[克而瑞]年報點評|首開股份:完成全年銷售目標,三道紅線處于橙檔

沈曉玲、齊瑞琳2022-04-20 11:17:55來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2022-04-20
  • 報告類型:企業(yè)報告
  • 發(fā)布機構:克而瑞

??核心觀點

??【達成全年銷售目標,2022年業(yè)績目標保守】2021年全年首開股份實現(xiàn)全口徑合約銷售金額1149億元,同比上漲6.9%,完成全年銷售業(yè)績的104%。合約銷售面積393萬平方米,同比增長3.0%。銷售均價29237元/平方米,較上年上升3.8%。2022年首開股份計劃全部項目銷售簽約金額為1080億元,計劃銷售面積380萬平方米,銷售回款1078億元,目標較為保守,低于2021年已實現(xiàn)業(yè)績。

??【新增土地規(guī)模同比下降,超四成位于北京】2021年首開股份全年新增土地地上建筑面積287萬平方米,同比下降16.8%。2021年首開拿地較為審慎,通過競拍或股權收購項目約30個,其中目前已開工17個項目。2021年,首開股份在環(huán)渤海區(qū)域投拓建面約121.9萬平方米,占比43%;其中北京的拿地建面119.7萬平方米,占整體拿地建面的42%。雖然土儲多數(shù)位于北京,風險較低,但由于北京限購等政策較為嚴格,企業(yè)需要關注利潤水平。

??【土儲規(guī)模較去年有所降低,一級開發(fā)項目1589萬平方米】企業(yè)未公布總土儲規(guī)模,我們根據(jù)持有待開發(fā)土地以及房地產(chǎn)開發(fā)投資項目扣除已竣工部分作為基礎,推算截至2021年年末,首開股份的總土儲建面約2279萬平方米,較上年減少10.6%。此外首開股份還有1589.12萬平方米的棚戶區(qū)改造及土地一級開發(fā)項目在推進中,未來也將是其土儲來源。根據(jù)銷售規(guī)模,可以看出企業(yè)土儲較為充足,但是一級開發(fā)土地周期較長,容易拖累企業(yè)銷售業(yè)績及財務狀況,也是需要考慮的因素。

??【營收上升,但凈利潤下降約49.9%】2021年首開股份實現(xiàn)營業(yè)收入678.0億元,同比上升53.3%。實現(xiàn)凈利潤21億元,同比下降49.9%;歸母凈利潤6.9億元,同比下降77.9%。主要是受到房地產(chǎn)整體下行影響,本期結轉收入項目土地成本較高,銷售價格受政策限制,營業(yè)成本漲幅較高,加上銷售、管理及財務成本都有所上升,導致首開股份凈利潤及歸母凈利潤大幅下降。

??【處于橙檔水平,債務結構仍有待優(yōu)化】2021年全年首開股份持有現(xiàn)金314.0億元,同比下降11.68%?,F(xiàn)金短債比1.51,較2020年上升0.1個百分點,長短債務比4.9,同比上升0.77。凈負債率142.76%,相比2020年下降10.47個百分點。剔除預收賬款后資產(chǎn)負債率為74.07%,較上年下降1.3個百分點。凈負債率和剔預收后資產(chǎn)負債率雖然有一定改善,但是仍然踩線,處于橙檔。

??【積極布局租賃業(yè)態(tài),參與首都副中心及冬奧建設】除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務以外,首開在長租公寓、寫字樓等業(yè)態(tài)探索新的運營模式。報告期內計入營收的酒店物業(yè)經(jīng)營等收入達到7.06億元,同比增長22%。除此之外,首開還在城市更新、人才公寓、共享辦公、養(yǎng)老服務等轉型領域探索。企業(yè)參與北京副中心及冬奧建設,麗亭華苑酒店被指定為2022年冬奧會接待酒店并取得授牌,速滑館冰絲帶項目順利竣工交付。

??1沒有扣除受限制現(xiàn)金及受監(jiān)管預售房款

??銷售

??達成全年銷售目標

??2022年業(yè)績目標保守

??完成全年銷售目標的104%。2021年全年首開股份實現(xiàn)全口徑合約銷售金額1149億元,同比上漲6.9%,完成全年銷售業(yè)績的104%。合約銷售面積393萬平方米,同比增長3.0%。銷售均價29237元/平方米,較上年上升3.8%。銷售回款1194億元,完成了全年計劃的113%。

??2022年首開股份計劃全部項目銷售簽約金額為1080億元,計劃銷售面積380萬平方米,銷售回款1078億元,目標較為保守,低于2021年已實現(xiàn)業(yè)績。

1

??投資

??新增土地規(guī)模同比下降

??超四成位于北京

??投資拿地建面較上年減少。2021年首開股份全年新增土地地上建筑面積287萬平方米,同比下降16.8%。2021年首開拿地較為審慎,通過競拍或股權收購了北京、太原、福州等地項目約30個,其中目前已開工17個項目。

2

??新增土儲42%位于北京大本營。2021年,首開股份在環(huán)渤海區(qū)域投拓建面約121.9萬平方米,占比43%;其中北京的拿地建面119.7萬平方米,占整體拿地建面的42%,繼續(xù)發(fā)揮其北京本土國企優(yōu)勢,深耕北京大本營。長三角區(qū)域拿地建面占比29%,主要集中在蘇州、常州、南京、杭州和臺州5城。其次珠三角占比18%,中西部占比10%。能級來看,首開股份分布較為均勻,一線城市占比42%,都在北京;二線城市占比28%,三四線占比30%。雖然土儲多數(shù)位于北京,風險較低,但由于北京限購等政策較為嚴格,企業(yè)需要關注利潤水平。

3

??土地儲備

??土儲規(guī)模較去年有所降低

??一級開發(fā)項目1589萬平方米

??土地儲備2較去年下降。截至2021年年末,首開股份的總土儲建面約2279萬平方米,較上年減少10.6%。因為企業(yè)沒有公布總土儲,所以總土儲計算使用持有待開發(fā)土地規(guī)劃計容建面177.7萬平方米,以及房地產(chǎn)開發(fā)投資項目中總建筑面積減去累計已竣工面積2101.4萬方之和。此外首開股份其還有1589.12萬平方米的棚戶區(qū)改造及土地一級開發(fā)項目在推進中,也作為其土儲來源。根據(jù)其銷售規(guī)模,可以看出土儲較為充足,但是一級開發(fā)土地周期較長,容易拖累企業(yè)銷售業(yè)績及財務狀況,也是需要考慮的因素。

4

??2土地儲備=持有待開發(fā)土地規(guī)劃計容建面+(房地產(chǎn)開發(fā)投資項目中總建筑面積-房地產(chǎn)開發(fā)投資項目中累計已竣工面積)

??盈利

??營收上升,凈利潤下降約49.9%

??營收上升但利潤率下降。2021年首開股份實現(xiàn)營業(yè)收入678.0億元,同比上升53.3%。具體來看,房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)收入675.6億元,同比上升53.6%,房地產(chǎn)開發(fā)成本542.7億元,同比上升70.6%。實現(xiàn)凈利潤21億元,同比下降49.9%;歸母凈利潤6.9億元,同比下降77.9%。主要是受到房地產(chǎn)整體下行影響,本期結轉收入項目土地成本較高,銷售價格受政策限制,營業(yè)成本漲幅較高,加上銷售、管理及財務成本都有所上升,導致首開股份凈利潤及歸母凈利潤大幅下降。

5

??負債

??處于橙檔水平

??債務結構仍有待優(yōu)化

??債務結構持續(xù)改善。2021年全年首開股份持有現(xiàn)金314.0億元,同比下降11.68%?,F(xiàn)金短債比1.53,較2020年上升0.1個百分點,長短債務比4.9,同比上升0.77?,F(xiàn)金短債比持續(xù)達標,債務結構持續(xù)改善,短期償債風險較低。

6

??凈負債率和剔預資產(chǎn)負債率超線。2021年全年首開股份凈負債率142.76%,相比2020年下降10.47個百分點。剔除預收賬款后資產(chǎn)負債率為74.07%,較上年下降1.3個百分點。凈負債率和剔預收后資產(chǎn)負債率雖然有一定改善,但是仍然踩線,處于橙檔。

7

??3沒有扣除受限制現(xiàn)金及受監(jiān)管預售房款

??多元化

??積極布局租賃業(yè)態(tài)

??參與首都副中心及冬奧建設

??積極探索酒店、寫字樓等業(yè)務。除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務以外,首開在長租公寓、寫字樓等業(yè)態(tài)探索新的運營模式?!笆组_·樂尚”長租公寓品牌正式形成落地,大興熙悅林語一期與中國航天研究院簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,845套公寓實現(xiàn)開業(yè)滿租。報告期內計入營收的酒店物業(yè)經(jīng)營等收入達到7.06億元,同比增長22%。除此之外,首開還在城市更新、人才公寓、共享辦公、養(yǎng)老服務等轉型領域探索。

??主動踐行首都國企責任擔當。首開股份積極參與了北京副中心建設,通州新城項目完成主體結構封頂,通州西集、通州潞城等項目積極推進。麗亭華苑酒店被指定為2022年冬奧會接待酒店并取得授牌,裝修升級如期完成,疫情防控和服務提升工作全面加強,速滑館冰絲帶項目順利竣工交付。

8

企業(yè)信用
統(tǒng)一社會信用代碼:91110000061261861J
統(tǒng)一社會信用代碼:91110106MA007MX48W
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