[克而瑞]專題 | 2022上半年房企盈利能力報告:近六成房企“減收減利”

朱一鳴 汪慧 唐嫣蓓 唐宇申2022-10-12 16:39:54來源:克而瑞

掃描二維碼分享
  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2022-10-12
  • 報告類型:企業(yè)報告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??導(dǎo)讀

??短期來看,市場仍處于筑底盤整階段,盈利仍將繼續(xù)承壓,但中長期企穩(wěn)回升的預(yù)期存在。

??2022年上半年,市場繼續(xù)下行探底,行業(yè)整體營收與利潤規(guī)模雙雙呈現(xiàn)明顯負(fù)增長。同時,各項利潤率指標(biāo)也降至新低,部分規(guī)模房企毛利率已跌至10%左右。此外,受下行壓力,投資物業(yè)、存貨等資產(chǎn)價值波動加劇,導(dǎo)致一些企業(yè)深陷虧損“泥潭”。

??顯然,當(dāng)前行業(yè)難抵下行大勢,“向管理要效益”仍道阻且長。但市場不確定性加劇,分化也在加劇,央國企正在快速崛起,精細(xì)化管理成效顯著,銷管費(fèi)用率整體優(yōu)于民企。

??短期來看,市場仍處于筑底盤整階段,盈利仍將繼續(xù)承壓,但中長期企穩(wěn)回升的預(yù)期存在。對于房企來說,積極適應(yīng)市場變化、制定應(yīng)對策略穩(wěn)住局面是第一步。如在投資端,做好項目利潤把控與平衡;在經(jīng)營端,注重效率提升,控制成本費(fèi)用;在產(chǎn)品端,保證交付質(zhì)與量,提高溢價能力等,這些不僅是當(dāng)前穿越周期的突破口,也是未來立足行業(yè)的核心競爭力。

??01

??行業(yè)營收及利潤規(guī)模呈負(fù)增長

??盈利水平持續(xù)下行

??1、營收及利潤規(guī)模繼續(xù)探底,盈利指標(biāo)全面陷入負(fù)增長

??在政策調(diào)控常態(tài)化、市場持續(xù)低迷背景下,房企盈利持續(xù)面臨挑戰(zhàn)。2022年上半年,多地疫情反復(fù)、疊加行業(yè)流動性危機(jī)持續(xù),項目建設(shè)、交付結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏受到相當(dāng)?shù)臎_擊,行業(yè)盈利狀況進(jìn)一步惡化。

??報告期內(nèi),行業(yè)整體營收與利潤規(guī)模雙雙呈現(xiàn)負(fù)增長,經(jīng)營面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。行業(yè)典型上市房企1整體實現(xiàn)營業(yè)收入19359億元,同比下降12.6%;總營業(yè)成本為15738億元,同比下降8.5%。可以發(fā)現(xiàn),營業(yè)成本的下降幅度明顯低于營業(yè)收入,導(dǎo)致利潤空間進(jìn)一步受到嚴(yán)重擠壓。

??上半年,利潤規(guī)模降幅更為顯著,整體實現(xiàn)毛利潤3298億元、歸母凈利潤為672億元,分別同比下降27.6%、62.5%。

??總體來看,今年行業(yè)營收規(guī)模增長失速,首次出現(xiàn)負(fù)增長,同時利潤規(guī)模負(fù)增長態(tài)勢也進(jìn)一步加深,增長狀況不可同日而語。后期規(guī)模增長仍要依靠銷售市場回暖以及項目建設(shè)、交付節(jié)奏的把控。

1

       1 萬科A、大悅城、華僑城A、金融街、榮安地產(chǎn)、金科股份、陽光城、中交地產(chǎn)、中南建設(shè)、招商蛇口、榮盛發(fā)展、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、宋都股份、城建發(fā)展、華發(fā)股份、首開股份、金地集團(tuán)、迪馬股份、綠地控股、信達(dá)地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、新城控股、北辰實業(yè)、金隅集團(tuán)、天譽(yù)置業(yè)、朗詩地產(chǎn)、保利置業(yè)集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、正商實業(yè)、瑞安房地產(chǎn)、深圳控股、眾安集團(tuán)、中國海外發(fā)展、合生創(chuàng)展集團(tuán)、中國金茂、建業(yè)地產(chǎn)、旭輝控股集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、路勁、華潤置地、時代中國控股、寶龍地產(chǎn)、力高集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、合景泰富集團(tuán)、景瑞控股、建發(fā)國際、中駿集團(tuán)控股、弘陽地產(chǎn)、碧桂園、德信中國、大唐集團(tuán)控股、祥生控股集團(tuán)、佳源國際、中梁控股、富力地產(chǎn)、融信中國、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、龍光集團(tuán)、雅居樂集團(tuán)、綠城中國、美的置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、三巽集團(tuán)、上坤地產(chǎn)、港龍中國地產(chǎn)、領(lǐng)地控股、金輝控股、仁恒置地

??2、利潤率指標(biāo)持續(xù)下行,利潤空間受多重因素擠壓

??從利潤率指標(biāo)來看,今年上半年全面延續(xù)2018年以來的下行趨勢。行業(yè)典型上市房企毛利率中位數(shù)為16.9%,較2021年同期下降4.9個百分點(diǎn);凈利率中位數(shù)為4.4%,同比下降5.0個百分點(diǎn);歸母凈利率中位數(shù)為2.1%,同比下降4.4個百分點(diǎn)。利潤率指標(biāo)總體表現(xiàn)低迷,均已降至2014年以來最低。

??面對行業(yè)利潤空間的持續(xù)收窄,主要有以下幾方面原因:首先,前幾年高價地結(jié)轉(zhuǎn)的影響仍在持續(xù)傳導(dǎo),低利潤項目結(jié)算仍較為集中;其次,近年來基于各類負(fù)面因素影響疊加,房企承受較大去化壓力,營銷端口普遍采取打折促銷的方式加速去化;第三,重點(diǎn)一二線城市的限價監(jiān)管依舊嚴(yán)格,較高的地價房價比進(jìn)一步壓縮項目的利潤空間,毛利率下降已成為行業(yè)主要趨勢。此外,市場下行所帶來投資物業(yè)、存貨等賬面價值縮水,也都在沖擊著企業(yè)的盈利能力。

2

??3. 短期市場筑底盤整,企穩(wěn)回升緩慢而溫和(略)

??02

??近六成房企現(xiàn)“雙減”困境

??ROE跌至歷史最低點(diǎn)

??1、近六成房企面臨“減收減利”,部分房企難抵虧損

??具體從企業(yè)層面來看,2022年上半年,在行業(yè)持續(xù)下行期、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算遇阻態(tài)勢下,超6成典型上市房企營業(yè)收入同比下降。同時,約7成典型上市房企毛利潤(剔除稅金及附加)、凈利潤同比下降,且降幅較去年末進(jìn)一步擴(kuò)大。整體來看,“減收減利”現(xiàn)象較為普遍,即營業(yè)收入與毛利潤同時降低,融信中國、龍光集團(tuán)等中大型房企也不例外。

??此外,還有近20家典型上市房企凈利潤陷入虧損,富力地產(chǎn)、融信中國、陽光城、正榮地產(chǎn)等出險房企均在其列。其中富力地產(chǎn)虧算最為嚴(yán)重,上半年凈利潤虧損69億元,一方面企業(yè)深陷流動性危機(jī),債務(wù)問題棘手,難以支持項目如期建設(shè)、交付,同時嚴(yán)重打擊了購房者信心,去化也受阻。另一方面,由于外部融資停滯,企業(yè)通過資產(chǎn)變現(xiàn)補(bǔ)充流動性,虧損出售了附屬公司、合營企業(yè)股權(quán)等,整體經(jīng)營狀況舉步維艱。

3

??(部分略)

??2、行業(yè)進(jìn)入低利潤時期,部分規(guī)模房企毛利率跌破10%

??2022年上半年,利潤率指標(biāo)普降態(tài)勢進(jìn)一步加劇,毛利率(A股扣除稅金及附加)同比降低企業(yè)占比超7成,部分規(guī)模房企禹洲集團(tuán)、中南建設(shè)、中交地產(chǎn)等規(guī)模房企毛利率均跌破10%左右。

??值得注意的是,在下行大勢下,仁恒置地實現(xiàn)了逆勢上漲,毛利率達(dá)35.6%,同比上升8.9個百分點(diǎn);凈利率和歸母凈利率為15.5%和12.1%,分別較去年同期上升3.6個百分點(diǎn)和5.9個百分點(diǎn)。毛利率、凈利率與歸母凈利率增長的主要原因,一是仁恒置地今年上半年交付的產(chǎn)品多位于一二線,其中深圳、南京等項目銷售良好;其次,在銷管費(fèi)用上實行有效管控,降低了成本。

??此外,房企為了維持自身的利潤率,不僅在開發(fā)投資與費(fèi)用管控上下功夫,還在多元化業(yè)務(wù)上越來越重視。其中,華潤置地上半年毛利率為26.9%,歸母凈利率14.5%。企業(yè)在行業(yè)內(nèi)擁有較高的盈利水平也與旗下發(fā)展良好的多元化業(yè)務(wù)密不可分,其購物中心一直保持較高的收益率,盡管受疫情減租的影響今年上半年小幅下降,但剔除減租部分,毛利率可達(dá)71.8%。

??行業(yè)整體已進(jìn)入低利潤時期,增長瓶頸已然出現(xiàn)。除了平衡財務(wù)杠桿、提升運(yùn)營效率、降低成本費(fèi)用,積極尋找“第二增長曲線”、深入挖掘已有多元業(yè)務(wù)價值將成為房企未來發(fā)力的關(guān)鍵點(diǎn)。

4

表:2022年上半年典型房企毛利率及歸母凈利率后十位(略)

??3、典型房企ROE普降,行業(yè)中位數(shù)僅為1.4%(略)

??03

??資產(chǎn)價值損益波動加劇

??央國企銷管費(fèi)率優(yōu)于民企

??近兩年,市場持續(xù)呈現(xiàn)下行態(tài)勢,連帶資產(chǎn)價值損益波動加劇,房企普遍面臨投資物業(yè)重估收益減少、資產(chǎn)減值損失等問題,此外持有物業(yè)運(yùn)營、合作開發(fā)不確定也增加,都給企業(yè)經(jīng)營效益帶來了較大的沖擊。

??1、存貨周轉(zhuǎn)率下降至0.24,六成房企周轉(zhuǎn)效率下滑

??投資物業(yè)重估收益,是企業(yè)所持有的商業(yè)、酒店、辦公等投資物業(yè),在報告期內(nèi)按照公允市值波動進(jìn)行重新估值后發(fā)生的市值差額,并計入當(dāng)期損益,反映投資物業(yè)布局的價值回報。

??2022年上半年,投資物業(yè)重估收益減少、虧損現(xiàn)象普遍,建業(yè)地產(chǎn)、融信中國、合景泰富、碧桂園等近40家典型房企都出現(xiàn)不同程度的虧損,其中建業(yè)地產(chǎn)由盈轉(zhuǎn)虧,虧損額度高至15.1億元。

??此外,還有部分典型房企盡管投資物業(yè)重估收益為正,但是下行幅度也比較顯著,如龍光集團(tuán)、禹州集團(tuán)投資物業(yè)重估收益為2.7億元、1.6億元,分別同比下降79.2%、76.4%。

??在虧損、普降大勢下,更加考驗房企投資物業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量,分化也在加劇。合生創(chuàng)展、中海地產(chǎn)等憑借核心區(qū)域、規(guī)?;季?,投資物業(yè)重估收益規(guī)模及增長在行業(yè)領(lǐng)先,并很好作用到歸母凈利率的實現(xiàn)上。合生創(chuàng)展、中海地產(chǎn)投資物業(yè)重估收益66.3億元、25.0億元,均顯著高于2021年同期的0.2億元、20.3億元,其中,合生創(chuàng)展主要還是受益于可供出售的物業(yè)轉(zhuǎn)撥至投資物業(yè),截至2022年6月30日,共擁有19項投資物業(yè),而2021年同期為15項。

5

??2、資產(chǎn)減值損失沖擊持續(xù),萬科、招商等頭部房企受影響小

??在市場降溫、去化不濟(jì)的壓力下,推動各大房企展開資產(chǎn)減值計提工作,其中存貨價值變動占最重頭。從2022年上半年典型房企披露數(shù)據(jù)來看,資產(chǎn)減值損失沖擊仍在持續(xù),其中,建業(yè)地產(chǎn)存貨減值損失也達(dá)到17.36億元,是2021年同期近7倍。

??此外,出險房企藍(lán)光發(fā)展、陽光城資產(chǎn)減值損失規(guī)模繼續(xù)保持在高位,分別為29.35億元、17.33億元。

??值得注意的是,部分房企繼2021年大額計提資產(chǎn)減值之后,今年上半年計提規(guī)模顯著縮小,以頭部房企最為明顯。如萬科地產(chǎn)、招商蛇口均未計提,新城控股大幅減少僅為1.63億元。這也透露出市場正在筑底盤整,企穩(wěn)預(yù)期加強(qiáng),未來資產(chǎn)減值損失對企業(yè)效益的影響將逐步減弱,部分計提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備日后也將有機(jī)會可以轉(zhuǎn)回,增強(qiáng)行業(yè)盈利增長預(yù)期。

??3、投資物業(yè)運(yùn)營承壓,龍湖、中海持續(xù)發(fā)力實現(xiàn)正增長(略)

??4、合作紅利消退,約4成典型房企合營聯(lián)營出現(xiàn)虧損(略)

??5、8成典型房企銷管費(fèi)削減,央國企銷管費(fèi)率更具備優(yōu)勢

??進(jìn)入理紅利時代,“向管理要效益”已經(jīng)成為行業(yè)共識,房企也是越來越重視優(yōu)化組織架構(gòu),向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)型。銷管費(fèi)用控制作為一項重點(diǎn)工作,部分房企也取得了階段性成效。

??2022年上半年,整體銷管費(fèi)用規(guī)模下行,其中8成典型上市房企的銷管費(fèi)用同比下降。但從銷管費(fèi)率(銷管費(fèi)用/報告期內(nèi)操盤銷售金額)來看,普遍走高,仍有相當(dāng)壓力,典型上市房企的銷管費(fèi)率平均值為4.8%,中位數(shù)為5.6%,分別較去年同期上升1.6和2.2個百分點(diǎn)。主要原因即在于,今年上半年市場持續(xù)低迷,去化壓力驟升,銷售規(guī)模普降,這是銷管費(fèi)用減少的一大主因。但房企品牌宣傳、線上線下推廣等投入仍在繼續(xù),甚至相對力度加大,導(dǎo)致銷售操盤金額同比降幅顯著高于銷管費(fèi)用,拉高了銷管費(fèi)率。

??值得注意的是,優(yōu)質(zhì)企業(yè)管控成效顯著,央國企的銷管費(fèi)率較民企更具備優(yōu)勢,如央企保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)銷管費(fèi)率分別為2.38%、2.4%、2.5%,國企越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、首開股份分別為2.88%、3.34%、3.37%,均顯著行業(yè)平均水平。此外,濱江集團(tuán)、綠城中國等部分優(yōu)質(zhì)民企銷管費(fèi)率也位于行業(yè)低位。

??目前,房企盈利持續(xù)承壓,提高運(yùn)營效率、降低本增效仍是一大重任,尤其對于多數(shù)民企來說,道阻且長,有待進(jìn)一步優(yōu)化。

6

??總結(jié):

??2022年上半年,行業(yè)整體營收、利潤規(guī)模雙雙呈現(xiàn)負(fù)增長,各項利潤率指標(biāo)也繼續(xù)下探,創(chuàng)下歷年新低,房企層面虧損也不在少數(shù),盈利形勢嚴(yán)峻。且從目前來看,行業(yè)仍處于筑底盤整階段,高價地結(jié)轉(zhuǎn)、降價促銷、資產(chǎn)減值等影響仍在持續(xù),短期盈利大概率將繼續(xù)承壓。 

??從中期業(yè)績發(fā)布會來看,各房企對盈利短期預(yù)期也是不容樂觀,都在積極制定對策。中海地產(chǎn)表示,在未來一兩年,毛利率、凈利率可能會承壓。龍湖集團(tuán)也認(rèn)為市場下滑,地產(chǎn)銷售毛利率下降是目前最大挑戰(zhàn),現(xiàn)在地產(chǎn)收入占90%左右,地產(chǎn)利潤大概占75%,未來收入占比會降到70-80%,利潤占比會下降到50%。此外,萬科地產(chǎn)積極調(diào)整銷售盈利政策,表示要做好投資提高毛利率。

??中長期來看,如果盈利回升企穩(wěn)仍需具備以下幾點(diǎn)支撐。一方面,集中供地政策下,土拍規(guī)則不斷優(yōu)化,拿地溢價率得到有效管制,保證項目利潤空間預(yù)留,這將在未來結(jié)轉(zhuǎn)上體現(xiàn)出來。另一方面,投資物業(yè)價值重估、存貨減值等情況好轉(zhuǎn)。更重要的是,新環(huán)境下,經(jīng)營邏輯正在加速轉(zhuǎn)變,企業(yè)將更多“向管理要效益”,通過提高經(jīng)營效率、打造產(chǎn)品力等保證利潤空間。相信經(jīng)歷此輪調(diào)整“剩者為王”,行業(yè)也將打開新的局面。

專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
{"code": 200, "msg": "ok"}