??使用專項債收購存量閑置土地，廣東走在了全國前列。

??2月24日，廣東省財政廳披露了關(guān)于2025年廣東省政府專項債券（八期～九期）發(fā)行有關(guān)事宜的通知，透露這兩期債券的計劃發(fā)行總額為307.19億元，發(fā)行期限為7年。

??據(jù)了解，這兩期債券的募投項目達到了86個，分布在廣州、珠海等19個城市，項目內(nèi)容主要為收回存量閑置國有建設(shè)用地，項目收入主要來自土地出讓收入。其中，發(fā)行金額最高的是廣州市，約60.46億元，占總發(fā)行金額的19.7%，發(fā)行項目數(shù)量最多的為肇慶市，擬發(fā)行項目批次15個。

??某機構(gòu)政策研究總監(jiān)陳文靜表示，廣東省率先發(fā)行收購存量土地的專項債，為市場釋放了積極的信號，也將為其他地區(qū)推進專項債收購存量土地提供很好的參考借鑒。但本次涉及的項目更多為地方國企地塊，未來是否能提高土地資源利用效率、帶動市場進入新循環(huán)，還需要持續(xù)跟蹤。

??收儲范圍覆蓋19個城市

??債券發(fā)行資料顯示，2025年廣東省政府專項債券（八期）計劃發(fā)行總額114.04億元，品種為記賬式固定利率附息債，為新增債券。債券發(fā)行期限為7年，附設(shè)第5個計息年度末發(fā)行人贖回選擇權(quán)，債券利息按年支付，發(fā)行后可按規(guī)定在全國銀行間債券市場和證券交易所債券市場上市流通，債券本金到期后一次性償還。債券募投項目合計17個，項目總投資合計209.44億元，募投項目包括廣東廣播電視臺東圃地段（存量收儲）、惠州市本級回購惠城區(qū)金山新城湖山片區(qū)JSH-B04-19地塊等。募集資金擬用于土地儲備、回收閑置存量土地項目，募投項目償債資金來源于土地出讓收益。

??2025年廣東省政府專項債券（九期）計劃發(fā)行總額約193.15億元，募集資金擬用于珠海市、汕頭市、佛山市、韶關(guān)市、河源市、梅州市、汕尾市、中山市、江門市、陽江市、湛江市、茂名市、肇慶市、清遠市、潮州市、揭陽市和云浮市的土地儲備、回收閑置存量土地項目。債券募投項目合計69個，項目總投資合計263.81億元。

??從發(fā)行金額來看，廣州以約60.46億元排在首位，珠海、惠州的發(fā)行金額分別為57.52億元、53.58億元，位列第二、第三。排在末尾的是汕頭和中山，發(fā)行金額均只有0.75億元。

??項目數(shù)量上，有3個城市超過10個，包括肇慶、惠州和汕尾。

??根據(jù)機構(gòu)監(jiān)測，廣東省多地公示第一批擬使用專項債收購存量閑置土地的時間集中在2月7日至2月12日，從公示時間至本次債券披露時間僅半個月左右，表明廣東省落實相關(guān)政策明顯加速。

??截至2月22日，廣東各城市公布的2025年度第一批擬使用土地儲備專項債券收回收購存量閑置土地的項目用地超220宗，擬收儲價格合計超430億元，本次廣東省發(fā)行債券融資307.19億元，占比約71%。

??以珠海為例，根據(jù)該市2月7日公布的收儲清單，有14宗土地將被收回，收儲價格約66.4億元。此次進入募投范圍的只有4個項目，融資額度約57.52億元。廣州已公布的擬收回閑置土地超過15宗，但第一批擬使用土地儲備專項債券的只有6宗。

??70億元收儲 預(yù)期出讓收入110億元

??廣州此次擬使用專項債收儲的6宗土地分別為廣東廣播電視臺東圃地段（存量收儲）、海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍 AH101533、AH101534地塊（存量收儲）、廣龍路公益收回地塊（存量收儲）、廣州市廣城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地塊（回收閑置存量土地）、東風(fēng)日產(chǎn)收回112畝用地地塊（回收閑置存量土地）、白云區(qū)鐘落潭鎮(zhèn)雅園新村AB1011021 地塊。

??其中，大干圍地塊及廣龍路地塊原為越秀地產(chǎn)所有。2024年11月，廣州市土地開發(fā)中心與該公司簽訂了大干圍地塊的收儲協(xié)議，后者獲得約15.29億元的現(xiàn)金補償。

??項目的募投報告顯示，該地塊共1.549公頃，為商業(yè)用地兼容商務(wù)用地，于2024年8月啟動收儲，項目資金來源為廣州市財政資金。據(jù)了解，該地塊現(xiàn)已調(diào)整為居住用地，列入《廣州市2025年第一批擬收回收購存量閑置土地項目清單》，并被納入廣州市2025年土地儲備計劃。

??根據(jù)項目實施計劃，大干圍地塊投資估算總額約16.08億元，專項債券資金需求為16.08億元，2025年計劃申請專項債券資金7.65億元，2026年視情況發(fā)行8.43億元。廣州計劃在2025年重新出讓這塊地，預(yù)期土地出讓收入約27.66億元，相較收儲金額，有近8成的增幅。

??廣龍路地塊是6個地塊中投資金額最高的，達到了70億元。該地塊本為二類居住用地，土地面積約12.39公頃，2024年8月被收回，補償方式為廣州市土地開發(fā)中心向越秀地產(chǎn)提供70億元的應(yīng)付票據(jù)，用于其日后收購位于廣州的地塊。當時，越秀地產(chǎn)表示，地方政府是出于公共利益收回土地，廣龍路地塊用途由住宅用地變更為公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地。

??據(jù)了解，廣龍路地塊預(yù)計2025年完成收儲以及土地整理工作，投資估算總額70億元，其中2025計劃申請專項債券30億元，2026年計劃申請專項債券40億元。地塊同樣計劃在2025出讓，評估單價約為8.42億元/公頃，預(yù)期土地出讓收入約110億元，對比收儲金額，增長了57%。

??其余4宗土地也打算回爐再造后于近兩年重新出讓，而且預(yù)期的出讓收入對比收儲價格均有可觀的增幅。但最終，地方政府對這些土地的重新定價能否獲得買方的認可，還有待市場檢驗。