低于總貸款增速的情況，2023年上半年房地產業(yè)貸款增速較年初增長了6.5%，仍然低于總貸款增速9.21%。截止2023年上半年的六大行房地產業(yè)貸款合計為40899億元，相比年初凈增加2495億元。 

??由于房地產貸款增速要遠低于總貸款，六大行的房地產業(yè)貸款在總貸款中的占比也在持續(xù)壓縮。2020年六大行的房地產業(yè)貸款占比還能達到4.27%，2023年上半年已逐步下降至3.9%。

??雖然房地產業(yè)貸款余額仍能保持正增長，但不管是從占比還是從增速放緩，都能看出六大行對房地產貸款投放趨于謹慎，且2023年上半年這一現(xiàn)象仍未有明顯改善。

??盡管金融支持政策不斷，但各大銀行對于房地產業(yè)貸款的態(tài)度仍為謹慎。

??從上半年六大行的財報來看，目前房地產業(yè)務不良貸款率仍遠高于其他行業(yè)，預計銀行業(yè)加大對公房地產貸款投放預計仍有嚴格監(jiān)管要求。

??針對房地產風險情況，中信銀行風險總監(jiān)胡罡在2023年半年度業(yè)績發(fā)布會上表示，目前對公情況有以下六大特點：一、采取白名單準入，并由總行審批；二、從區(qū)域分布上，一線和二線城市的余額占90%；三、從擔保情況來看，95%貸款有抵押物，98%抵押物在一二線城市、長三角、珠三角區(qū)域，5%的信用貸款集中在頭部房企；四、對公房地產的貨值覆蓋比較高，達2:1；五、撥備充足，目前房地產領域撥備覆蓋率7.31%，較年初增長1.2個百分點；六、對房地產開發(fā)貸管理較為嚴格。

??2024年1月12日，住建部及國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于建立城市房地產融資協(xié)調機制的通知》，其中強調“協(xié)調機制根據(jù)房地產項目的開發(fā)建設情況及項目開發(fā)企業(yè)資質、信用、財務等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，向本行政區(qū)域內金融機構推送。同時，對存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務等問題的房地產開發(fā)企業(yè)和項目，要提示金融機構審慎開展授信。”

??此外中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟于2023年12月6日接受采訪時表示，要“堅持市場化、法治化原則，在風險可控、依法合規(guī)的前提下，保持房地產企業(yè)融資平穩(wěn)有序”。

??2024年1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關于做好經營性物業(yè)貸款管理的通知》，重申商業(yè)銀行要按照市場化、法治化原則，依法合規(guī)開展經營性物業(yè)貸款業(yè)務。

??若要堅持市場化、法治化，對于商業(yè)銀行而言在具體實操中就不可避免要進行風險管控，考慮到當前房地產行業(yè)的高風險貸款可能出現(xiàn)的壞賬率，預計銀行對于此類貸款投放仍保持相對謹慎。

??另外，2024年1月2日，央行披露重啟投放PSL3500億元，業(yè)界普遍認為PSL重啟將主要投向“三大工程”。2024年1月5日，央行、金監(jiān)總局發(fā)布《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》。

??可以預測的是，2024年的工作重點，一個是保持存量貸款的穩(wěn)定增長，目的是配合“保交樓”相關工作，而增量資金或更多投放于“三大工程”領域，引導行業(yè)實現(xiàn)轉型。相關房企，尤其是民營房企，應當提前做好企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，主動轉型以契合行業(yè)的新發(fā)展形勢。

??近期房地產融資協(xié)調機制等各項融資支持政策，落腳點都在房地產供給一側。其邏輯與2023年四季度以來的“一視同仁滿足不同所有制房企融資”、“三個不低于”、“房企白名單”等金融支持舉措一致，均是通過供給端政策優(yōu)化調整，推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??金融支持政策的寬松仍要有實際的落地，才能對房企形成有力支撐，對于房企而言，當務之急仍是把握好當前政策利好的窗口期，調整企業(yè)營銷策略，加快項目去化。