[仲量聯(lián)行]科技企業(yè)仍將引領(lǐng)辦公樓需求增長

??2022年1月20日，北京——近期科技行業(yè)裁員及其帶來的影響討論熱度持續(xù)升高。仲量聯(lián)行結(jié)合地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)分析解讀，認(rèn)為這是科技行業(yè)在年終較為常見的結(jié)構(gòu)性調(diào)整舉措，對辦公樓市場帶來的影響較小，科技企業(yè)未來仍將引領(lǐng)辦公樓需求的穩(wěn)步增長。

??科技企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)換賽道

??2021年是國內(nèi)科技行業(yè)大幅度擴(kuò)張的一年。頭部大廠充分把握住了疫情后科技行業(yè)的利好優(yōu)勢，業(yè)務(wù)、部門和人員增長幅度巨大。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，國內(nèi)10家頭部科技企業(yè)僅2021年上半年正式員工人數(shù)新增即達(dá)到近40萬人，較2020年底增長22%，大約相當(dāng)于400萬平方米的辦公空間，而年末人員調(diào)整比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于年中擴(kuò)張步伐。因此，現(xiàn)階段的裁員等結(jié)構(gòu)調(diào)整，在一定程度上是行業(yè)在大面積增長過后的回調(diào)。

??本輪的“裁員”，不僅受到了2021年下半年經(jīng)濟(jì)下行壓力增大的影響，還受到了年內(nèi)政策監(jiān)管對互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)中教育、游戲、直播、社區(qū)團(tuán)購等領(lǐng)域業(yè)務(wù)在不同程度的限制。而這些領(lǐng)域，恰恰是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)巨頭在過去一兩年內(nèi)快速布局?jǐn)U張的領(lǐng)域。同時，也有部分賽道此前得到企業(yè)積極搶占押注，但年末仍未獲市場驗證，觸發(fā)科技行業(yè)的業(yè)務(wù)方向調(diào)整。當(dāng)前的大部分裁員報道，更多是按事業(yè)部、業(yè)務(wù)線分領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)調(diào)整，而非集團(tuán)層面平均性、整體性的優(yōu)化。

??這一方面說明，科技大廠充分把握住了疫情后的機(jī)遇，積極嘗試多元增長點，進(jìn)行了大面積擴(kuò)張，因此才會在年底集中出現(xiàn)業(yè)務(wù)和人員的結(jié)構(gòu)性調(diào)整“換血”，構(gòu)成行業(yè)年內(nèi)擴(kuò)招回調(diào)的規(guī)律性波動，是較為常見的商業(yè)行為。另一方面，電商互聯(lián)網(wǎng)等傳統(tǒng)高利潤領(lǐng)域紅利趨于見頂，因此企業(yè)需要不斷開拓新的事業(yè)板塊、找到新的增長極，如醫(yī)療、教育、VR等領(lǐng)域。

??科技企業(yè)加大不動產(chǎn)投入，看好未來發(fā)展

??縱觀2021年，科技行業(yè)人員及業(yè)務(wù)整體大幅擴(kuò)張，推動其不動產(chǎn)需求急速增長，在全國大部分主要城市均構(gòu)成辦公樓市場租賃需求的重要支撐。在北上廣深、南京、杭州、成都、重慶、武漢等主要城市，科技行業(yè)全年租賃成交面積占比為31%。其中，第四季度科技企業(yè)租賃比例達(dá)到34%，高于全年整體水平，說明年末科技企業(yè)仍在積極租賃辦公場所，或持續(xù)自建總部辦公園區(qū)。

??以2021年第四季度數(shù)據(jù)為例，騰訊在北上廣深一線城市中單筆超過1萬平方米的租賃成交，合計總面積已超過30萬平方米。美團(tuán)和字節(jié)跳動在全國主要城市第四季度的租賃成交總面積，分別可達(dá)近20萬平方米，其中包括美團(tuán)在北京新租的8萬平方米、字節(jié)跳動在深圳超10萬平方米的租賃等。此外，?？低?、華為、榮耀等企業(yè)均在年末有數(shù)千至上萬平方米的新租成交。

??此外，企業(yè)租戶承租辦公樓宇的租期基本在3到5年左右，辦公場所租賃使用的穩(wěn)定性往往高于員工和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，且辦公面積租賃、搬遷、裝修等一次性支出成本較為可觀。因此，科技行業(yè)在2021年末的大面積租賃活動，充分體現(xiàn)了企業(yè)對自身未來發(fā)展增長的預(yù)期。

??仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負(fù)責(zé)人暨華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“科技行業(yè)整體保持正向增長態(tài)勢，賽道調(diào)整、人員裁撤和長周期穩(wěn)健增長的規(guī)劃同時發(fā)生。對于辦公樓市場而言，未來科技行業(yè)仍然會是需求的主力軍，新的業(yè)務(wù)探索將不斷構(gòu)成‘動能需求’引領(lǐng)租賃需求增長，并逐步沉淀累積成為‘基石需求’并演變?yōu)楦鞒鞘修k公樓市場的壓艙石。”