市場(chǎng)報(bào)告克而瑞研究中心 2023-07-13 09:24:26 來(lái)源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國(guó)
- 發(fā)布時(shí)間:2023-07-13
- 報(bào)告類型:市場(chǎng)報(bào)告
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??導(dǎo)語(yǔ)
??“金融16條”部分政策延期,落地成效要看商業(yè)銀行參與意愿。
??◎ 文 / 房玲、陳家鳳
??近期上海票交所公布的《截至2023年6月30日承兌人逾期名單》顯示,截至2023年6月末發(fā)生3次以上商票逾期,且月末有逾期余額或當(dāng)月出現(xiàn)票據(jù)逾期行為的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司數(shù)量1608個(gè),環(huán)比增速回落至3.7%,占全部商票逾期企業(yè)的比重環(huán)比微降0.6pct至63.8%。
??從商票逾期增量看,6月末環(huán)比凈增加57個(gè)商票逾期的項(xiàng)目公司,其中5月發(fā)生逾期但6月實(shí)現(xiàn)逾期余額清零的項(xiàng)目公司42個(gè),6月新增逾期項(xiàng)目公司99個(gè),環(huán)比減少27.2%,新增逾期放緩。
??01 持續(xù)逾期名單中7成來(lái)源房地產(chǎn)
須防范行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延
??截至2023年6月末商票逾期名單中房地產(chǎn)項(xiàng)目公司數(shù)量1608個(gè),而項(xiàng)目公司對(duì)應(yīng)的存在商票逾期現(xiàn)象的房企主體數(shù)量環(huán)比減少4.3%至200家(5月末:209家),逾期主體數(shù)量相對(duì)穩(wěn)定。
??從商票逾期的房企集團(tuán)的規(guī)模梯隊(duì)來(lái)看,本月TOP10梯隊(duì)中碧桂園旗下1家供應(yīng)鏈公司發(fā)生商票逾期規(guī)模2191萬(wàn)元,月末已清零;TOP11-200梯隊(duì)商票逾期的房企數(shù)量環(huán)比凈增加1家至47家,其中TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200中分別有6家、6家、15家、20家房企出現(xiàn)商票逾期現(xiàn)象。TOP11-30發(fā)生逾期房企數(shù)量環(huán)比凈減少1家,其中金茂上月發(fā)生逾期但已清償,TOP31-100發(fā)生逾期房企數(shù)量與上月持平,TOP101-200逾期房企數(shù)量環(huán)比凈增加2家。
??值得注意的是,本月萬(wàn)達(dá)旗下有4家項(xiàng)目公司登上《承兌人逾期名單》,但未披露具體的逾期規(guī)模。從公開(kāi)資料來(lái)看,目前萬(wàn)達(dá)資金壓力主要來(lái)源于萬(wàn)達(dá)商管IPO對(duì)賭回購(gòu)股權(quán)壓力、即將到期的境內(nèi)債務(wù)等兩個(gè)方面。今年6月底,萬(wàn)達(dá)商管第4次向港交所提交IPO申請(qǐng),倘若2023年底前還是未能成功上市,萬(wàn)達(dá)商管需向Pre-IPO投資者支付約300億股權(quán)回購(gòu)款,對(duì)其資金和償債壓力會(huì)造成嚴(yán)重影響。此外,根據(jù)債券年報(bào)顯示,2022年末大連萬(wàn)達(dá)短期有息負(fù)債735.68億,而貨幣現(xiàn)金僅217.11億,年內(nèi)債務(wù)集中到期使其流動(dòng)性承壓。因此,今年5月以來(lái)萬(wàn)達(dá)已經(jīng)與債權(quán)人展開(kāi)談判,希望延長(zhǎng)境內(nèi)借款的本金償付時(shí)間,以緩解其當(dāng)前的流動(dòng)性壓力。
??此外,根據(jù)票交所的《截至2023年6月30日持續(xù)逾期名單》,2023年1月1日至6月30日發(fā)生3次以上承兌人逾期,2051個(gè)持續(xù)逾期的承兌人中有1443個(gè)屬于房地產(chǎn)行業(yè),占比高達(dá)70.4%,環(huán)比增長(zhǎng)7.4%。當(dāng)前雖然房企商票逾期增速有所放緩,但持續(xù)逾期數(shù)量在全行業(yè)中占到7成、增速偏高,信用風(fēng)險(xiǎn)須重點(diǎn)警惕,后續(xù)需防范相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)的大范圍破裂和傳染。
??持續(xù)逾期的承兌人梯隊(duì)看,6月末TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200和TOP200+逾期的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司1、465、246、260、176和295個(gè)。TOP10中碧桂園旗下供應(yīng)鏈公司發(fā)生持續(xù)逾期行為,TOP31-50、TOP200+持續(xù)逾期數(shù)量環(huán)比增速較快。
??此外,除碧桂園外持續(xù)逾期的百?gòu)?qiáng)房企基本已出險(xiǎn),商票信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)釋放,各方主體對(duì)其信心跌至“冰點(diǎn)”,加速出清進(jìn)程。具體來(lái)看,融創(chuàng)、中南、綠地、海倫堡和弘陽(yáng)持續(xù)逾期的項(xiàng)目公司數(shù)量維持高位,其中中南、海倫堡、綠地持續(xù)逾期數(shù)量增長(zhǎng)最多,6月環(huán)比分別增加14個(gè)、10個(gè)和6個(gè)。
??02 “金融16條”部分政策延期
落地成效要看商業(yè)銀行參與意愿
??當(dāng)前雖然房企商票逾期增速有所放緩,6月發(fā)生逾期的房企主體數(shù)量環(huán)比減少4.3%,旗下逾期的項(xiàng)目公司數(shù)量環(huán)比增速回落至3.7%,但持續(xù)逾期名單中7成來(lái)源房地產(chǎn)且數(shù)量增長(zhǎng)較快,說(shuō)明當(dāng)前行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)是長(zhǎng)期持續(xù)且系統(tǒng)性的。
??從當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)看,盡管地方政府釋放諸多刺激需求端的利好政策,可能緣于購(gòu)房者對(duì)期房交付或自身未來(lái)收入預(yù)期的擔(dān)憂,居民資產(chǎn)負(fù)債表衰退、“多存少貸”趨勢(shì)明顯,央行顯示上半年人民幣存款增加20.1萬(wàn)億,同比多增1.3萬(wàn)億,同期中長(zhǎng)貸延續(xù)負(fù)增長(zhǎng),6月新房成交持續(xù)低位徘徊。
??從房企角度來(lái)看,市場(chǎng)表現(xiàn)冷淡的情況下分化還十分嚴(yán)重。央國(guó)企供需兩端均獲益,在股權(quán)和債券市場(chǎng)上獲大筆融資后,在土地市場(chǎng)大手筆拿地,據(jù)監(jiān)測(cè)前半年央國(guó)企拿金額占60%;而絕大多數(shù)民營(yíng)都已經(jīng)出險(xiǎn),極個(gè)別還在流動(dòng)性邊緣支撐。據(jù)監(jiān)測(cè),80家典型房企前6月境內(nèi)外債券凈融資持續(xù)為負(fù)值,累計(jì)凈流出規(guī)模超2200億,即使有“三支箭”政策支持但金融機(jī)構(gòu)對(duì)民營(yíng)融資投放謹(jǐn)慎。而到期方面,2023Q3到2024年底典型房企境內(nèi)外債券到期7749億,如果算上開(kāi)發(fā)貸和信托貸款,房企償債壓力和資金缺口更大,信用風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)進(jìn)一步蔓延。
??為確保房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的“軟著陸”,7月10日央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知,對(duì)“金融16條”中存量貸款展期、配套融資等兩項(xiàng)政策的適用期限延長(zhǎng)至2024年底。兩項(xiàng)內(nèi)容如下:1)開(kāi)發(fā)貸、信托貸款等存量融資,2024年底前到期的(原政策到2023年5月前),可以允許超出原規(guī)定多展期1年,展期后不用降級(jí)不用納入不良;2)2024年底前發(fā)放的保交樓配套融資,在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類,新發(fā)放形成不良的,相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員予以免責(zé)。除上述以外,“金融16條”中其他沒(méi)有適用期限的政策長(zhǎng)期有效。
??一方面,本次中央政策延續(xù)了前期“托而不舉”,不搞強(qiáng)刺激和大水漫灌,市場(chǎng)前期預(yù)測(cè)的630需求端強(qiáng)利好政策并未出臺(tái),中央選擇房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向“軟著陸”方向努力。比如,對(duì)出險(xiǎn)房企注入流動(dòng)性或進(jìn)行債務(wù)展期,延長(zhǎng)適用期限,保住主體信用的同時(shí),維持其正常經(jīng)營(yíng)確保期房的如期交付。展望未來(lái),后續(xù)中央政策的強(qiáng)刺激政策落地可能性不大,局部層面可能會(huì)出臺(tái)調(diào)整“四限”、降低房貸利率等,中央默許讓房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)緩慢化解,以此修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)釋放更多消費(fèi)力,但必須避免日本房地產(chǎn)硬著落的故事再次重演。
??另一方面,“金融16條”鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供保交樓的配套融資,但落地面臨挑戰(zhàn)。一方面,多數(shù)商業(yè)銀行作為盈利機(jī)構(gòu)遵循市場(chǎng)化商業(yè)原則,沒(méi)有動(dòng)力發(fā)放配套融資。雖然“金融16條”中規(guī)定“新發(fā)放形成不良的,相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員予以免責(zé)”,但銀行可投的項(xiàng)目這么多,相較于投入資金到不良項(xiàng)目,完全可以將這筆資金投到其他安全邊際高、收益率高的項(xiàng)目。另一方面,政策性銀行的專項(xiàng)借款最早介入保交樓并持有項(xiàng)目抵押物,投入資金、項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)后,可能會(huì)讓房企適度降價(jià)回款,屆時(shí)銷售回款先還專項(xiàng)借款再還商業(yè)銀行的配套融資,可能就無(wú)法覆蓋。
??綜上所述,本次政策是去年11月“金融16條”部分政策的延期,并沒(méi)有更新更強(qiáng)的金融支持,只是給予市場(chǎng)和房企更多的緩沖期,最終落地成效還是要看商業(yè)銀行的意愿度。期待更多穩(wěn)房?jī)r(jià)的政策出臺(tái),防范房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步演變成金融風(fēng)險(xiǎn)。
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贏在行業(yè)低谷的營(yíng)銷突圍,國(guó)貿(mào)地產(chǎn)詮釋高質(zhì)量增長(zhǎng)新樣本
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網(wǎng)傳“浙江一小區(qū)出現(xiàn)地下室積水滲水現(xiàn)象”,蘭溪市住建局:責(zé)令開(kāi)發(fā)商進(jìn)行應(yīng)急處置
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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