市場報告 2023-07-12 15:59:42 來源:中房研協(xié)
- 城市:全國
- 發(fā)布時間:2023-07-12
- 報告類型:市場報告
- 發(fā)布機構(gòu):中房研協(xié)
??01 / 調(diào)控政策依然有相當(dāng)大的放松空間
??雖然調(diào)控政策與樓市興衰并不是線性對應(yīng)關(guān)系,但政策對市場的影響也是非常巨大的。當(dāng)前房地產(chǎn)市場投資、拿地、開工、交易量大幅回落,市場進入衰退期,其核心動因是經(jīng)濟周期使然,但不合理、不合時宜的各類限購政策也起到了推波助瀾的作用。有些政策具有是時限性,在出臺的時候有必要,但時過境遷,市場已經(jīng)發(fā)生了變化,相關(guān)政策的執(zhí)行應(yīng) “與時俱進”,積極的調(diào)整政策口徑,讓政策與市場實際更加匹配?,F(xiàn)在樓市正處在困難時期,一些城市開始取消或放松限購、限售、限貸等政策,這是應(yīng)有之義,但是否做到位了?還有哪些城市應(yīng)該調(diào)整,實際卻沒有行動?取消各類限制政策,并不一定會出現(xiàn)市場很快止跌回升的態(tài)勢,但可以優(yōu)化房地產(chǎn)市場的營商發(fā)展環(huán)境,讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸一個正常的行業(yè)序列,也是政府部門逐漸收回有形之手的難得契機。
??02 / 無論是拿地還是出貨量,民營房企普遍信心不足
??從上半年的拿地榜和銷售榜看,TOP50以內(nèi)民企占比非常小,尤其是拿地榜上,民企鮮有身影。央企國企在房地產(chǎn)市場上占據(jù)了絕對優(yōu)勢地位,核心原因是在新的市場形勢下,原先負(fù)債率低、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢,且有一定產(chǎn)品經(jīng)營特色的央國房企,具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流和抗風(fēng)險能力,尤其是這類企業(yè)融資成本低,且資金來源有保障,這是一般民企所不能比的。央企國企走在聚光燈下,與之對應(yīng)的另一面就是暫處燈光之外的民企,努力維持企業(yè)運作,保持現(xiàn)金流的運轉(zhuǎn)正常,聚焦保交樓,化解債務(wù)風(fēng)險等。民企較少參與土地市場拿地,一方面是信心不足,另一方面更是荷包不足。為了維持基本的公司運作,尤其是團隊的穩(wěn)定,和發(fā)展能力的持續(xù),需要參與一定規(guī)模的項目開發(fā)。代建是一個重要途徑,但是代建同樣有一定的門檻和規(guī)則,“旋轉(zhuǎn)門”“玻璃門”是民企參與代建經(jīng)常遇到的問題。
??03 / 經(jīng)濟及收入增長前景不明,消費者入市觀望情緒重
??房地產(chǎn)市場的運行,離不開消費者的參與。對于樓市而言,消費者“買漲不買跌”的現(xiàn)象歷來存在。即便這個屢屢被市場驗證的理論,在市場總供需關(guān)系發(fā)生變化的今天,恐怕也得重新思考和推論。市場沒有因為政策變暖而好轉(zhuǎn),原因并非是企業(yè)沒有足夠的供應(yīng)量,而是有效需求不足。有效需求是指有支付能力且有支付意愿的需求。從支付能力看,現(xiàn)在我國正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期,與西方發(fā)達國家的經(jīng)濟聯(lián)系并不牢靠,對外出口回落;儲蓄率上升,消費不振,居民支付能力有所下降。購買意愿方面,經(jīng)過20多年的房地產(chǎn)市場化改革,我國居民住房條件有了明顯改善,人均住房建筑面積達到40平方米左右,戶均住房套數(shù)超過1,絕對住房困難的人口比例大幅下降。另外,近十年來,政府主導(dǎo)的住房保障工作也取得了重大進展,自2008年大規(guī)模實施保障性安居工程以來,全國累計開工建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房7800多萬套,2200多萬困難群眾取得住房補貼,幫助2億多困難群眾實現(xiàn)安居。總體看,居民對住房需求從基本的“安身”層面過渡到“改善”層面。再者,商品房也不再普遍被認(rèn)為是可靠的投資品,市場有張有落成為常態(tài)。這些都影響了居民購房的決策,原有的市場運行經(jīng)驗不再應(yīng)驗,市場規(guī)律需要重構(gòu)。
??04 / 美元升值加息周期,警惕國內(nèi)資產(chǎn)價格中樞回落
??外部發(fā)展環(huán)境同樣深刻影響國內(nèi)樓市的運作。美元走勢就是典型的影響因素。近期最受關(guān)注的是美元升值和人民幣貶值,從趨勢圖看,人民幣兌美元6月30日最高達到7.2689元兌1美元。我們相信,人民幣兌美元沒有大幅貶值的基礎(chǔ),但短期內(nèi)的匯兌風(fēng)險還是存在的,這也影響到不少人的決策。尤其是二季度以來,人民幣兌美元匯率開始突破7:1這一關(guān)鍵點位。經(jīng)濟預(yù)期、地緣政治和戰(zhàn)爭、美元加息、美國制造業(yè)新政等,各種因素疊加,包括中國在內(nèi)的新興市場不得不面對資金外流、貨幣貶值、國內(nèi)資產(chǎn)價值下跌 ,價值中樞回落的問題。對于房地產(chǎn)而言,一線城市的高端二手房拋盤量上升、報價回落,這也是資金外流的表現(xiàn)。目前二手房拋盤的現(xiàn)象已經(jīng)從一線城市向其他城市漫延。房地產(chǎn)價格的回落是市場機制選擇的結(jié)果,而且在某種程度上對首套和改善住房的消費者是好事。但也應(yīng)防止房地產(chǎn)市場進入價格叢林社會,畢竟有日本、臺灣等地房地產(chǎn)市場價格崩盤帶來的經(jīng)濟社會大衰退的前車之鑒。
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網(wǎng)傳“浙江一小區(qū)出現(xiàn)地下室積水滲水現(xiàn)象”,蘭溪市住建局:責(zé)令開發(fā)商進行應(yīng)急處置
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |