［仲量聯(lián)行］重塑酒店資產(chǎn)價(jià)值生命力，行業(yè)亟需專業(yè)的資產(chǎn)管理

??2022年7月21日，上?！鼉赡暌咔橛绊懞头康禺a(chǎn)調(diào)控 “三條紅線”等政策，使得在存量時(shí)代下的酒店行業(yè)面臨多重挑戰(zhàn)。在此背景下，仲量聯(lián)行（紐交所交易代碼：JLL)重磅發(fā)布國(guó)內(nèi)首份酒店資產(chǎn)管理白皮書(shū)《重塑酒店資產(chǎn)價(jià)值生命力：2022年中國(guó)酒店資產(chǎn)管理白皮書(shū)》，通過(guò)對(duì)酒店資產(chǎn)管理領(lǐng)域的關(guān)鍵維度和指標(biāo)的解讀，對(duì)疫情下新趨勢(shì)的研判，助力酒店行業(yè)盤活存量資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營(yíng)及快速?gòu)?fù)蘇。

??仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部董事總經(jīng)理周濤表示：“作為業(yè)主方通常會(huì)長(zhǎng)期持有且兼具經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)，與住宅、零售和辦公樓等業(yè)態(tài)相比，酒店在資產(chǎn)管理層面有其特殊性和復(fù)雜性?；趯?duì)大量業(yè)主的調(diào)研所獲得的數(shù)據(jù)，這份白皮書(shū)直觀描繪出運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理指標(biāo)在疫情前后的變化，將為業(yè)內(nèi)人士的未來(lái)決策提供有益的參考，從而賦能越來(lái)越多的酒店項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的目標(biāo)?！?/p>

??本次調(diào)查針對(duì)近百位酒店業(yè)主進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，獲得了大量、豐富、時(shí)間跨度涵蓋疫情前后（2019年和2021年）的13項(xiàng)重要的酒店運(yùn)營(yíng)指標(biāo)和資產(chǎn)管理指標(biāo)。參與調(diào)查的酒店遍布全國(guó)各主要區(qū)域，大部分為規(guī)模在200至400個(gè)房間，提供全服務(wù)的國(guó)際或國(guó)內(nèi)連鎖品牌酒店，其中70%為全權(quán)委托管理，自營(yíng)和第三方管理各占17%，特許經(jīng)營(yíng)占5%，可以說(shuō)是一次對(duì)中國(guó)酒店行業(yè)資產(chǎn)管理水平的全景描摹。

??多項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)受疫情影響下滑 國(guó)內(nèi)酒店品牌尚存提升空間

??本次調(diào)研結(jié)果顯示出，受疫情影響，多項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)均出現(xiàn)下滑。其中反映酒店運(yùn)營(yíng)管理和資產(chǎn)管理水平的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和資產(chǎn)報(bào)酬率，在2021年均低于國(guó)資委考核分配局編制的《企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值》中記載的住宿和餐飲業(yè)全行業(yè)的平均值。

??同時(shí)，國(guó)內(nèi)品牌酒店的人均創(chuàng)收能力、人均創(chuàng)利能力都僅相當(dāng)于國(guó)際品牌酒店的55%和41%；且無(wú)論疫情前后經(jīng)營(yíng)毛利率和息稅折攤前收益率也均比國(guó)際品牌酒店低；但員工離職率則高于國(guó)際品牌酒店，說(shuō)明在包括財(cái)務(wù)管理、人力資源管理等在內(nèi)的資產(chǎn)管理層面，國(guó)內(nèi)品牌還有較大的提升空間。

??報(bào)告還指出，中國(guó)酒店每間客房均攤面積10年來(lái)增加了30余平方米，顯示出為數(shù)不少的酒店業(yè)主盲目擴(kuò)大建設(shè)，為日后發(fā)展埋下隱患。同時(shí)酒店的員工人均人力成本、總?cè)肆Τ杀菊急鹊戎笜?biāo)有所上升，給管理工作帶來(lái)挑戰(zhàn)。在參與本次調(diào)研的酒店中，絕大部分業(yè)主對(duì)旗下品牌管理的酒店是通過(guò)業(yè)主代表或總部業(yè)主代表來(lái)進(jìn)行資產(chǎn)管理的，而僅有三家酒店是聘用了專業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)理，顯示出中國(guó)酒店資管之路依然任重道遠(yuǎn)。

??專業(yè)資管助力酒店行業(yè)由量變到質(zhì)變

??當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在從追求“量”向重視“質(zhì)”轉(zhuǎn)變，酒店行業(yè)也是如此。報(bào)告結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和行業(yè)現(xiàn)狀指出，今后一兩年間酒店行業(yè)將會(huì)出現(xiàn)如下趨勢(shì)：

??從酒店數(shù)量看，雖然中國(guó)已經(jīng)離世界第一酒店大國(guó)不遠(yuǎn)，但酒店交易并不頻繁，也缺乏退出機(jī)制。隨著“三道紅線”調(diào)控持續(xù)、管理合同到期、資產(chǎn)管理理念成熟等原因，酒店資產(chǎn)交易量會(huì)出現(xiàn)上升。

??隨著中國(guó)業(yè)主越來(lái)越專業(yè)，以及本土酒店管理人才隊(duì)伍的不斷壯大，在海外已經(jīng)非常普遍的特許經(jīng)營(yíng)模式將會(huì)在國(guó)內(nèi)持續(xù)增加。

??隨著疫情的緩解和差旅需求的恢復(fù)，高端酒店將會(huì)回歸市場(chǎng)，不斷滿足人們對(duì)美好生活的向往。

??優(yōu)秀管理人才，特別是有資產(chǎn)管理理念的人才緊缺。

??第三方資產(chǎn)管理模式出現(xiàn)并獲得發(fā)展，以及對(duì)存量酒店資產(chǎn)的精雕細(xì)琢，通過(guò)大修技改實(shí)現(xiàn)酒店的重新定位，從而讓酒店資產(chǎn)煥發(fā)新生都將是酒店行業(yè)在短期內(nèi)值得關(guān)注的發(fā)展方向。

??仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部董事總經(jīng)理周濤表示：“在調(diào)研中，超過(guò)半數(shù)的業(yè)主認(rèn)為專業(yè)酒店資產(chǎn)管理人還需要三到五年才會(huì)在中國(guó)出現(xiàn)，然而，在中國(guó)酒店行業(yè)面臨嚴(yán)峻環(huán)境、即將迎來(lái)深刻變革的2022年，有遠(yuǎn)見(jiàn)的業(yè)主方已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)，通過(guò)引入第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)提升覆蓋酒店投、融、建、管、退各階段全生命周期的資產(chǎn)管理水平。資產(chǎn)管理的精髓是賦能酒店資產(chǎn)的保值和升值，從而助力持有商業(yè)物業(yè)的企業(yè)在目前的宏觀經(jīng)濟(jì)中能更好、更快地發(fā)展。”