[克而瑞]年報(bào)點(diǎn)評｜中交地產(chǎn)：持續(xù)擴(kuò)張沖擊規(guī)模，債務(wù)結(jié)構(gòu)需改善

??銷售維持正向增長，投資積極擴(kuò)張，但債務(wù)結(jié)構(gòu)仍需改善。

??【銷售額同比增漲5.1%，銷售回款率達(dá)105.5%】2021年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額560.0億元，銷售面積228.5萬平方米，銷售金額同比增長5.1%，表現(xiàn)優(yōu)于于百強(qiáng)房企-3%的負(fù)增長。全年共實(shí)現(xiàn)銷售回款591億元，回款率高達(dá)105.5%。權(quán)益比例方面，由2019年的65.4%逐步上升到2021年的71.1%，結(jié)合2021年超80%的新增土儲權(quán)益比例來看，未來或?qū)⒗^續(xù)提升。2021年全年代建簽約金額10.2億元，2.2萬方。就中交房地產(chǎn)而言，其包含非上市部分以及中交地產(chǎn)兩部分的銷售，2021年實(shí)現(xiàn)整體銷售額979.7億元，同比增長15.1%，距離千億僅一步之遙。

??【拿地銷售比0.69，權(quán)益比例回升至81%】2021年中交地產(chǎn)新增土儲總建面371.7萬平方米，新增土儲總價(jià)388.0億元，全年拿地銷售比仍達(dá)到了0.69，明顯高于百強(qiáng)平均的0.25，近三年來拿地銷售比均在0.6以上。新增土儲樓板價(jià)上升至10440元/平方米，但是相較于24507元/平方米的銷售均價(jià)而言成本仍然可控。以總價(jià)口徑計(jì)，2021年度企業(yè)拿地的權(quán)益比例為81.0%，相較2020年大幅度提升。區(qū)域上著重布局在中西部和環(huán)渤海，其中環(huán)渤海占比達(dá)到38.8%，中西部占比達(dá)39.8%。能級上以一線和二線為主，占比分別為22.2%和65.9%。

??【土儲可滿足5年開發(fā)所需，65.9%位于二線城市】根據(jù)企業(yè)年報(bào)，截止2021年底，中交地產(chǎn)共擁有剩余可開發(fā)土儲建面1787.7萬平方米，按照企業(yè)當(dāng)下的開發(fā)節(jié)奏預(yù)估，可以滿足企業(yè)未來5年發(fā)展所需。從總土儲分布來看，65.9%位于二線城市，中西部占比達(dá)到48.1%。

??【營收增長未來可期，歸母凈利率1.6%】2021年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入145.4億元，同比增長18.2%，其中地產(chǎn)銷售收入144.5億元，占營收比例99.3%。近幾年來企業(yè)營收變動并不大，但是考慮到企業(yè)銷售端的增長以及合同負(fù)債金額同比近翻番達(dá)420.3億元，未來營收值得期待。2021年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)整體毛利潤約33.3億元，整體毛利率約為22.9%，相較2020年下降3.6個百分點(diǎn)。凈利潤7.39億元，整體凈利潤率5.1%，但是在歸母凈利率方面，企業(yè)僅有1.6%，從近兩年發(fā)展來看，中交雖然規(guī)模快速增長，但是也犧牲了權(quán)益，自2019年開始，歸母凈利占比開始持續(xù)下降，但考慮到企業(yè)新增土地權(quán)益比例上升，未來或可改變當(dāng)前局面。

??【三道紅線需改善，持有現(xiàn)金123.7億】截止至2021年底，中交地產(chǎn)共持有現(xiàn)金123.7億元，現(xiàn)金短債降至0.7，短期償債壓力較大。長短債比為1.87，較2020年底也有明顯下降。截止至2021年底，企業(yè)應(yīng)付一年內(nèi)到期關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)近18.9億元，長期關(guān)聯(lián)方欠款達(dá)120.7億元，另外企業(yè)還有近百億的應(yīng)付工程款。在2021年12月，企業(yè)還向母公司尋求了債務(wù)展期。截止至2021年末，中交地產(chǎn)凈負(fù)債率211.4%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率略有下降至82.0%，但仍不滿足三道紅線綠線要求，企業(yè)債務(wù)水平仍處于紅檔。

??銷售

??銷售額同比增漲5.1%

??銷售回款率達(dá)105.5%

??銷售回款率突破100%，權(quán)益比例穩(wěn)步提升。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，2021年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額560.0億元，銷售面積228.5萬平方米，銷售金額同比增長5.1%，依然維持正向增長，表現(xiàn)優(yōu)于于百強(qiáng)房企-3%的負(fù)增長。面對復(fù)雜多變的環(huán)境，公司細(xì)化營銷動作，緊抓銷售回款，全年共實(shí)現(xiàn)銷售回款591億元，回款率高達(dá)105.5%。權(quán)益比例方面，公司也有持續(xù)提升，由2019年的65.4%逐步上升到2021年的71.1%，結(jié)合2021年超80%的新增土儲權(quán)益比例來看，未來未來或?qū)⒗^續(xù)提升。另外2020年中交地產(chǎn)開始試水代建業(yè)務(wù)，目前規(guī)模仍然有限，2021年全年代建簽約金額10.2億元，2.2萬方。

??就中交房地產(chǎn)而言，其包含非上市部分以及中交地產(chǎn)兩部分的銷售，根據(jù)CRIC《2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》數(shù)據(jù)，2021年實(shí)現(xiàn)整體銷售額979.7億元，同比增長15.1%，距離千億僅一步之遙。

??投資

??拿地銷售比0.69

??權(quán)益比例回升至81%

??拿地保持積極態(tài)勢，權(quán)益比例大幅回升至81%。根據(jù)企業(yè)年報(bào)，2021年中交地產(chǎn)共新增24個項(xiàng)目，新增土儲總建面371.7萬平方米，新增土儲總價(jià)388.0億元，雖然總量低于2020年，但全年拿地銷售比仍達(dá)到了0.69，明顯高于百強(qiáng)平均的0.25，近三年來企業(yè)一致保持了積極的拿地力度，拿地銷售比均在0.6以上。新增土儲樓板價(jià)方面突破萬元，較2020年上升至10440元/平方米，但是相較于24507元/平方米的銷售均價(jià)而言成本仍然可控。另外值得關(guān)注的是，以總價(jià)口徑計(jì)，2021年度企業(yè)拿地的權(quán)益比例為81.0%，相較2020年大幅度提升。

??區(qū)域分布方面，中西部及環(huán)渤海各占四成，著重布局二線城市。從企業(yè)公布的拿地明細(xì)來看，區(qū)域上著重布局在中西部和環(huán)渤海，其中環(huán)渤海占比達(dá)到38.8%，中西部占比達(dá)39.8%。能級上以一二線為主，占比分別為22.2%和65.9%。在環(huán)渤海企業(yè)投資均聚集于北京、天津和雄安三城，而中西部則全部聚焦在二線城市，包含重慶、武漢、昆明、成都、鄭州。

??土地儲備可滿足企業(yè)5年左右開發(fā)所需，65.9%位于二線城市，中西部占比近半。根據(jù)企業(yè)年報(bào)，截止2021年底，中交地產(chǎn)共擁有剩余可開發(fā)土儲建面1787.7萬平方米，按照企業(yè)當(dāng)下的開發(fā)節(jié)奏預(yù)估，可以滿足企業(yè)未來5年發(fā)展所需。分布方面，65.9%位于二線城市，中西部占比達(dá)到48.1%。

??營利

??營收未來可期

??歸母凈利率僅1.6%

??營收同比增長18.2%，地產(chǎn)營收占比99.3%。2021年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入145.4億元，同比增長18.2%，其中地產(chǎn)銷售收入144.5億元，同比增長18.4%，占營收比例進(jìn)一步提升至99.3%，房產(chǎn)租賃收入0.46億元，為企業(yè)貢獻(xiàn)了0.3%的營收。近幾年來企業(yè)營收變動并不大，但是考慮到企業(yè)銷售端的增長以及合同負(fù)債金額同比近翻番達(dá)420.3億元，未來營收值得期待。

??物業(yè)開發(fā)毛利率降至22.9%，歸母凈利率僅1.6%。2021年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)整體毛利潤約33.3億元，整體毛利率約為22.9%，相較2020年下降3.6個百分點(diǎn)。共實(shí)現(xiàn)凈利潤7.39億元，整體凈利潤率5.1%，但是在歸母凈利率方面，企業(yè)僅有1.6%，從近兩年發(fā)展來看，中交雖然規(guī)模快速增長，但是其也犧牲了了大量的權(quán)益，自2019年開始，歸母凈利占比開始持續(xù)下降，但考慮到企業(yè)新增土地權(quán)益比例上升，未來或可改變當(dāng)前局面。

??負(fù)債

??三道紅線需改善

??持有現(xiàn)金123.7億

??現(xiàn)金短債比10.70，長短債比1.87。截止至2021年底，中交地產(chǎn)共持有現(xiàn)金123.7億元，較2020年底增長7.2%，由于短債金額大幅增長，整體現(xiàn)金短債降至0.70，難以滿足三道紅線要求，短期償債壓力較大。長短債比方面，截止至2021年年底企業(yè)長短債比為1.87，較2020年底也有明顯下降。

??近年來企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張，債務(wù)壓力也有明顯加大，不過由于背靠中交房地產(chǎn)集團(tuán)，因此企業(yè)有部分債務(wù)是以關(guān)聯(lián)方欠款的形式存在。根據(jù)企業(yè)年報(bào)，截止至2021年底，企業(yè)應(yīng)付一年內(nèi)到期關(guān)聯(lián)方欠款近18.9億元，長期關(guān)聯(lián)方欠款達(dá)120.7億元，另外企業(yè)還有近百億的應(yīng)付工程款。在2021年12月，企業(yè)還向母公司尋求了債務(wù)展期。

??凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率均不滿足監(jiān)管要求，企業(yè)處于紅檔。截止至2021年末，中交地產(chǎn)凈負(fù)債率高達(dá)211.4%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率略有下降至82.04%，但仍不滿足三道紅線綠線要求，企業(yè)債務(wù)水平仍處于紅檔。

??1現(xiàn)金短債比=現(xiàn)金/（短期借款+一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債（剔除租賃負(fù)債及應(yīng)付款））