??又一個城市對土地拍賣規(guī)則作出調(diào)整。

??11月15日，江蘇省常州市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站發(fā)布國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告，常州市擬以掛牌方式出讓13宗涉宅用地。本批次地塊均未設(shè)置地塊最高限價，將按照價高者得原則確定競得人。

??全國土地巿場拍賣局勢正在不斷演變，9月底以來，多個省市相繼取消了地價上限出讓，恢復(fù)“價高者得”拍賣模式，來自中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在22個采取“兩集中”土地出讓方式的城市中，有19個城市已相繼發(fā)布新掛牌宅地公告，目前已經(jīng)取消土地限價的有17個城市，其中一些城市放開限價后均有高溢價地塊出讓，引發(fā)市場關(guān)注。

??土地拍賣市場恢復(fù)“價高者得”是否為土地財政不足問題，又將如何影響房地產(chǎn)市場？一線城市是否會跟進(jìn)取消地價上限出讓？對于上述問題，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉、廈門大學(xué)教授趙燕菁、浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教授汪暉、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池一一進(jìn)行了分析。他們認(rèn)為，恢復(fù)土地“價高者得”是房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)有之義，其意義絕不僅僅是為了解決財政不足問題，真正意義在于是讓“商品住房回歸商品屬性”，通過市場為所有不動產(chǎn)尋找價格，恢復(fù)資產(chǎn)的流動性。

??中國房地產(chǎn)報：自9月底以來，全國多省市取消地價上限拍賣限制，恢復(fù)“價高者得”競價方式，您怎么看待這一政策調(diào)整？

??趙燕菁：2023年7月24日中共中央政治局會議做出“中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的判斷后，原來對地價、房價的限制之策就已經(jīng)不再適應(yīng)新的形勢。各城市取消地價上限、恢復(fù)“價高者得”，就是對中央這一判斷的響應(yīng)，是對國務(wù)院“14號文”《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》中提出“讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展”的具體落實。要把“價高者得”放到市場與保障分開這一大的政策框架里，才能對其意義有更深刻的理解。

??李宇嘉：恢復(fù)土地拍賣“價高者得”競價方式的背景;一是整個土地市場下滑得過快，希望通過放開對地價的限制，反映真實的土地市場價格來提振市場的信心；二是地價上漲有利于房價穩(wěn)定，如果地價能夠有明顯的企穩(wěn)或者上升，對區(qū)域房價的支撐會有一定作用。

??趙秀池：當(dāng)前各地樓市低迷，市場預(yù)期比較悲觀，觀望情緒濃重，開發(fā)商拿地也比較謹(jǐn)慎，恢復(fù)“價高者得”也是房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)有之義。

??汪暉：讓商品房回歸商品屬性，通過保障房制度讓人人有房住是趨勢，將兩者捆綁在一起會有很多弊端，一方面限制土地拍賣溢價率，破壞了市場機(jī)制應(yīng)該發(fā)揮的價格信號作用，土地的真實價值沒有通過交易體現(xiàn)出來，政府也沒獲得應(yīng)有的土地收益；另一方面通過公租房建設(shè)比例作為競爭的另一個維度，把商品房和公租房捆綁在一起，在現(xiàn)實中已經(jīng)出現(xiàn)了大量商品房業(yè)主和公租房租戶之間的矛盾和沖突。所以，恢復(fù)“價高者得”的競價方式是回歸價格機(jī)制引導(dǎo)資源配置的合理舉措。

??中國房地產(chǎn)報：有觀點認(rèn)為，恢復(fù)“價高者得”競價方式緣于多個層面，其中土地財政是重要因素，對此您怎么看。

??趙燕菁：恢復(fù)“價高者得”對處于困局中的地方政府財政固然是一個利好，但更重要的是恢復(fù)了不動產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)的信用。在中國的信用體系里，不動產(chǎn)居于無可爭議的核心位置，其比重之高沒有任何一個資產(chǎn)可以比擬。如果不動產(chǎn)喪失流動性，其作為信用的價值就會蕩然無存。因此，“價高者得”的市場意義絕不僅僅是為了解決財政不足的問題，因為如今“價高者得”也可能比以前的地價更低，“價高者得”的真正意義在于讓“商品住房回歸商品屬性”，通過市場為所有不動產(chǎn)尋找價格，恢復(fù)資產(chǎn)的流動性。

??趙秀池：土地拍賣恢復(fù)“價高者得”競價方式原因是多方面的，一方面是逆周期調(diào)節(jié)的原因；另一方面也有地塊配套設(shè)施不斷完善、配套服務(wù)水平不斷提高的原因。由于土地出讓收入是地方政府財政收入的重要來源，也有一定土地財政的原因。

??汪暉：恢復(fù)“價高者得”的競價模式，應(yīng)該是把商品房和保障房的邊界界定清晰，在房地產(chǎn)新模式下，保障房政策是政府通過非市場化的公共政策來實現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)，而商品房將通過市場機(jī)制這只看不見的手來實現(xiàn)資源最優(yōu)配置。恢復(fù)“價高者得”的土地競價方式是房地產(chǎn)新政所需，并不是為了土地財政應(yīng)急，以當(dāng)下房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系現(xiàn)實來看，并不能改變土地市場需求不足的問題。

??中國房地產(chǎn)報；一線城市如北京、上海等需要調(diào)整土地拍賣政策嗎？

??趙燕菁：要想讓“商品住房回歸商品屬性”僅僅放開地價是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，房價也必須同時放開。土地市場針對的是開發(fā)商，相當(dāng)于股票市場上的券商?！皟r高者得”只是土地的“批發(fā)價”放開了，而真正決定土地“批發(fā)價”的是土地的零售價——“房價”。商品房不能“價高者得”，土地“價高者得”就沒有意義。國務(wù)院推出保障房的一個重要政策目標(biāo)，就是讓“商品住房回歸商品屬性”，低成本住宅的供給由保障房負(fù)擔(dān)。應(yīng)該說，在落實中央戰(zhàn)略上國土部門先行了一步，其他部門必須盡快跟上才能形成政策合力。在大局面前，所有部門的局部目標(biāo)都要讓路。

??趙秀池：一線城市地價、房價“雙限”政策仍然需要繼續(xù)維持，但可以做一些微調(diào)，讓開發(fā)商有實現(xiàn)良性循環(huán)的盈利的空間，也避免二手房與新房出現(xiàn)房價倒掛，同時讓購房人的資產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)一定的保值、增值。

??李宇嘉：限地價本來就是權(quán)宜之計，或者說短期的調(diào)控政策，當(dāng)這個市場下行了，那么限制的措施就應(yīng)該取消。

??中國房地產(chǎn)報；恢復(fù)“價高者得”的土地競價方式將對樓市帶來哪些影響？

??趙燕菁：隨著城市化進(jìn)入尾聲，人口在城鄉(xiāng)間的遷移逐漸被城市間遷移所取代，地價也會因此出現(xiàn)分化?；謴?fù)“價高者得”最終的結(jié)果，就是可以支撐地價逐漸反彈，包括人口持續(xù)凈流入的區(qū)域乃至全國的頭部城市；對于人口凈流出的城市，地價反而有可能進(jìn)一步下跌。要想“價高者得”政策發(fā)揮最大效率，地方政府應(yīng)當(dāng)大幅減少商品住宅/商辦用地的供給。只有保住存量資產(chǎn)的價值，才能為下一步房地產(chǎn)市場的修復(fù)創(chuàng)造條件。

??趙秀池：對于人口凈流入城市的熱點板塊，在“價高者得”的土地競價方式下可能會有“新地王”出現(xiàn)；“新地王”有可能導(dǎo)致房價創(chuàng)新高，進(jìn)而帶動房地產(chǎn)市場回暖。但在樓市低迷的情況下，開發(fā)商拿地比較謹(jǐn)慎，未必會有這一情況出現(xiàn)。

??汪暉：土地競價方式恢復(fù)“價高者得”的同時應(yīng)該取消商品房限價政策，讓土地的價值在充分競爭中得以實現(xiàn)，讓商品房價格在沒有管制的情況下由供求關(guān)系來決定。這種充分競爭的樓市更多用于滿足改善性需求，有助于樓市的合理發(fā)展。與此同時，政府的住宅公共政策也要通過保障房、公租房、租房補貼等通道來覆蓋中低收入階層，以滿足他們的住房需求。

??中國房地產(chǎn)報；面對這一土地拍賣規(guī)則調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何應(yīng)對？

??趙燕菁：“價高者得”并不意味著房價會立刻大幅飆升，房地產(chǎn)企業(yè)要量力而行。三四線城市項目的最大危險，是資產(chǎn)負(fù)債表衰退，負(fù)債很難形成對應(yīng)的資產(chǎn)，就算“價高者得”也很難恢復(fù)到以前的地價水平，開發(fā)商要學(xué)會斷舍離。一二線城市項目最大的危險是現(xiàn)金流表出現(xiàn)問題，未來半年，房地產(chǎn)商要高度警惕突然的現(xiàn)金流不足導(dǎo)致企業(yè)“窒息而死”。從更長遠(yuǎn)看，所有城市都會從投資轉(zhuǎn)向運營，盈虧平衡表會取代資產(chǎn)負(fù)債表成為城市更主要的關(guān)切。相應(yīng)地，企業(yè)也要抓緊時機(jī)，盡快完成從城市開發(fā)商向城市運營商的轉(zhuǎn)變。

??趙秀池：房地產(chǎn)企業(yè)在競拍前要做足功課，尤其要認(rèn)真分析房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險，確定好每個地塊的可以接受的競拍價格，謹(jǐn)慎參與競拍，避免報價過高而導(dǎo)致后期項目經(jīng)營處于困境。

??汪暉：規(guī)則的改變應(yīng)該會逐步與取消限購限價政策相配套，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下應(yīng)努力保交樓、去庫存、活下來，將來以更穩(wěn)健的財務(wù)模式開發(fā)商品房，同時積極參與政府保障房建設(shè)，獲得更穩(wěn)定更安全的發(fā)展。