[克而瑞]規(guī)模再新高難掩下行，2022年行業(yè)將進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)

??1月17日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2021年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。2021年GDP1143670億元，按不變價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8.1%。房地產(chǎn)業(yè)新房銷售和開(kāi)發(fā)投資規(guī)模全年均創(chuàng)新高，分別增1.9%和4.4%。全年銷售前高后低，上半年面積同比增28%，12月銷售年末翹尾。開(kāi)發(fā)活動(dòng)進(jìn)入冰點(diǎn)，新開(kāi)工和拿地同比降31%和33%，雖竣工增2%創(chuàng)新高，但難擋整體開(kāi)工投資同比降14%至4年同期最低。

??全年銷售前高后低

??上半年面積同比增28%支撐全年規(guī)模再創(chuàng)新高

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2021年，商品房銷售面積17.9億平方米，比上年增長(zhǎng)1.9%；商品房銷售額18.2萬(wàn)億元，增長(zhǎng)4.8%。2021年上半年和下半年商品房銷售面積分別同比增28%和降15%?？梢?jiàn)上半年較好的市場(chǎng)表現(xiàn)是全年創(chuàng)新高的主要支撐。

??單月來(lái)看，12月商品房銷售表現(xiàn)如期翹尾但低于歷史同期。12月全國(guó)商品房共計(jì)銷售21302萬(wàn)平方米和20263億元；環(huán)比分別較11月上漲19%和17%，同比則分別下降15.6%和17.8%。

??銷售表現(xiàn)單月已實(shí)現(xiàn)兩連增，11月、12月環(huán)比均增長(zhǎng)19%，這是房企端進(jìn)一步以價(jià)換量和居民端信貸環(huán)境寬松兩方面導(dǎo)致, 部分余量居民住房消費(fèi)需求得以被挖掘激發(fā)后持續(xù)釋放。

??一方面，信貸環(huán)境在年末邊際寬松。1月17日央行超量續(xù)做到期中期借貸便利（MLF），并下調(diào)MLF操作和公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)，距離2021年12月降準(zhǔn)僅一個(gè)月。此外11月起深圳、廣州、中山、無(wú)錫、湖州等多個(gè)城市涉房貸款利率下降，合肥、廣州、濟(jì)南等房貸放款速度顯著加快。整體居民信貸環(huán)境由三季度“史上最緊”逐漸放松。

??另一方面，降價(jià)潮在全國(guó)進(jìn)一步展開(kāi)。房企在資金緊張壓力下開(kāi)展多輪次 “以價(jià)換量”，12月全國(guó)商品房銷售均價(jià)環(huán)比再將0.9%。徐州、清遠(yuǎn)等多個(gè)城市 “一降再降”，預(yù)售價(jià)較高點(diǎn)降幅超過(guò)30%。

??全國(guó)商品房銷售均價(jià)較年初降14%

??各能級(jí)環(huán)比一降再降

??根據(jù)全國(guó)商品房銷售面積、金額估算來(lái)看，12月商品房銷售均價(jià)下降至9512元/平方米,環(huán)比再降0.9%，較年初1-2月下降14%。結(jié)合新房銷售表現(xiàn)來(lái)看，各地區(qū)通過(guò)進(jìn)一步的“以價(jià)換量”促進(jìn)銷售回款。

??從全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格來(lái)看，環(huán)比總體延續(xù)四季度以來(lái)的下降態(tài)勢(shì)，同比漲幅回落。

??12月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%。其中，廣州、深圳分別下降0.6%和0.1%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.3%，降幅比上月均收窄0.1pcts。三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??此外值得注意的是，12月70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比分別上漲2%和1%，其中二線城市分別上漲2.8%和1.5%。多個(gè)城市出臺(tái)二手房交易指導(dǎo)價(jià)后，2021年二手住宅市場(chǎng)遭遇較大價(jià)格降幅，同比降幅顯著。

??竣工同比增11%創(chuàng)歷史新高

??新開(kāi)工、土地購(gòu)置同比降31%和33%

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2021年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積97.5億平方米，比上年增長(zhǎng)5.2%。房屋新開(kāi)工面積19.0億平方米，下降11.4%。房屋竣工面積10.1億平方米，增長(zhǎng)11.2%。

??12月全國(guó)房屋新開(kāi)工水平與11月持平，為16075萬(wàn)平方米。但同比降幅擴(kuò)大至31%，較11月擴(kuò)大了10pcts。傳統(tǒng)的“年底開(kāi)工潮”不再出現(xiàn)，進(jìn)一步表明了民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)前仍處于較深困境，銷售回款和融資借款雙雙艱難下，新開(kāi)工計(jì)劃普遍一再取消拖延。

??12月全國(guó)房屋竣工面積如期創(chuàng)新高，單月規(guī)模達(dá)32658萬(wàn)平方米，同比增1.9%。當(dāng)前“保交付”是全社會(huì)，從居民到房企，一致的迫切需求，房企投入較往年更大的施工強(qiáng)度以落實(shí)竣工目標(biāo)。

??值得注意的是，下半年全國(guó)房屋施工、新開(kāi)工和竣工累計(jì)增速逐月回落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)頻發(fā)債務(wù)暴雷、城市銷售表現(xiàn)不佳的現(xiàn)狀下，建筑業(yè)已無(wú)心無(wú)力增加資本投入，減緩施工進(jìn)度和降低施工強(qiáng)度成為悲觀預(yù)期下的普遍之舉。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2021年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積2.2億平方米，比上年下降15.5%；土地成交價(jià)款1.8萬(wàn)億元，增長(zhǎng)2.8%。單月土地購(gòu)置面積和成交價(jià)款分別為3303萬(wàn)平方米和3237億元，同比分別下降33%和4%。土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到了冰點(diǎn)。房地產(chǎn)資金面收到嚴(yán)控下，民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)多已無(wú)力購(gòu)置土地，受此影響下土拓投資已難再支撐整體行業(yè)投資規(guī)模。

??開(kāi)發(fā)投資規(guī)模同比增4.4%亦再新高

??但12月跌幅擴(kuò)大至14%

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14.8萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)4.4%。12月單月完成開(kāi)發(fā)投資額僅10288億元，同比下降13.9%，為4年同期新低。

??12月新開(kāi)工和土地購(gòu)置面積同比分別下降31%和33%，已無(wú)力支撐起行業(yè)投資規(guī)模。房屋竣工面積的高量表現(xiàn)則對(duì)收窄整體投資增速降幅有一定幫助。

??從投資、開(kāi)工、拿地三方面單月同比增速較大幅度負(fù)增長(zhǎng)來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)仍處于“資金緊張，信息缺失”的下行深水區(qū)。與新房銷售年末翹尾表現(xiàn)不同，房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)未到達(dá)回暖時(shí)刻，開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資熱情和投資動(dòng)力均已降至歷史低點(diǎn)。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：

??2021年，城市住房需求尤其是改善型住房需求穩(wěn)步釋放，房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)5.2%，拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)。但下半年新開(kāi)工、土地購(gòu)置和開(kāi)發(fā)投資均降至冰點(diǎn)，“以價(jià)換量”和信貸寬松給予了年末市場(chǎng)一定“數(shù)據(jù)繁榮”。但本輪信貸、融資、土地等各方面調(diào)控暴露出一大部分城市已存在較大購(gòu)買力透支問(wèn)題，短期行業(yè)仍將面臨繼續(xù)下行壓力，各地區(qū)銷售分化和降價(jià)效用邊際遞減將繼續(xù)保持，預(yù)計(jì)商品房銷售規(guī)模在今年一季度仍將下調(diào)筑底過(guò)程中。

??房企拿地方面，土地市場(chǎng)冰點(diǎn)狀態(tài)將延續(xù)。高流拍、國(guó)企央企托底將成為土地市場(chǎng)常態(tài)。重點(diǎn)城市已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則，但房企資金面未改善前市場(chǎng)熱度難有實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變。

??房企資金鏈緊繃與新房銷售遇冷下房企將繼續(xù)保持對(duì)項(xiàng)目施工持謹(jǐn)慎態(tài)度。新開(kāi)工將進(jìn)一步放緩。房企暴雷引發(fā)的關(guān)聯(lián)行業(yè)波動(dòng)下，施工強(qiáng)度的下降使得單竣工規(guī)模難以維持整體建安投資規(guī)模。

??土拓投資有限且建安投資乏力下開(kāi)發(fā)投資規(guī)模失去有力支撐，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消極預(yù)期下投資增速將繼續(xù)回落。新一輪“穩(wěn)增長(zhǎng)”下一部分“救市”政策的出臺(tái)或?qū)⒅匦录ぐl(fā)行業(yè)信心，屆時(shí)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模才有望企穩(wěn)回升。

??總而言之，經(jīng)過(guò)5年的高位運(yùn)行且再創(chuàng)新高，但行業(yè)下行并真正迎來(lái)負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代已然成為共識(shí)。