市政府辦公室關(guān)于印發(fā)南通市市區(qū)城市更新辦法的通知

（2025年3月10日南通市人民政府通政辦規(guī)〔2025〕1號文發(fā)布 自2025年5月1日起施行）

各縣（市、區(qū)）人民政府，市各直屬園區(qū)管委會，市有關(guān)部門和單位：

??《南通市市區(qū)城市更新辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。

南通市人民政府辦公室

2025年3月10日

??（此件公開發(fā)布）

南通市市區(qū)城市更新辦法

??第一章 總則

??第一條 為深入實施城市更新行動，促進城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、品質(zhì)提升、消費升級，打造宜居、韌性、智慧城市，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

??第二條 本市市區(qū)（崇川區(qū)、通州區(qū)、海門區(qū)、南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū)、通州灣示范區(qū)，下同）范圍內(nèi)的城市更新活動，適用本辦法。

??本辦法所稱城市更新，是指對城市內(nèi)既有生態(tài)、生產(chǎn)、生活用地，建筑及相關(guān)設(shè)施的空間形態(tài)和功能進行保護利用、整治出新、改造提升的建設(shè)活動。

??第三條 城市更新應當堅持“留改拆”并舉，倡導自主更新，遵循“規(guī)劃引領(lǐng)、統(tǒng)籌推進，政府引導、市場運作，民生優(yōu)先、共建共享”的原則。

??第四條 市人民政府統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)全市城市更新工作，研究、審議城市更新相關(guān)重大事項，并將實施城市更新行動納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃。

??區(qū)人民政府（市直屬園區(qū)管委會，下同）是推進本轄區(qū)城市更新工作的主體，負責組織、協(xié)調(diào)和管理轄區(qū)內(nèi)的城市更新工作。

??市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責指導、協(xié)調(diào)市區(qū)城市更新工作，牽頭研究城市更新相關(guān)政策和技術(shù)導則，依法優(yōu)化項目審批流程，編制城市更新專項規(guī)劃、年度計劃并督促實施，負責項目庫管理和職責范圍內(nèi)城市更新項目協(xié)調(diào)推進等工作。

??市自然資源和規(guī)劃、數(shù)據(jù)等相關(guān)部門按照各自職責負責城市更新相關(guān)工作。

??第五條 不動產(chǎn)所有權(quán)人、合法建造或者依法取得不動產(chǎn)但尚未辦理不動產(chǎn)登記的單位和個人以及承擔城市公共空間和設(shè)施建設(shè)、經(jīng)營、管理責任的單位等可以作為物業(yè)權(quán)利人，依法開展城市更新活動。

??第六條 本市建立城市更新公眾參與機制，保障公眾的知情權(quán)、參與權(quán)、表達權(quán)、監(jiān)督權(quán)。

??市、區(qū)人民政府可以通過信息公開、模式創(chuàng)新等途徑廣泛吸引社會資本參與。對有經(jīng)營性收益的城市更新項目，鼓勵采用特許經(jīng)營等形式推動政府和社會資本合作。

??第七條 本市設(shè)立城市更新專家委員會，參與城市更新專業(yè)性、技術(shù)性活動的評審、論證等工作，為城市更新決策提供咨詢意見。專家委員會由相關(guān)行業(yè)專家組成，具體組成辦法和工作規(guī)則另行制定。

??第八條 本市逐步建立建筑師負責制以及社區(qū)規(guī)劃師、“城市微鑒定”“社區(qū)鑒定師”等制度，加強對城市更新區(qū)域規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)管理和空間運行維護等技術(shù)服務。

??第九條 統(tǒng)籌信息化資源，逐步建設(shè)完善城市更新信息平臺，及時發(fā)布城市更新有關(guān)規(guī)劃、計劃、標準、政策等。強化視頻監(jiān)控、大數(shù)據(jù)分析、人工智能等技術(shù)運用，提升城市更新智慧化風險管控和監(jiān)測預警能力。

??第二章 城市更新規(guī)劃和計劃

??第十條 執(zhí)行“一年一體檢，五年一評估”的城市體檢評估制度，結(jié)合實際開展城市體檢，有序建立城市更新數(shù)據(jù)庫。

??第十一條 實施城市更新行動應當以城市設(shè)計為指引，以城市體檢為基礎(chǔ)，編制城市更新專項規(guī)劃和城市更新單元規(guī)劃。

??城市更新專項規(guī)劃由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市自然資源和規(guī)劃部門組織編制，報市人民政府批準實施。

??城市更新單元規(guī)劃應依據(jù)城市更新專項規(guī)劃，由區(qū)人民政府組織編制，經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、市自然資源和規(guī)劃部門聯(lián)合評審通過后，報市人民政府批準實施。

??第十二條 建立城市更新項目庫管理制度。城市更新項目經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同各區(qū)人民政府及市級相關(guān)部門評審后，納入市區(qū)城市更新項目庫，實行動態(tài)管理。

??第十三條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同各區(qū)人民政府及市級相關(guān)部門編制（或調(diào)整）城市更新年度計劃，經(jīng)市人民政府同意后實施。納入項目庫的項目具備實施條件的，應當及時列入城市更新年度計劃。

??第三章 城市更新實施

??第十四條 城市更新項目主要有以下類型：

??（一）建筑密度較大、安全隱患較多、使用功能不完善、配套設(shè)施不齊全等以居住功能為主的居住類項目；

??（二）不符合發(fā)展導向、利用效率低下、失修失養(yǎng)的老舊廠區(qū)、商業(yè)區(qū)、園區(qū)、樓宇等產(chǎn)業(yè)類項目；

??（三）生態(tài)環(huán)境受損、公用設(shè)施陳舊、服務效能低下的城市公園、綠地廣場、濱水空間、道路橋梁、市政公用設(shè)施等公共類項目；

??（四）保護利用不充分的歷史文化街區(qū)、歷史建筑、工業(yè)遺存等人文類項目；

??（五）公共安全風險大、配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差的城市生產(chǎn)、生活、生態(tài)混雜的復合類項目；

??（六）承災能力弱、防災等級低的避難設(shè)施及避險物資儲備設(shè)施等應急類項目；

??（七）市人民政府確定的其他城市更新項目。

??第十五條 城市更新包括以下方式：

??（一）拆除重建，是指在保障公共安全和周邊地塊權(quán)益的前提下，拆除全部或者大部分原有建筑物、構(gòu)筑物及其他地上地下附著物，并重新建設(shè)、管理和使用；

??（二）整治提升，是指在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，對建筑局部拆建、改變功能、整飾修繕、增補完善公共設(shè)施和消防設(shè)施，并活化利用等微改造；

??（三）拆整并舉，是指將拆除重建和整治提升相結(jié)合的混合更新；

??（四）新建補齊，是指在深入開展城市體檢和規(guī)劃研究的前提下，為優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)、補齊城市功能、提升用地效能等，對城市更新單元內(nèi)存量用地進行單一或復合開發(fā)利用。

??第十六條 建筑物拆除需滿足以下條件之一：

??（一）規(guī)劃建設(shè)重大城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施的；

??（二）年久失修或者經(jīng)維修后仍無法滿足使用要求，或者存在嚴重安全隱患危及業(yè)主、物業(yè)使用人以及公共安全，只能通過拆除重建方式解決的；

??（三）使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善，經(jīng)評估需拆除的。

??法律、法規(guī)、規(guī)章明確需要保留的除外。

??第十七條 物業(yè)權(quán)利人可以作為實施主體進行更新，或者委托市場主體作為實施主體進行更新，也可以與市場主體合作明確實施主體進行更新。

??多個相鄰城市更新項目需要統(tǒng)籌實施的，市、區(qū)人民政府可以確定相適應的主體作為統(tǒng)籌主體。兩個以上物業(yè)權(quán)利人或者相鄰多宗地塊物業(yè)權(quán)利人有共同更新意愿的，可以依法通過轉(zhuǎn)讓、入股、聯(lián)合或者共同設(shè)立項目公司等方式進行更新。

??城市更新項目涉及公有房屋的，經(jīng)市、區(qū)人民政府同意，符合條件的實施主體可以通過回購承租權(quán)、房屋置換等方式，歸集公有房屋承租權(quán)。

??涉及公共利益、公共安全等情形的城市更新項目可以由市、區(qū)人民政府根據(jù)管理權(quán)限，依法確定實施主體。經(jīng)體檢評估，既有老舊小區(qū)、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務設(shè)施等項目存在需限時解決的問題，可以將相關(guān)設(shè)施建設(shè)要求納入新建補齊項目土地出讓特別約定。

??第十八條 項目納入城市更新項目庫前，實施主體應當編制策劃方案；列入年度計劃前，實施主體應當編制實施方案。

??實施方案應經(jīng)相關(guān)物業(yè)權(quán)利人同意或者依法表決通過后，由實施主體報區(qū)人民政府或市級行業(yè)主管部門審定。跨區(qū)項目或重點項目實施方案應當報市人民政府審定。

??第十九條 實施主體依據(jù)審定后的實施方案依法依規(guī)辦理用地、規(guī)劃、建設(shè)、驗收、移交等手續(xù)。對實行豁免、“自審承諾制”或者專家論證管理的項目，按照有關(guān)規(guī)定簡化審批手續(xù)。

??第二十條 加強城市更新誠信建設(shè)，在城市更新中推動信用管理方式創(chuàng)新，對實施主體和物業(yè)權(quán)利人履行承諾情況加強監(jiān)督管理。

??第四章 城市更新保障

??第二十一條 市自然資源和規(guī)劃部門應當依據(jù)城市更新專項規(guī)劃和單元規(guī)劃對詳細規(guī)劃進行動態(tài)調(diào)整。經(jīng)市人民政府審定的城市更新項目實施方案，可以作為國土空間詳細規(guī)劃調(diào)整的重要參考。

??城市更新項目中對現(xiàn)狀建筑密度較高等無法達到現(xiàn)行標準和規(guī)范的區(qū)域，在保障公共利益和安全的前提下，按照“優(yōu)化不惡化”原則，可以適度優(yōu)化相關(guān)規(guī)劃指標。因既有住宅加裝電梯而占用的綠地，可以通過立體綠化等方式補充綠化總量。

??為社會公眾提供開放空間或公共服務設(shè)施的地塊，在符合規(guī)劃、消防、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定的前提下，可增加部分建筑面積，具體指標在城市更新單元規(guī)劃或經(jīng)市人民政府審定的實施方案中明確。

??在保障城市交通、綠化等公共利益，滿足安全、消防等要求，并征得相鄰土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)所有者同意的前提下，拆除重建和新建補齊類更新項目可適當減少紅線退讓距離，具體要求在城市更新單元規(guī)劃或經(jīng)市人民政府審定的實施方案中明確。

??第二十二條 爭取并統(tǒng)籌用好上級各項政策性資金，重點用于安全隱患消除、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施提升、低效產(chǎn)業(yè)用地提質(zhì)增效、歷史文化保護傳承等方面的項目。優(yōu)先推薦具有示范效應的城市更新項目申請上級專項獎補資金。

??符合條件的城市更新項目，依法享受行政事業(yè)性收費減免和稅收優(yōu)惠政策。城市更新項目實施主體實施多地塊并宗、更新后交易的，按照國家和省有關(guān)規(guī)定，享受有關(guān)稅費支持政策。

??住宅物業(yè)權(quán)利人實施自主更新時，可以提取住房公積金或者利用公積金貸款支付改建成本費用。

??第二十三條 鼓勵金融機構(gòu)依法開發(fā)多樣化金融產(chǎn)品和創(chuàng)新服務，滿足城市更新項目融資需求。鼓勵政策性銀行和商業(yè)銀行按照有關(guān)規(guī)定為城市更新項目實施主體提供長周期、低利率信貸支持。支持符合條件的市場主體在多層次資本市場開展融資活動，發(fā)揮金融對城市更新的促進作用。

??第二十四條 城市更新活動中，可合理利用城市地下空間建設(shè)連接通道、公共停車場以及應急救災、人防和體育等設(shè)施。根據(jù)需要，可單獨設(shè)立地下空間建設(shè)用地使用權(quán)。

??邊角料、夾心地、插花地等無法單獨出具規(guī)劃條件或難以獨立開發(fā)的零星土地，可納入周邊城市更新項目一并實施。

??涉及低效工業(yè)用地的城市更新項目，經(jīng)市人民政府批準，可以按照有關(guān)規(guī)定提高工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公、生活服務設(shè)施的建筑面積占地上建筑總面積的比例，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

??涉及低效產(chǎn)業(yè)用地的城市更新項目，土地使用權(quán)人滿足自身需要后有節(jié)余土地且具備獨立分宗條件的，在符合規(guī)劃、安全、生態(tài)環(huán)境保護等要求的前提下，經(jīng)依法批準后，可以對節(jié)余土地進行分割轉(zhuǎn)讓。

??第二十五條 結(jié)合新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展需要，不同產(chǎn)業(yè)用地類型可以合理轉(zhuǎn)換，依據(jù)詳細規(guī)劃、規(guī)劃條件和供地政策進行混合復合更新，依法依規(guī)辦理供地手續(xù)。

??符合國家和省存量土地盤活利用五年過渡期政策的更新活動，過渡期滿完成更新改造后，可參照不動產(chǎn)歷史遺留問題處理規(guī)定，辦理相關(guān)手續(xù)。五年過渡期自批準之日起算。

??城市更新項目的土地出讓價款，應在土地價格評估基礎(chǔ)上，綜合考慮土地取得成本、公共要素貢獻度等因素合理確定。因土地用途轉(zhuǎn)換需補繳土地出讓金的，可以按規(guī)定分期繳納。

??涉及低效工業(yè)用地的城市更新項目，在符合國土空間詳細規(guī)劃、不改變土地用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不增收土地出讓價款。

??第二十六條 城市更新項目中的既有建筑改造，應當按照現(xiàn)行規(guī)范、標準進行施工圖審查。對無法滿足現(xiàn)行標準的城市更新項目，涉及歷史文化保護傳承利用的由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門組織專家論證，涉及既有建筑安全隱患消除的由實施主體組織專家論證，專家論證意見作為設(shè)計、施工圖審查等依據(jù)。

??“原址、原面積、原高度”翻建且不改變建筑使用功能的，實施主體應當編制消防實施方案，消防實施方案應當改善和提升原建筑物消防水平。

??對涉及歷史建筑、工業(yè)遺產(chǎn)等人文類城市更新項目，因保護利用需要無法滿足國家工程建設(shè)消防技術(shù)標準要求的，建設(shè)單位除依法提交相關(guān)材料外，還應當提交特殊消防設(shè)計技術(shù)資料，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門依法組織專家評審，專家評審意見作為有關(guān)部門審批的依據(jù)。

??第二十七條 以下建筑使用功能改變的，可按有關(guān)規(guī)定申請辦理施工圖（含消防）審查、消防驗收或備案。

??（一）商業(yè)建筑和辦公建筑功能互換、商業(yè)建筑內(nèi)部業(yè)態(tài)調(diào)整互換和空間優(yōu)化；

??（二）學校、醫(yī)院、文體場館、交通場站等公共建筑內(nèi)部增加商業(yè)設(shè)施功能的；

??（三）工業(yè)、倉儲建筑增加物流功能的，以及工業(yè)、倉儲建筑功能相互調(diào)整的；

??（四）閑置存量建筑改建養(yǎng)老、托育服務設(shè)施的；

??（五）符合國家和省存量土地盤活利用五年過渡期政策的。

??第二十八條 依法依規(guī)可以不辦理施工許可證的其他建設(shè)工程，在辦理消防驗收或備案時，實施主體可以提交消防查驗報告代替竣工驗收報告。

??建立消防驗收、備案和投入使用、營業(yè)前消防安全檢查、日常監(jiān)督檢查工作協(xié)同機制，實現(xiàn)審批管理標準統(tǒng)一和結(jié)果銜接。

??第二十九條 歷史文化街區(qū)及各類歷史建筑應根據(jù)相關(guān)規(guī)定及規(guī)劃要求進行保護，支持合理的功能置換、提升利用與更新活化。

??歷史文化街區(qū)等特定區(qū)域內(nèi)的城市更新項目，在符合詳細規(guī)劃的前提下可以根據(jù)實際情況劃定用地邊界，并按照保護要求合理確定規(guī)劃指標。城市更新項目因歷史風貌保護需要，容積率受到限制的，可以按照有關(guān)規(guī)定實行異地補償。

??歷史建筑加固、修繕、保護應當體現(xiàn)其核心價值，消除安全隱患，不得損壞外觀風貌和典型構(gòu)件。在滿足結(jié)構(gòu)、消防安全等要求，不影響歷史文化價值的基礎(chǔ)上，結(jié)合實際使用需求，可以依法通過加建、改建、增設(shè)設(shè)施等方式，提升既有建筑的性能。

??因歷史文化街區(qū)等特定區(qū)域內(nèi)的城市更新項目需要，市、區(qū)人民政府應當按照有關(guān)規(guī)定組織編制防火安全保障方案，作為管理的依據(jù)。因地段狹窄，敷設(shè)管線無法滿足相關(guān)規(guī)范的安全間距要求時，應當采用新材料、新工藝等變通的工程措施，滿足管線安全運營管理要求。

??對城市更新項目中的市級和縣級文物保護單位、一般不可移動文物的修繕工程，文化廣電和旅游（文物）部門應當加強對施工現(xiàn)場的消防安全監(jiān)管。

??第五章 附則

??第三十條 土地分層管理、項目消防審驗、建筑功能轉(zhuǎn)換等相關(guān)配套政策、技術(shù)標準和工作導則，由市有關(guān)部門另行制定。

??第三十一條 環(huán)境綜合整治、危房治理、老舊小區(qū)改造、歷史風貌保護、低效用地再開發(fā)等工作，國家、省有相關(guān)規(guī)定的，從其規(guī)定。

??第三十二條 財政出資項目的實施需滿足政府投資項目管理有關(guān)規(guī)定的要求。

??第三十三條 本市其他縣（市）的城市更新工作，可以參照本辦法執(zhí)行。

??第三十四條 本辦法自2025年5月1日起施行，有效期至2030年4月30日。