[克而瑞]行業(yè)透視 |? “帶押過戶”疊加個稅免退，二手成交能否繼續(xù)上行

??展望四季度，二手房市場熱度或?qū)⑻嵘?，二手房成交或?qū)⒚黠@好于新房。

??近期，二手房政策暖風頻吹，主要涉及財政支持退還換購住房個稅，深圳、蘇州、濟南等16城落地執(zhí)行二手房“帶押過戶”，北京試行“連環(huán)單”業(yè)務并行辦理。受此影響，主要城市二手房成交能否繼續(xù)上行？四季度二手房市場又將如何走向？

??降低二手房置換成本退還換購住房個稅

??縮短交易期限16城執(zhí)行帶押過戶

??近期，中央及地方相繼落地二手房利好政策，以便支持改善性換房需求，激活二手房市場，主要涉及以下兩方面的政策內(nèi)容：

??其一，降低二手房置換成本，財政支持退還換購住房個稅。2023年12月31日前，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新買房的，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。階段性退還住房交易個稅，有助于降低住房置換成本，促進改善性需求釋放。

??其二，縮短二手房交易期限，16城落地執(zhí)行二手房“帶押過戶”，北京試行“連環(huán)單”業(yè)務并行辦理。二手房“帶押過戶”是指不解除房屋抵押，也可以辦理過戶登記，此舉既減輕了房東籌資提前還貸壓力，又大幅縮短二手房交易期限?！斑B環(huán)單”業(yè)務并行辦理是指優(yōu)化購房資格核驗規(guī)則，將原需按順序先后辦理的房屋賣出、買入業(yè)務調(diào)整為并行辦理，以便提升二手房交易效率、縮短交易期限。

??新版《民法典》為二手房“帶押過戶”提供了法律依據(jù)，《民法典》第406條明確規(guī)定：抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，抵押權(quán)不受影響。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，深圳、蘇州、濟南等16城已完成首筆二手房“帶押過戶”業(yè)務。另外，廣州、西安、徐州等5城均發(fā)文推廣二手房“帶押過戶”模式，但政策真正落地仍需時間。

??9月政策效果未見南京帶押過戶比重低至2%

??20城二手房成交環(huán)比再降6%

??二手房市場回穩(wěn)，近兩月成交轉(zhuǎn)跌但整體仍處高位。受限于新房停工、斷貸風險不斷發(fā)酵，二手房置業(yè)偏好明顯上升，在一定程度上促進二手房市場回穩(wěn)。6、7兩月，重點20城二手房成交迭創(chuàng)年內(nèi)新高，同比跌幅大幅收窄至20%以內(nèi)。8、9兩月，在需求集中釋放后，20城二手房成交轉(zhuǎn)降，但不代表二手房市場預期再度下行。例如9月，20城二手房成交1006萬平方米，環(huán)比下降6%，但同比仍增長19%，說明二手房市場熱度不減。

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??“帶押過戶”尚處試點階段，對二手房成交提振效果甚微。9月，8成城市二手房成交環(huán)比下降，其中不乏深圳、青島、蘇州這類落地執(zhí)行二手房“帶押過戶”的城市。例如南京，9月二手房成交61萬平方米，環(huán)比下降6%，同比下降20%。主要原因在于南京二手房“帶押過戶”尚處試點階段，9月全市大約完成158套房屋“帶押過戶”，占當月二手房成交套數(shù)的比重低至2%，直觀反映現(xiàn)階段“帶押過戶”對二手房成交拉動效能極其有限。

??政策力度較弱疊加市場信心不足

??深圳、蘇州等二手房成交提升幅度有限

??聚焦利好政策落地后，重點城市二手房周度成交變化，不乏以下三類的共性特征：

??其一，僅限于北京利好政策落地后二手房成交轉(zhuǎn)暖。第39周，北京試行“連環(huán)單”業(yè)務并行辦理，二手房成交升至32萬平方米，環(huán)比增長29%。第40周，北京二手房成交進一步提升至38萬平方米，創(chuàng)年內(nèi)單周新高，環(huán)比增長19%。第41周，受限于國慶假期網(wǎng)簽備案延遲，北京二手房成交降至9萬平方米，但實際市場熱度依舊不減。

??其二，利好政策對深圳等多城二手房市場作用周期較短，二手房成交整體提升幅度有限。第36周，深圳落地執(zhí)行二手房“帶押過戶”，但二手房成交跌至3.1萬平方米，環(huán)比下降33%。第37-40周，深圳二手房成交逐步提升至4.1萬平方米，周均環(huán)比漲幅基本控制在10%以內(nèi)。第40周，深圳二手房成交跌至3.8萬平方米，環(huán)比下降6%。

??其三，利好政策對蘇州等多城二手房市場幾無影響，二手房成交基本保持平穩(wěn)。第36周，蘇州落地執(zhí)行二手房“帶押過戶”，二手房成交小幅回升至12.3萬平方米，環(huán)比增長3%。隨后數(shù)周，蘇州二手房成交基本保持在12萬平方米附近，較政策出臺前二手房成交相差不大。第38周，蘇州二手房成交跌至9.6萬平方米，環(huán)比下降23%。

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??在政策出臺后，僅限于北京二手房成交轉(zhuǎn)暖，深圳、蘇州等絕大多數(shù)城市二手房成交提升幅度有限，甚至成交還有所下滑，究其原因不乏以下兩方面因素：

??其一，政策力度較弱，對二手房市場提振效果有限。多數(shù)城市二手房“帶押過戶”尚處試點階段，業(yè)務完成量低至個位數(shù)，所占成交比重極低。即便是南京，9月全市大約完成158套房屋“帶押過戶”，占當月二手房成交套數(shù)的比重低至2%。

??其二，市場信心不足，潛在購房需求增長乏力。受房企暴雷、疫情反復等多方面因素影響，2022年以來居民購房消費需求異常羸弱，9月新增住戶部門中長期貸款3456億元，同比仍下降26%。而在潛在購房需求整體縮水的大環(huán)境下，即便二手房置業(yè)偏好上升，二手房市場也難走出相對獨立的持續(xù)上漲行情。

??預計二手房成交受新房降價而高位波動分化

??交投增長明顯與普遍折價并存

??展望四季度，二手房市場熱度或?qū)⑻嵘?，二手房成交或?qū)⒚黠@好于新房，北京、上海、杭州等成交增長明顯，武漢、天津、重慶等需折價交易。

??其一，在政策暖風加持下，四季度二手房成交整體或?qū)⒎€(wěn)中有升。隨著政策暖風不斷發(fā)酵，有助于降低二手房置換成本、縮短二手房交易期限，在一定程度上刺激二手房置業(yè)消費。更為重要的是，購房者對新房交付問題仍心有余悸，二手房置業(yè)偏好或?qū)⒊掷m(xù)上升。可以期許的是，四季度二手房市場熱度或?qū)⑻嵘?，成交整體也將穩(wěn)中有升，且明顯好于新房。

??其二，京滬杭等二手房成交增長明顯，漢津渝等折價交易。隨著四季度一二線城市房地產(chǎn)市場逐步回穩(wěn)，北京、上海、杭州等二手房市場或?qū)⒏鼮槭芤?，成交猶存較大的提升空間。主要原因在于改善性需求相對充裕，且打新市場熱度不減，“賣一套再買一套”的改善性換房需求或?qū)⒉粩噌尫?，二手房成交有望明顯提升。

??武漢、天津、重慶等房地產(chǎn)庫存高企，新房打折降價不啻為加快成交去化的重要途徑，房價預期下調(diào)或?qū)⒌贡贫址空蹆r交易。主要原因在于新房打折降價或?qū)⑽糠种脴I(yè)需求回流新房市場，部分業(yè)主基于擔憂房價預期持續(xù)下滑，二手房掛牌量或?qū)⒊掷m(xù)提升，供需錯配或?qū)⒌贡贫址繕I(yè)主下調(diào)售價心理預期，折價交易將成市場常態(tài)。