??樓市止跌回穩(wěn)過程中，多數(shù)城市新房市場熱度呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2月28個典型城市項目平均去化率高達(dá)33%，相當(dāng)于重回2023年水平。

??從微觀熱銷項目來看，購房者普遍青睞于“產(chǎn)品強(qiáng)、配套優(yōu)、價格低”的產(chǎn)品，不過當(dāng)前熱銷項目還出現(xiàn)了一些新的變化。

??比如“限價”政策放寬以及住宅新規(guī)下，房企產(chǎn)品邏輯轉(zhuǎn)變，四代宅等新規(guī)累產(chǎn)品表現(xiàn)出“有價有市”的特征，而南京、蘇州、鄭州等二線城市存量房收購及房票安置帶動近遠(yuǎn)郊項目銷量提升。

??值得引起高度關(guān)注的是，即便是北京、深圳、成都等核心熱點城市次核心板塊競爭也在逐步加劇，為實現(xiàn)銷量提升，房企紛紛開啟渠道分銷助力。

??在供應(yīng)“提質(zhì)縮量”的策略下，重點城市市場熱度延續(xù)高位震蕩。

??據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點城市2月平均開盤去化率為33%，環(huán)比下降11個百分點，同比上升12個百分點，與2023年高位水平基本持平，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢。

??上海、深圳、成都、長沙等城市短期內(nèi)熱度較高。具體來看，上海、深圳主要得益于新政效應(yīng)和購買力支撐，去化率均在6成以上；成都、長沙則因短期開盤提質(zhì)縮量，去化率驟增至100%。

??值得關(guān)注的是，當(dāng)前整體市場止跌企穩(wěn)征兆顯著，29城中僅有3城2月去化率不及去年同期，多數(shù)城市市場熱度還是呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢。

??在建設(shè)“好房子”的政策推動下，樓市產(chǎn)品邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變。

??一方面，核心城市調(diào)減限制性措施，為產(chǎn)品力創(chuàng)新提供了更多空間。比如上海，土拍雙限打開后，10%溢價上限突破，市區(qū)項目溢價率普遍超15%，地價上漲10-50%，房價局部上漲，倒掛邏輯逐漸消失，核心區(qū)高端“限價”項目近期也有價格上漲趨勢，購房者則開始為產(chǎn)品力買單。

??另一方面，以四代宅為代表的新規(guī)類住宅實現(xiàn)了高銷量與高溢價兼得，成為了當(dāng)前改善產(chǎn)品中的寵兒。在2月全國熱銷產(chǎn)品中，多個已落地四代宅新規(guī)的核心二線城市四代宅項目基本也成為區(qū)域銷量王者。

??比如重慶海成云湖郡項目，該項目主力產(chǎn)品為小高層和四代宅產(chǎn)品，從項目內(nèi)部不同產(chǎn)品量價來看，購房者普遍愿意為四代宅產(chǎn)品買單，數(shù)據(jù)顯示2024年8月以來該項目四代宅產(chǎn)品共成交了354套，均價1.7萬元/平方米左右，量價相較于非四代宅產(chǎn)品均高出兩成左右，表現(xiàn)出“有價有市”的特征。

??武漢購房者對四代宅也有較高的接受度。推出的多個準(zhǔn)四代宅產(chǎn)品去化率明顯優(yōu)于傳統(tǒng)住宅項目。其中建發(fā)望湖、松閱等項目主要是憑借稀缺資源、高性價比和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力實現(xiàn)首開熱銷。

??對于剛需客戶來說，價格仍然是敏感點，部分城市近遠(yuǎn)郊區(qū)域剛需盤依托存量房收購及房票安置實現(xiàn)銷量提升，比如南京、蘇州、鄭州等城市因房票政策落地推動項目熱銷。

??典型代表為南京榮鼎幸福城、北大資源頤和翡翠府等遠(yuǎn)郊板塊項目，因政府存量房收購及房票安置集中備案吸引購房者并帶動成交增長。

??值得注意的是，北京、深圳、成都、西安等熱點城市次核心板塊部分項目也開始依托渠道分銷提點方法刺激銷量，且短期內(nèi)效果不錯，來訪、認(rèn)購量都有了穩(wěn)步提升。

??以深圳北站商務(wù)核心區(qū)熱銷樓盤中洲迎璽為例，項目開盤前半月節(jié)點密集，高傭轉(zhuǎn)介，三期轉(zhuǎn)介傭金由一二期的3%+3w購物卡提升至3%跳3.5% +3w購物卡，2月22日開盤推售780套房源，開盤去化512套，去化率高達(dá)66%。

??事實上，對于深圳部分處于次核心弱勢和高庫存項目而言，節(jié)后房企快速增強(qiáng)營銷力度，啟動或提高轉(zhuǎn)介傭金/現(xiàn)金獎/特價房等，成效顯著。

??“金三銀四”傳統(tǒng)營銷旺季來臨，隨著推盤量質(zhì)雙增，整體市場熱度還是有望高位維持，對于一線城市而言，限價政策松動無疑使得高端產(chǎn)品力有了更多發(fā)揮空間，競爭也將逐步加劇。

??而隨著地方政府主導(dǎo)下的存量房收購和房票政策逐步落地，部分剛需剛改項目還是有望持續(xù)走量，局部小陽春可期。