[克而瑞]下跌逾九成，2020年春節(jié)樓市究竟多“南”

??2020年1月，新冠肺炎疫情兇猛來襲，裹挾著春節(jié)返鄉(xiāng)的人潮，快速擴(kuò)散至全國，截止2月10日24時，31個省、直轄市和自治區(qū)確診病人已達(dá)4.26萬人，累計死亡1016例，緊張氣氛蔓延。多地政府一級響應(yīng)，企業(yè)延期復(fù)工，可以說對各行各業(yè)乃至中國經(jīng)濟(jì)秩序都造成了嚴(yán)重的負(fù)面影響。聚焦房地產(chǎn)，新冠肺炎疫情“黑天鵝”又對春節(jié)樓市造成了怎樣的沖擊呢？

??◎  作者 / 楊科偉 俞倩倩 姚鄭康

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??新房供應(yīng): 76城“零供應(yīng)”，春節(jié)后供應(yīng)同、環(huán)比繼續(xù)銳減95%以上

??因疫情的急速蔓延，多地售樓處被迫關(guān)閉。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，截止目前已有包含湖南、江西、廣東、海南、黑龍江以及武漢、成都、重慶、福州、南京、蘇州、杭州、合肥在內(nèi)至少60余個省市下發(fā)通知，明確要求暫停售樓處銷售活動。 

??直接影響便是項目現(xiàn)場銷售活動“停擺”，超過95%的城市新增房源遭遇“零供應(yīng)”。據(jù)CRIC監(jiān)測到的84個城市2020年春節(jié)假期新增供應(yīng)數(shù)據(jù)看，累計總量僅為25萬平方米，較疫情爆發(fā)（以1月23日武漢封城為分界點(diǎn)）前一周大降95%，除北京、南京、杭州、合肥、梅州、韶關(guān)、泰州有少量供應(yīng)外，其余城市均為零供應(yīng)，疫情對房企供貨的負(fù)面影響不言自明。與去年春節(jié)假期（除夕到初六）相比，2020年春節(jié)假期供應(yīng)尚能與2019年基本持平，可春節(jié)后一周（初七-十三）隨著疫情形勢逐步嚴(yán)峻，84城供應(yīng)量再度驟降至4萬平方米，與2019年同時期相比降幅達(dá)97%。

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??新房成交：春節(jié)周24城零成交環(huán)比跌93%，節(jié)后周27城零成交同比跌95%

??因疫情防控措施不斷嚴(yán)厲，且居民焦點(diǎn)集中于疫情發(fā)展，而無心購房，2020年春節(jié)期間新房成交情況非常不理想。據(jù)CRIC監(jiān)測，春節(jié)期間（除夕到初六），88個重點(diǎn)城市的成交量僅為37萬平方米，本應(yīng)是返鄉(xiāng)置業(yè)的高潮期，而三四線成交情況也相對慘淡，部分城市甚至出現(xiàn)零成交。 

??考量到1月23日是武漢封城時間，1月24日又恰逢傳統(tǒng)除夕，我們以此為節(jié)點(diǎn)，劃分為疫情爆發(fā)前一周和疫情爆發(fā)后兩周，從其成交量的變化亦能看出疫情對不同城市的影響情況。

??首先，疫情爆發(fā)前后一周的成交量變化。春節(jié)假期也是疫情爆發(fā)后第一周，CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，88個重點(diǎn)城市春節(jié)假期成交量環(huán)比上周出現(xiàn)了斷崖式下跌，降幅達(dá)93%，其中一線城市疊加春節(jié)人口外流影響，跌幅達(dá)到了99%。 

??其次，與2019年春節(jié)假期相比。88個城市新房成交面積也較2019年銳減30%，相比2018年春節(jié)假期更是大跌63%。 

??值得關(guān)注的是，這個春節(jié)假期，因線下售樓處關(guān)閉，諸多房企啟用線上營銷，可從實(shí)施效果來看，對成交促進(jìn)作用一般，可能更多是引流和提升關(guān)注度的措施。 

??隨著疫情防控的升級，國家延長假期和多省市延后復(fù)工日期，春節(jié)假期之后一周（1月31日-2月6日）88城市成交面積更是相比去年節(jié)后一周暴跌至95%，同比跌幅迅速由春節(jié)假期的30%擴(kuò)大65個百分點(diǎn)，與2018年同期也是下跌96%，這都與往年春節(jié)過后降幅逐漸收窄形成了鮮明對比。由此可見，如果說春節(jié)假期的暴跌有假期因素，那么節(jié)后一周則完全是新冠肺炎疫情的影響。 

??分能級來看，疫情初期即春節(jié)假期影響最大的還是一線和三四線，成交量較去年同期降幅均達(dá)到了40%以上，而諸如寧波、蘇州、濟(jì)南、長春等部分二線城市成交表現(xiàn)依舊可圈可點(diǎn)，受疫情波及程度相對較小。疫情后期即節(jié)后一周，各能級城市成交量基本都面臨“跳水式”下跌，較去年同期降幅都在90%以上。

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??新房成交：春節(jié)周24城零成交環(huán)比跌93%，節(jié)后周27城零成交同比跌95%

??因疫情防控措施不斷嚴(yán)厲，且居民焦點(diǎn)集中于疫情發(fā)展，而無心購房，2020年春節(jié)期間新房成交情況非常不理想。據(jù)CRIC監(jiān)測，春節(jié)期間（除夕到初六），88個重點(diǎn)城市的成交量僅為37萬平方米，本應(yīng)是返鄉(xiāng)置業(yè)的高潮期，而三四線成交情況也相對慘淡，部分城市甚至出現(xiàn)零成交。 

??考量到1月23日是武漢封城時間，1月24日又恰逢傳統(tǒng)除夕，我們以此為節(jié)點(diǎn)，劃分為疫情爆發(fā)前一周和疫情爆發(fā)后兩周，從其成交量的變化亦能看出疫情對不同城市的影響情況。

??首先，疫情爆發(fā)前后一周的成交量變化。春節(jié)假期也是疫情爆發(fā)后第一周，CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，88個重點(diǎn)城市春節(jié)假期成交量環(huán)比上周出現(xiàn)了斷崖式下跌，降幅達(dá)93%，其中一線城市疊加春節(jié)人口外流影響，跌幅達(dá)到了99%。 

??其次，與2019年春節(jié)假期相比。88個城市新房成交面積也較2019年銳減30%，相比2018年春節(jié)假期更是大跌63%。 

??值得關(guān)注的是，這個春節(jié)假期，因線下售樓處關(guān)閉，諸多房企啟用線上營銷，可從實(shí)施效果來看，對成交促進(jìn)作用一般，可能更多是引流和提升關(guān)注度的措施。 

??隨著疫情防控的升級，國家延長假期和多省市延后復(fù)工日期，春節(jié)假期之后一周（1月31日-2月6日）88城市成交面積更是相比去年節(jié)后一周暴跌至95%，同比跌幅迅速由春節(jié)假期的30%擴(kuò)大65個百分點(diǎn)，與2018年同期也是下跌96%，這都與往年春節(jié)過后降幅逐漸收窄形成了鮮明對比。由此可見，如果說春節(jié)假期的暴跌有假期因素，那么節(jié)后一周則完全是新冠肺炎疫情的影響。 

??分能級來看，疫情初期即春節(jié)假期影響最大的還是一線和三四線，成交量較去年同期降幅均達(dá)到了40%以上，而諸如寧波、蘇州、濟(jì)南、長春等部分二線城市成交表現(xiàn)依舊可圈可點(diǎn)，受疫情波及程度相對較小。疫情后期即節(jié)后一周，各能級城市成交量基本都面臨“跳水式”下跌，較去年同期降幅都在90%以上。

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??二手房:7個城市春節(jié)假期全部零成交，節(jié)后一周同比跌幅仍高達(dá)91%

??受新冠疫情影響，除了新房市場外，春節(jié)期間二手房市場行情也有走弱態(tài)勢。春節(jié)期間，全國7個重點(diǎn)城市二手房成交體量由節(jié)前的79萬平方米直降為0，慘淡程度可想而知。

??從周成交數(shù)據(jù)變化趨勢來看，多數(shù)城市春節(jié)成交集中在前一周，春節(jié)期間均為零成交備案，后一周雖有所回調(diào)，但各城較去年同期跌幅均在80%以上，整體表現(xiàn)不及2019年同期。

??考慮到目前多城線下中介門店關(guān)閉，預(yù)計疫情對核心城市二手房成交的負(fù)面影響在短期內(nèi)還將延續(xù)。同時由于二手房市場較一手房市場周轉(zhuǎn)性差、受市場波動大的特點(diǎn)，我們認(rèn)為疫情對二手房市場成交的影響也將大于新房市場。

??綜上，在整體樓市成交相對低迷的背景下，新冠肺炎疫情來襲無異于“雪上加霜”，今年春節(jié)“返鄉(xiāng)置業(yè)”熱潮不再，各能級城市新房成交均不同程度下跌。預(yù)判未來，我們認(rèn)為，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場行情的變化基本和疫情蔓延能否得到有效控制密切相關(guān)，如果疫情得不到緩解，樓市仍然會休眠；若疫情得以控制，整體成交有望回穩(wěn)，城市間分化仍會加劇。隨著對沖疫情影響的各類刺激政策落地生效，剛需購房仍將刺激成交進(jìn)一步回升，一、二線城市和環(huán)都市圈熱門三四線成交有望率先企穩(wěn)回升；廣大的三四線尤其是人口凈流出，城市基本面缺乏支撐的城市則將持續(xù)回落。就2020年整體樓市成交而言，市場大概率也將呈現(xiàn)出“先抑后揚(yáng)”、總量回落之勢。