潘竑羽2021-12-17 10:00:25來(lái)源:易居研究院
以下內(nèi)容節(jié)選自
易居月報(bào)之
【70城房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告】
??核心觀點(diǎn)
??11月85%城市新房?jī)r(jià)格下跌,90%城市二手房?jī)r(jià)格下跌。2021年11月,70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格持續(xù)下跌,同比漲幅連續(xù)6個(gè)月收窄。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月新建商品住宅和二手住宅價(jià)格下跌城市數(shù)量大概率都將超過(guò)90%,甚至明年年初70城住宅價(jià)格可能全部下跌。
??一線城市新建商品住宅價(jià)格自2018年4月以來(lái)首次由漲轉(zhuǎn)跌。參考2014年下半年的二手房下跌情形推斷,未來(lái)幾個(gè)月一二三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅將持續(xù)收窄。其中,三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅12月大概率將轉(zhuǎn)負(fù),一二線城市則可能在明年上半年轉(zhuǎn)負(fù)。
??地方救市效果甚微,哈爾濱、石家莊11月表現(xiàn)凄慘。11月黑龍江、遼寧、四川、廣西、河北等省份,多個(gè)城市新房和二手房?jī)r(jià)格跌幅皆較大。甚至這些地區(qū)省會(huì)的房?jī)r(jià)漲幅在全國(guó)排名連續(xù)數(shù)月倒數(shù),哈爾濱和石家莊是典型代表。而11月三亞的新房?jī)r(jià)格和海南的二手房?jī)r(jià)格依然堅(jiān)挺,領(lǐng)漲全國(guó)。其中,三亞已于11月26日出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià),未來(lái)幾個(gè)月二手房?jī)r(jià)格大概率將轉(zhuǎn)跌。
??11月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅在“過(guò)冷區(qū)”繼續(xù)探底。依照歷史規(guī)律和市場(chǎng)慣性,我們預(yù)計(jì)70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅可能還將在“過(guò)冷區(qū)”停留數(shù)月。
??房?jī)r(jià)的總漲幅走勢(shì)在很大程度上能夠反映樓市的發(fā)展程度。自2015年4月開(kāi)始的本輪周期中,全國(guó)商品房市場(chǎng)發(fā)展速度較二手房更快。具體來(lái)看,一二三線城市的房?jī)r(jià)總漲幅和其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市化水平、人口增速等基本面相匹配;一線城市目前存量房市場(chǎng)占主體地位,而二三線城市新房市場(chǎng)熱度仍高于二手房。
??本輪上漲周期中深圳二手房?jī)r(jià)格泡沫嚴(yán)重,強(qiáng)二線城市迅速崛起。本輪周期中北上廣二手房?jī)r(jià)格總漲幅均未超過(guò)80%,而深圳的二手房?jī)r(jià)格總漲幅高達(dá)116.7%,可能存在泡沫。西安和武漢的新房?jī)r(jià)格漲幅遠(yuǎn)高于二手房,主要原因是新房限價(jià)嚴(yán)格,可能存在市場(chǎng)炒作,而二手房市場(chǎng)發(fā)育不太成熟,可能被低估。作為近幾年迅速崛起的強(qiáng)二線城市代表,合肥和杭州的新房和二手房房?jī)r(jià)漲幅已逼近一線城市,可能存在一定高估。
??11月85%城市新房?jī)r(jià)格下跌,
??90%城市二手房?jī)r(jià)格下跌
??1、新建商品住宅和二手住宅價(jià)格持續(xù)下跌
??易居研究院根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2021年12月15日公布的《2021年11月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》,對(duì)70個(gè)大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均。計(jì)算得知,2021年11月,70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為-0.3%,跌幅較上月擴(kuò)大0.08個(gè)百分點(diǎn)。自9月新建商品住宅價(jià)格轉(zhuǎn)跌后,已連續(xù)3個(gè)月下跌,從目前的跌幅趨勢(shì)看,預(yù)計(jì)未來(lái)三個(gè)月新建商品住宅價(jià)格大概率繼續(xù)維持下跌。
??11月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為-0.4%,自8月二手住宅價(jià)格轉(zhuǎn)跌后,已連續(xù)4個(gè)月下跌,且11月跌幅較上月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)。需要注意的是,雖然目前二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅更大,但從歷史規(guī)律來(lái)看,新房?jī)r(jià)格的波動(dòng)一般略大于二手房,而近3個(gè)月新房?jī)r(jià)格降溫速度更快。因此未來(lái)幾個(gè)月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比跌幅有一定概率超過(guò)二手住宅。
??2、新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)6個(gè)月收窄
??對(duì)70個(gè)大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均,計(jì)算得知,2021年11月,70城新建商品住宅、二手住宅價(jià)格同比漲幅分別為2.4%和1.5%,相比2021年10月分別回落0.45和0.52個(gè)百分點(diǎn)。11月70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅已連續(xù)6個(gè)月收窄。結(jié)合環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看,預(yù)計(jì)新建商品住宅和二手住宅價(jià)格的同比漲幅都將繼續(xù)回落,明年一季度由正轉(zhuǎn)負(fù)。
??3、85%城市新房?jī)r(jià)格下跌,90%城市二手房?jī)r(jià)格下跌
??11月70個(gè)大中城市中,新建商品住宅價(jià)格上漲、持平、下跌的城市數(shù)量分別為9個(gè)、2個(gè)和59個(gè)。其中,相比10月,上漲城市數(shù)量減少4個(gè),持平城市數(shù)量減少3個(gè),下跌城市數(shù)量增加7個(gè)。
??與此同時(shí),二手住宅價(jià)格上漲的城市僅3個(gè),持平的城市有4個(gè),下跌的城市數(shù)量高達(dá)63個(gè)。相比10月,11月房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量減少1個(gè),房?jī)r(jià)持平的城市數(shù)量增加2個(gè),房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量減少1個(gè)。
??目前,新建商品住宅價(jià)格下跌的城市數(shù)量已接近樣本總量的85%,而二手住宅價(jià)格下跌的城市數(shù)量高達(dá)樣本總量的90%。此外,可以明顯看出,近幾個(gè)月70城住宅價(jià)格下跌情形十分類似2014年的降溫周期。我們認(rèn)為,未來(lái)幾個(gè)月新建商品住宅和二手住宅價(jià)格下跌城市數(shù)量大概率都將超過(guò)90%,甚至明年年初70城住宅價(jià)格可能全部下跌。
??一線城市新建商品住宅價(jià)格自2018年4月以來(lái)首次由漲轉(zhuǎn)跌
??本報(bào)告對(duì)一二三線70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格和二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算數(shù)平均,計(jì)算得知:11月一二三線城市新建商品住宅價(jià)格分別較上月下跌0.02%、0.37%、0.34%。其中,一線城市新建商品住宅價(jià)格自2018年4月以來(lái)首次由漲轉(zhuǎn)跌;二線城市新建商品住宅價(jià)格自10月轉(zhuǎn)跌后,本月跌幅繼續(xù)擴(kuò)大;三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比跌幅總體變化不大。11月一二三線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下跌0.25%、0.37%、0.39%。其中,一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅較上月收窄0.18個(gè)百分點(diǎn),二三線城市二手住宅價(jià)格同比跌幅皆略有擴(kuò)大。
??同比來(lái)看,11月一二三線城市新建商品住宅價(jià)格分別上漲4.8%、3.3%、1.4%;二手住宅價(jià)格分別上漲5.9%、2.0%、0.6%,無(wú)論城市分類和房屋類型,11月房?jī)r(jià)同比漲幅均繼續(xù)收窄。從變化程度來(lái)看,11月一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅收窄幅度最為顯著,而二線和三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格的降溫速度基本持平。
??房?jī)r(jià)的同比漲幅走勢(shì)在很大程度上能夠反映樓市的周期波動(dòng)規(guī)律。觀察2013年1月至2021年11月一二三線城市二手住宅價(jià)格漲幅的周期波動(dòng),可以發(fā)現(xiàn),整體上看,房?jī)r(jià)波動(dòng)上一線城市最大,二線城市其次,三線城市最小。具體來(lái)看,又可以總結(jié)出以下三個(gè)特點(diǎn):
??第一,一線城市一般會(huì)最先出現(xiàn)短周期房?jī)r(jià)漲幅的階段拐點(diǎn)。主要原因是一線城市房?jī)r(jià)對(duì)政策的敏感程度更高,市場(chǎng)反應(yīng)最快。其中,高點(diǎn)往往預(yù)示著上漲階段漲幅見(jiàn)頂后回落的開(kāi)始,低點(diǎn)則預(yù)示著下跌階段跌幅筑底后回升的開(kāi)始。2013年1月至今一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅一共有三個(gè)階段高點(diǎn),分別出現(xiàn)在2013年11月、2016年4月、2021年3月;兩個(gè)階段低點(diǎn)則分別出現(xiàn)在2015年3月、2018年4月。而二三線城市的階段拐點(diǎn)出現(xiàn)均晚于一線城市。
??第二,一線城市最早進(jìn)入房?jī)r(jià)上漲周期,而二線城市其次,三線城市則最晚。主要原因是市場(chǎng)需求的不同。如2015年全國(guó)住宅庫(kù)存壓力較大,中央提出了去庫(kù)存導(dǎo)向。在各類政策寬松與購(gòu)房需求釋放的背景下,一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅于2015年5月率先由負(fù)轉(zhuǎn)正,而二線城市漲幅則于2015年10月轉(zhuǎn)正,三線城市漲幅則于2016年4月才轉(zhuǎn)正。
??第三,三線城市房?jī)r(jià)最先開(kāi)始下跌,而二線城市其次,一線城市則最晚。主要原因是三線城市在房?jī)r(jià)上漲階段,同比漲幅沖高幅度最小,因此降溫狀態(tài)下從漲幅高點(diǎn)運(yùn)行到0軸所需的時(shí)間最短;一線城市在房?jī)r(jià)上漲階段,同比漲幅沖高幅度最大,因此降溫狀態(tài)下雖然回落速度最快,但所需時(shí)間仍最長(zhǎng);而二線城市則介于兩者之間。在上一輪下跌周期中,三線城市二手住宅價(jià)格于2014年8月率先轉(zhuǎn)跌,二線和一線城市則分別在之后的1個(gè)月、2個(gè)月由漲轉(zhuǎn)跌。
??在本輪周期中,一二三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅分別于2021年3月、6月、5月見(jiàn)頂,此后相繼回落,目前分別已連續(xù)回落8個(gè)月、5個(gè)月和6個(gè)月。環(huán)比來(lái)看,三線城市二手住宅價(jià)格已在今年7月率先轉(zhuǎn)負(fù),一二線城市也均在9月轉(zhuǎn)負(fù)。由此,我們可以參考2014年下半年的二手房下跌情形推斷,未來(lái)幾個(gè)月一二三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅將持續(xù)收窄。其中,三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅12月大概率將轉(zhuǎn)負(fù),一二線城市則可能在明年上半年轉(zhuǎn)負(fù)。
??地方救市效果甚微,哈爾濱、石家莊11月表現(xiàn)凄慘
??11月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅排名前十的城市依次為三亞、杭州、北京、銀川、岳陽(yáng)、上海、長(zhǎng)沙、西安、韶關(guān)、深圳;環(huán)比跌幅較大的城市則有廣州、哈爾濱、武漢、徐州、貴陽(yáng)、石家莊等。二手住宅方面,環(huán)比漲幅排名前十的城市依次為贛州、??凇⑻粕?、長(zhǎng)沙、重慶、濟(jì)寧、三亞、大連、上海、杭州。其中,二手住宅價(jià)格排名前10的城市中僅3城價(jià)格上漲,其余均持平或下跌。二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅較大的城市有泉州、桂林、石家莊、太原、哈爾濱等。
??分地域來(lái)看,11月黑龍江、遼寧、四川、廣西、河北等省份,多個(gè)城市新房和二手房?jī)r(jià)格跌幅皆較大。這些省份多位于東北、西南、華北地區(qū),經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后,近幾年人口流出嚴(yán)重,房地產(chǎn)市場(chǎng)本就偏弱。因此在全國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌周期初期時(shí),下跌行情較突出。甚至這些地區(qū)省會(huì)的房?jī)r(jià)漲幅在全國(guó)排名連續(xù)數(shù)月倒數(shù),哈爾濱和石家莊是典型代表。此外,這些省份的監(jiān)管部門近期紛紛松綁調(diào)控或出臺(tái)救市政策,但是目前效果甚微:
??9月28日沈陽(yáng)提高人才首次購(gòu)房補(bǔ)貼;10月1日哈爾濱出臺(tái)包括人才購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬公積金貸款等多條政策,打響了全國(guó)地方政府救市的第一槍;10月11日甘肅全面放開(kāi)落戶;11月8日石家莊響應(yīng)中央“維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益”號(hào)召,出臺(tái)加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)管和爛尾樓處理新政。但哈爾濱新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格已連跌4個(gè)月,11月環(huán)比分別下跌0.7%和1%。石家莊11月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌1.2%,二手住宅環(huán)比下跌0.8%。
??與之形成鮮明對(duì)比的是海南地區(qū)。11月三亞的新建商品住宅價(jià)格和海南的二手住宅價(jià)格依然堅(jiān)挺,分別上漲0.7%和0.3%,領(lǐng)漲全國(guó)。主要原因有兩方面:一方面,近幾年海南宅地供應(yīng)較少,導(dǎo)致新房供不應(yīng)求;另一方面,目前海南自貿(mào)港的利好還在釋放,幾年后封關(guān)的消息使部分投資客仍有興趣。需要注意的是,11月三亞的二手住宅價(jià)格環(huán)比持平,較上月收窄了0.4個(gè)百分點(diǎn)。考慮到11月22日三亞住建局出臺(tái)了二手房參考價(jià)機(jī)制,未來(lái)幾個(gè)月三亞二手住宅價(jià)格轉(zhuǎn)跌的可能性較高。
??11月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅在“過(guò)冷區(qū)”繼續(xù)探底
??70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅從2019年8月至2020年12月期間,幾乎均停留在“偏冷區(qū)”。疫情結(jié)束,經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后,今年年初二手住宅價(jià)格在“合理區(qū)”小幅盤整了3個(gè)月。但在嚴(yán)厲調(diào)控下,今年4月起房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)回落,7月年內(nèi)首次由“合理區(qū)”跌入“偏冷區(qū)”。
??10月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅曲線自2015年3月以來(lái)首次跌入“過(guò)冷區(qū)”。11月跌幅擴(kuò)大至0.4%,繼續(xù)在“過(guò)冷區(qū)”向下探底。綜合一二三線城市環(huán)比和同比漲幅、70城上漲下跌城市數(shù)量等數(shù)據(jù),以及當(dāng)前的調(diào)控政策和金融環(huán)境來(lái)看,此次全國(guó)房?jī)r(jià)下跌情形與2014年下半年的下跌周期有諸多類似之處。依照歷史規(guī)律和市場(chǎng)慣性,我們預(yù)計(jì)70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅可能還將在“過(guò)冷區(qū)”停留數(shù)月。
??基于此,建議部分樓市低迷時(shí)間較長(zhǎng)、房?jī)r(jià)下跌幅度較大的城市,按一城一策的方針,適度出臺(tái)支持自住需求的政策,以防房?jī)r(jià)下跌過(guò)猛,不利于行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
??本輪上漲周期中深圳二手房?jī)r(jià)格泡沫嚴(yán)重,
??強(qiáng)二線城市迅速崛起
??今年下半年,房?jī)r(jià)終結(jié)六年連漲勢(shì)頭。整體來(lái)看,房?jī)r(jià)下行經(jīng)歷了一個(gè)由二手房市場(chǎng)向新房市場(chǎng)的傳導(dǎo)過(guò)程。2021年8月,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城二手住宅價(jià)格自2015年4月以來(lái)首次轉(zhuǎn)跌;9月,70城新建商品住宅價(jià)格自2015年5月以來(lái)也首次轉(zhuǎn)跌,標(biāo)志著70城房?jī)r(jià)正式進(jìn)入下跌周期。截至11月,全國(guó)已有85%城市新房?jī)r(jià)格下跌,90%城市二手房?jī)r(jià)格下跌。而上一次出現(xiàn)如此大范圍的房?jī)r(jià)下跌還是2014年下半年。
??根據(jù)本輪房?jī)r(jià)上漲周期開(kāi)始的時(shí)間,本報(bào)告選取了70個(gè)大中城市2015年5月至今的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅、2015年4月至今的二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)??紤]到國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)僅保留一位小數(shù),為了更準(zhǔn)確的反映市場(chǎng)長(zhǎng)期真實(shí)情況,我們結(jié)合統(tǒng)計(jì)局公布的各市場(chǎng)的同比漲幅數(shù)據(jù)進(jìn)行一定的誤差修正。計(jì)算可得本輪周期新房和二手房?jī)r(jià)格的階段總漲幅。
??房?jī)r(jià)的總漲幅走勢(shì)在很大程度上能夠反映樓市的發(fā)展程度。截至11月,本輪周期內(nèi)70城新房?jī)r(jià)格總體上漲49.3%,二手房?jī)r(jià)格總體上漲35.0%,說(shuō)明全國(guó)商品房市場(chǎng)發(fā)展速度較二手房更快。一二三線城市新房?jī)r(jià)格總體分別上漲71.8%、55.3%、40.5%,而二手房?jī)r(jià)格分別上漲85.1%、38.3%、25.4%,說(shuō)明兩點(diǎn):其一,一二三線城市的房?jī)r(jià)總漲幅和其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市化水平、人口規(guī)模與增速等基本面相匹配;其二,一線城市的新房規(guī)?;疽?jiàn)頂,目前存量房市場(chǎng)占主體地位,而二三線城市新房市場(chǎng)熱度仍高于二手房。
??同能級(jí)城市比較,又可以總結(jié)出以下三個(gè)特點(diǎn):
??首先,深圳的二手房?jī)r(jià)格總漲幅高達(dá)116.7%,在一線城市中大幅領(lǐng)先。而同能級(jí)的北京、上海、廣州二手房?jī)r(jià)格總漲幅分別為72.0%、70.8%、78.2%,均未超過(guò)80%。今年年初深圳二手房?jī)r(jià)格還一度領(lǐng)漲全國(guó),但隨著二手房指導(dǎo)價(jià)、嚴(yán)查購(gòu)房資金等一系列調(diào)控措施的出臺(tái),深圳二手房成交規(guī)模多月斷崖式下滑,連創(chuàng)近十年新低,同時(shí)價(jià)格自5月轉(zhuǎn)跌以來(lái),已連跌7個(gè)月。我們認(rèn)為當(dāng)前深圳二手房?jī)r(jià)格可能仍存在泡沫,預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月價(jià)格還將持續(xù)下跌。
??其次,西安和武漢的新房?jī)r(jià)格漲幅遠(yuǎn)高于二手房,在二線城市中尤為突出。主要原因是因?yàn)樾路肯迌r(jià)嚴(yán)格,可能存在市場(chǎng)炒作,而二手房市場(chǎng)發(fā)育不太成熟,可能被低估。特別是西安,一二手房?jī)r(jià)嚴(yán)重倒掛。其新房?jī)r(jià)格,截至11月已經(jīng)連漲69個(gè)月,總漲幅高達(dá)94.5%,而二手房?jī)r(jià)格總漲幅僅32.1%,甚至跑輸全國(guó)大勢(shì)。
??最后,杭州和合肥在強(qiáng)二線城市中的表現(xiàn)也十分搶眼。其中,杭州新房和二手房?jī)r(jià)格總體分別上漲66.4%和68.1%,合肥新房和二手房?jī)r(jià)格則分別上漲72.5%和78.1%。這兩個(gè)城市近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,且人口流入量較大,推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。但需要注意的是,兩城房?jī)r(jià)漲幅已逼近一線城市,可能存在一定高估。
??備注:顏色僅代表市場(chǎng)總體的相對(duì)熱度,不代表房?jī)r(jià)上漲或下跌趨勢(shì)。
??點(diǎn)擊下載完整報(bào)告:2021年11月70城房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告(20211215)