楊科偉 俞倩倩2022-06-10 09:17:52
??2022年5月,樓市進(jìn)入了政策密集出臺(tái)期,從中央到地方,樓市利好政策不斷,國(guó)務(wù)院召開(kāi)全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)會(huì)議,釋放強(qiáng)烈的撐地產(chǎn)信號(hào);核心一二線房貸利率全面下調(diào),17城首套房和二套貸利率分別降至4.25%和5.05%。97省市跟進(jìn)放松政策,而從數(shù)據(jù)層面來(lái)看,樓市似乎也呈現(xiàn)邊際復(fù)蘇跡象:重點(diǎn)50城開(kāi)盤(pán)平均去化率微增至32%,環(huán)比上漲3個(gè)百分點(diǎn),去化率超50%的城市個(gè)數(shù)由4個(gè)增長(zhǎng)至6個(gè)。究竟當(dāng)前各城市真實(shí)市場(chǎng)熱度如何?利好政策對(duì)市場(chǎng)是否起到了相應(yīng)的提振作用?
??50城開(kāi)盤(pán)去化率受結(jié)構(gòu)性影響微增至32%
??政策效果不及預(yù)期
??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),重點(diǎn)50城5月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率由上月的29%小幅回升至32%??此七呺H復(fù)蘇,實(shí)則我們細(xì)究去化率環(huán)比漲幅顯著的城市諸如福州、鄭州、深圳、長(zhǎng)沙等皆因熱點(diǎn)網(wǎng)紅盤(pán)集中入市從而拉動(dòng)了全市平均去化率。以鄭州為例,5月份僅有6個(gè)項(xiàng)目加推,相較4月份持平,整體推量666套,受個(gè)案華潤(rùn)幸福里(主城改善區(qū)域改善項(xiàng)目,首開(kāi)去化率約99%)影響,去化率攀升達(dá)65%。刨除單盤(pán)影響,客戶觀望情緒依舊濃厚,單項(xiàng)目月均到訪量下滑3成以上。
??少數(shù)城市諸如無(wú)錫、佛山、重慶等也是源于上月基數(shù)較低的原因,出現(xiàn)了邊際復(fù)蘇跡象,不過(guò)三城5月去化率均不足20%,市場(chǎng)向好程度有限。
??而前期利好政策頻頻的南京、蘇州、東莞等城市市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回落,5月去化率跌幅均在10個(gè)百分點(diǎn)以上,即便紓困政策頻頻也難挽成交頹勢(shì)。
??南京、武漢、蘇州限購(gòu)松綁僅帶動(dòng)來(lái)訪回升
??去化率持續(xù)走低
??南京、武漢、蘇州等城市均在5月密集出臺(tái)寬松性政策紓困樓市,但是政策落地僅帶動(dòng)短期來(lái)訪量回升,對(duì)成交的刺激作用尚未顯現(xiàn),開(kāi)盤(pán)去化率延續(xù)低位波動(dòng)。
??南京5月可謂利好政策頻頻,月初到月末迎來(lái)限購(gòu)三次松綁;限售時(shí)間從原來(lái)的辦理產(chǎn)權(quán)證滿3年,調(diào)整為合同備案日期滿3年;限貸放松,首付下降;公積金貸款額度提升;首套房房貸利率最低降至4.25%。帶來(lái)的積極影響為客戶來(lái)訪量環(huán)比持增,不過(guò)從項(xiàng)目去化層面來(lái)看,5月整體去化率僅15%,較4月下降了12個(gè)百分點(diǎn),反映出當(dāng)前客戶觀望情緒濃厚,謹(jǐn)慎購(gòu)房的心態(tài)特征。
??聚焦到單個(gè)項(xiàng)目,因本月開(kāi)盤(pán)集中于月底,客戶分流明顯,5個(gè)純新盤(pán)首開(kāi)入市,但均去化不佳,開(kāi)盤(pán)去化率最高的邁上品院項(xiàng)目,首開(kāi)也僅去化31%。
??面對(duì)低迷的市場(chǎng),開(kāi)發(fā)商也積極開(kāi)展“自救”,尤其是部分邊緣及遠(yuǎn)郊板塊項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度加大,如江寧-湯山、祿口、湖熟、濱江新城、江北-橋林新城、沿山大道、六合、城南-板橋、遠(yuǎn)郊-高淳溧水等,標(biāo)準(zhǔn)層最高優(yōu)惠力度可達(dá)12個(gè)點(diǎn),且推出頂?shù)滋貎r(jià)房最高可達(dá)65折,但成交轉(zhuǎn)化平平。
武漢5月限購(gòu)也同樣存在松綁的現(xiàn)象,5月22日發(fā)布新政,針對(duì)投靠父母/子女的的本市戶籍居民家庭、多孩家庭、非本市戶籍首次置業(yè)家庭三類人群放開(kāi)限購(gòu),同時(shí)連續(xù)兩次下調(diào)首套及二套商貸利率。從政策效果來(lái)看,來(lái)訪量穩(wěn)步回升,但客戶轉(zhuǎn)化率持穩(wěn)在7%-8%,多半客戶維持在交納認(rèn)籌金階段,刺激的效果尚且未顯現(xiàn)。以開(kāi)盤(pán)去化情況來(lái)看,同樣印證了此觀點(diǎn),5月武漢新開(kāi)盤(pán)以平推為主,整體去化率維持在17%,較4月微降3個(gè)百分點(diǎn),尚屬低位筑底階段。
??而蘇州在4月限售和公積金政策放松后僅半個(gè)月,5月9日,蘇州再出新政,調(diào)控進(jìn)一步松動(dòng):新房限售時(shí)間由3年調(diào)整為2年,二手房不再限售;限購(gòu)層面,非蘇州市戶籍居民連續(xù)繳納6個(gè)月社保即可購(gòu)房,在購(gòu)買(mǎi)新房后,居民家庭有新出生人口(二孩及以上),出售房屋時(shí)不受限制轉(zhuǎn)讓年限制約,同時(shí)非限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)。
??不過(guò)政策似乎并未在市場(chǎng)層面激蕩起太強(qiáng)的浪花,5月蘇州開(kāi)盤(pán)去化延續(xù)低迷,7個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)加推,一共推出1635套,開(kāi)盤(pán)去化率僅29%,環(huán)比下降50個(gè)百分點(diǎn),由上月的結(jié)構(gòu)性上行回歸至新政前的低迷水平,僅相城太平板塊的花語(yǔ)熙園和園區(qū)車(chē)房板塊中海獨(dú)墅云著去化率均超過(guò)50%,其余項(xiàng)目多集中在32%以內(nèi)。
??寧波、常州、東莞、惠州等熱度一降再降
寧波較3月高點(diǎn)腰斬
??東莞、惠州、珠海、寧波、常州、蕪湖等東南沿海城市市場(chǎng)熱度“一降再降”,短期內(nèi)需求透支嚴(yán)重,尤其是東莞、惠州、常州等失去了外來(lái)投資客助力,即便政策加持,市場(chǎng)信心依舊不足。
??以常州為例,本月救市政策組合出拳,從房企端到購(gòu)房端均有涉及:企業(yè)端優(yōu)惠預(yù)售資金監(jiān)管,緩解房企資金壓力;居民端放松限售,商品住宅限售年限4年改2年;公積金調(diào)整,個(gè)人最高貸款額度從30萬(wàn)提高至60萬(wàn),家庭最高貸款額度從60萬(wàn)提高至90萬(wàn);限貸松動(dòng),降低二套首付比例,由60%降至30%。房貸利率首套和二套最低分別為4.25%和5.05%且1周之內(nèi)便可放款。不過(guò)從項(xiàng)目去化層面來(lái)看,5月去化率僅19%,延續(xù)低迷走勢(shì),外地投資客占比持續(xù)回落,本地客戶觀望情緒濃厚,改善盤(pán)春秋金茂府、龍宸壹號(hào)等開(kāi)盤(pán)去化率均不足10%。
??寧波新政集中在月末,奉化拆遷戶迎來(lái)房票補(bǔ)貼,公積金額度最高貸100萬(wàn),限購(gòu)區(qū)多孩家庭可加購(gòu),目前來(lái)看政策效果尚未顯現(xiàn)。
??事實(shí)上,近2個(gè)月以來(lái)寧波市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回落,開(kāi)盤(pán)去化率已由3月50%降至5月僅17%,目前客戶來(lái)訪量?jī)H有3月高點(diǎn)的1/3,認(rèn)購(gòu)量更是降至3月高點(diǎn)的一半。市場(chǎng)觀望情緒持續(xù)加劇,一方面實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷,收入大打折扣的情況下投資更加聚焦到杭州等核心城市;另一方面,政策密集出臺(tái)期,房企觀望情緒加劇,核心區(qū)域捂盤(pán)惜售,外圍加緊蓄客,因而整體推盤(pán)積極性并不高漲。
??青島、濟(jì)南等購(gòu)買(mǎi)力疲軟
??僅個(gè)別樓盤(pán)“小步快跑”去化超5成
??青島、濟(jì)南作為山東半島核心城市,除了房貸利率下調(diào)、公積金優(yōu)化等常規(guī)操作外,濟(jì)南限購(gòu)、限售持續(xù)松動(dòng);而青島此前網(wǎng)傳的黃島、城陽(yáng)、高新區(qū)限購(gòu)松綁,首付低至兩成的利好消息也在端午節(jié)證實(shí),對(duì)于這類城市而言,購(gòu)買(mǎi)力疲軟是主要問(wèn)題,因而限購(gòu)松綁等降低購(gòu)房門(mén)檻等措施效果平平也在情理之中。新政后,兩城項(xiàng)目來(lái)訪量雖然均有不同程度上升,但開(kāi)盤(pán)去化率延續(xù)低位波動(dòng),均不足2成。
??以濟(jì)南為例,5月在政策利好和疫情得以階段性控制的大背景下,客戶自然到訪及渠道來(lái)訪客戶上漲明顯。不過(guò)房企推盤(pán)積極性較低,多數(shù)項(xiàng)目以順?shù)N為主,并未有集中蓄客,整體客戶基礎(chǔ)較差,因而濟(jì)南5月整體開(kāi)盤(pán)去化率僅19%,較4月份(開(kāi)盤(pán)去化率31%)下降12個(gè)百分點(diǎn)。僅個(gè)別區(qū)位佳、推盤(pán)量少(不足100套)的項(xiàng)目諸如綠城蘭園、銀豐云璽等去化率保持在50%以上。
??再如青島,5月上旬,售樓處到訪仍冷清,下半月,隨著本月出臺(tái)的各項(xiàng)政策作用傳導(dǎo),尤其是房貸利率下調(diào),提振購(gòu)房者的置業(yè)信心,下旬客戶到訪量較之前有所25%-30%。
??而從認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看,未見(jiàn)明顯增長(zhǎng),5月開(kāi)盤(pán)去化率繼續(xù)走低,全月共計(jì)推售993套,去化202套,去化率僅為20%,較4月下降8個(gè)百分點(diǎn)。小批量開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目諸如融創(chuàng)·影都壹號(hào)|宸悅、青島印象·滟去化相對(duì)較好,認(rèn)購(gòu)率達(dá)50%以上,而百套以上推盤(pán)項(xiàng)目相對(duì)去化慘淡,金沙樂(lè)府、龍湖億聯(lián)春江天璽等遠(yuǎn)郊片區(qū)項(xiàng)目去化率不足10%,由此可見(jiàn),從到訪到購(gòu)買(mǎi)行為兌現(xiàn)仍需一段時(shí)間。
??杭州、西安等新政利好二手房
??刺激短期掛牌、成交量激增
??而杭州、西安、成都等受益于短期政策利好,二手房市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇:掛牌量和成交量均呈現(xiàn)穩(wěn)中有增,迎來(lái)了需求的集中釋放期,同時(shí)也側(cè)面印證了市場(chǎng)信心正在逐步恢復(fù)。
??以杭州為例,517新政中提及降低住房交易降費(fèi)、放寬三孩家庭限購(gòu)和無(wú)房家庭認(rèn)定,對(duì)新房成交影響并不顯著,5月項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)68%,與上月基本持平。不過(guò)下調(diào)購(gòu)買(mǎi)二手房的社保年限要求,5年內(nèi)落戶的不再要求社保,非戶籍家庭社保時(shí)限要求縮短至12個(gè)月,則刺激二手房市場(chǎng)迎來(lái)一波放量。新政發(fā)布后,2022年第21周(2022年5月16日-5月22日),杭州二手住房環(huán)比上升25%至7.5萬(wàn)平方米。5月成交套數(shù)為4420套,環(huán)比上漲12%,創(chuàng)2022年月度成交新高,政策落地效果顯著。而二手房成交多“以價(jià)換量”,多數(shù)房源大幅降價(jià)拋售以此帶動(dòng)成交穩(wěn)中有增。
??西安如是,為促進(jìn)二手房流通,限售持續(xù)松動(dòng),從原來(lái)的網(wǎng)簽滿5年,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿5年,調(diào)整為網(wǎng)簽滿3年,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿2年。這意味著在2019年前后市場(chǎng)上升期后投資購(gòu)房的房產(chǎn),原本無(wú)法拋售,而在新政的刺激下可以加速入市。截止到5月底,二手房掛牌量約11萬(wàn)套,較上月增加約5000套房源,網(wǎng)傳新政后兩天內(nèi),掛牌成交激增,24小時(shí)內(nèi)新增掛牌量達(dá)到2500套以上,二手房成交量由之前的日成交100套以內(nèi)到400-500套。
??展望:紓困政策力度預(yù)期加強(qiáng)
??三類城市成交有望持續(xù)改善
??總體來(lái)看,5月地方紓困政策密集出臺(tái)并未在市場(chǎng)層面激蕩起太強(qiáng)的浪花,復(fù)蘇的跡象也僅限于新房客戶來(lái)訪量上升,二手房市場(chǎng)掛牌量激增等,多數(shù)城市購(gòu)房者觀望情緒持續(xù)加劇,市場(chǎng)信心尚未恢復(fù)?;诖?,后期政策的紓困力度仍有望進(jìn)一步加強(qiáng):尤其是城市基本面尚佳的南京、蘇州、武漢等城市,限購(gòu)“松動(dòng)”后預(yù)期還會(huì)有實(shí)質(zhì)性救市政策出臺(tái),而弱二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠拶?gòu)、限售等各類限制性政策。在這樣的政策前提之下,房地產(chǎn)市場(chǎng)有望穩(wěn)步復(fù)蘇,城市分化和項(xiàng)目分化還將加劇。
??三類城市成交有望持續(xù)改善:一是諸如上海、北京等前期受疫情影響導(dǎo)致成交熱度回落的城市有望迎來(lái)需求補(bǔ)漲期,因購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)充裕,中高端改善需求旺盛,整體因疫情積壓的購(gòu)房需求將在疫后得到穩(wěn)步釋放;二是供給主導(dǎo)型,庫(kù)存見(jiàn)底的城市,諸如杭州、合肥、西安等,一旦核心區(qū)域供應(yīng)放量,勢(shì)必能帶動(dòng)成交的穩(wěn)步回升;三是政策放松力度持續(xù)加大,出臺(tái)先購(gòu)松綁、降首付、購(gòu)房補(bǔ)貼等擴(kuò)充居民購(gòu)買(mǎi)力措施的城市,以南京、武漢、蘇州、無(wú)錫、南通等為典型代表,待政策持續(xù)發(fā)酵,市場(chǎng)有望迎來(lái)邊際復(fù)蘇。
??對(duì)于東莞、惠州、珠海、寧波、常州等東南沿海三四線城市而言,因投資需求退潮,本地自住需求開(kāi)始占據(jù)主導(dǎo):改善持續(xù)觀望,剛需購(gòu)買(mǎi)力見(jiàn)頂,也使得其購(gòu)房信心明顯不足,唯有等到核心一二線城市行情回暖之后,熱度才有望持續(xù)傳導(dǎo)到這些城市,樓市方能見(jiàn)到轉(zhuǎn)機(jī)。
??最后,諸如濟(jì)南、青島等弱二線城市,政策是否能“對(duì)癥下藥”尤為關(guān)鍵,這些城市的核心問(wèn)題在于居民收入偏低,前期居民過(guò)度加杠桿購(gòu)房已然透支了大量購(gòu)房需求,短期內(nèi)更重要的是財(cái)政托市,以購(gòu)房補(bǔ)貼、低首付等保障剛需群體積極入市,目前青島已然針對(duì)城陽(yáng)、黃島、高新等部分區(qū)域出臺(tái)了新政,6月預(yù)期會(huì)帶動(dòng)一輪需求釋放,不過(guò)考量到地方財(cái)政“捉襟見(jiàn)肘”,利好政策釋放力度有限,加之民富基礎(chǔ)薄弱,全面回暖預(yù)期還需較長(zhǎng)的一段時(shí)間。