[克而瑞]土地周報(bào) | 土地成交規(guī)模低位運(yùn)行（1.10-1.16）

??1月10日-1月16日，由于臨近年關(guān)，各城市推地和拍地節(jié)奏都進(jìn)一步放緩，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供求規(guī)模延續(xù)低位運(yùn)行，平均地價(jià)也降至近一年內(nèi)最低點(diǎn)。值得注意的是，三四線城市表現(xiàn)仍較為低迷，整體溢價(jià)率仍然處于較低水平，并且清遠(yuǎn)、洛陽(yáng)等城市仍有多宗地遭遇流拍，土地流拍現(xiàn)象仍較為嚴(yán)重。

??支持租賃住房發(fā)展政策密集出臺(tái)

??大城市租賃用地供應(yīng)規(guī)模將進(jìn)一步提升

??近期，多地密集發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的支持政策，如南京就在房源籌集、支持政策、供應(yīng)管理等多方面推進(jìn)住房保障。同時(shí)，近期發(fā)布的《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》也強(qiáng)調(diào)，對(duì)于人口凈流入的大城市要大力發(fā)展保障性租賃住房，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。由此來(lái)看，未來(lái)人口流入量較大的城市租賃用地的供應(yīng)量也會(huì)較此前進(jìn)一步提升。

??土地供應(yīng)

??臨近年關(guān)供應(yīng)節(jié)奏顯著放緩

??本周地市供應(yīng)量環(huán)比再度下滑

??供應(yīng)方面。由于臨近年關(guān)，各地土地供應(yīng)明顯放緩，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)規(guī)模也環(huán)比進(jìn)一步走低，總建筑面積還不足百萬(wàn)平方米。分能級(jí)城市來(lái)看，一線城市本周無(wú)新增經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地供應(yīng)；二線城市中僅南京有一宗小體量商辦用地推出，其余城市零供應(yīng)；三四線城市的供應(yīng)量也在低位，僅珠海、南通、佛山、臺(tái)州等個(gè)別城市有宅地推出，但總量也不高，均未超過(guò)20萬(wàn)平方米。

??土地成交

??供應(yīng)規(guī)模持續(xù)收縮下

??土地成交規(guī)模維持低位運(yùn)行

??成交方面。受土地供應(yīng)量持續(xù)下跌影響，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交建面也較上周大幅縮減。具體來(lái)看，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交建筑面積僅為352萬(wàn)平方米，環(huán)比大降79%，同比也顯著下跌；成交金額也僅有145億元，同環(huán)比降幅均在七成以上；價(jià)格方面，由于本周有南通、金華等地價(jià)相對(duì)較高的城市集中拍地，成交均價(jià)較上周小幅走高，平均樓板價(jià)達(dá)4121元/平方米。

??分能級(jí)城市來(lái)看。一線城市本周僅成交2宗商辦用地，分別位于上海和深圳，合計(jì)建筑面積僅為19萬(wàn)平方米。二線城市成交總建筑面積為151萬(wàn)平方米，主力成交地塊仍以商辦用地為主，僅濟(jì)南、鄭州、南昌等城市的郊縣有零星宅地成交。三四線城市中也無(wú)城市的土地成交規(guī)模超過(guò)50萬(wàn)平方米；值得一提的是，本周漳州的表現(xiàn)較為亮眼，成交的5幅宅地均為溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率達(dá)10%，其中由國(guó)貿(mào)競(jìng)得的薌城區(qū)P17號(hào)地塊更是觸頂成交。

??市場(chǎng)熱度

??溢價(jià)率環(huán)比小幅走高

??三四線城市成為流拍主力

??市場(chǎng)熱度方面。由于本周成交了多宗高溢價(jià)的加油站或能源用地，導(dǎo)致土地成交溢價(jià)率結(jié)構(gòu)性上升，平均溢價(jià)率達(dá)3.7%，較上周上漲了三個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，涉宅用地仍以底價(jià)成交為主，僅少數(shù)主城區(qū)的稀缺宅地能溢價(jià)成交。

??土地流拍方面。和上周相比，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地流拍幅數(shù)較上周有所增加，流拍率也因此明顯走高。從流拍地塊所在城市來(lái)看，三四線城市成為流拍主力，尤其是清遠(yuǎn)、河源、洛陽(yáng)等城市，均有多宗地遭遇流拍，土地流拍現(xiàn)象仍未有明顯好轉(zhuǎn)。

??周度TOP5

??核心位置稀缺宅地競(jìng)拍熱度仍在

??漳州入榜地塊均溢價(jià)成交

??由于本周仍無(wú)重點(diǎn)城市集中土拍，因此入榜主力仍以三四線城市為主。其中，本周成交總價(jià)最高的地塊為深圳一宗商辦用地，成交總價(jià)為13.3億元；門(mén)檻地塊為漳州薌城區(qū)一宗住宅用地，成交總價(jià)為7.22億元。

??值得注意的是，雖然底價(jià)成交仍是主流，但三四線城市核心位置的優(yōu)質(zhì)宅地仍有一定的競(jìng)拍熱度。以本周入榜地塊數(shù)量最多的漳州為例，此次入榜的5宗地均為薌城區(qū)最核心位置的宅地，片區(qū)內(nèi)多年未有土地供應(yīng)，因此最終均為溢價(jià)成交，其中低密宅地P17地塊更是觸及上限價(jià)成交，成交樓板價(jià)創(chuàng)下漳州城區(qū)歷史成交宅地第二高的紀(jì)錄。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??廈門(mén)國(guó)貿(mào)

??高溢價(jià)斬獲福建漳州核心區(qū)域宅地

??地塊分析：

??在大部分城市的土拍熱度仍在低位的背景下，漳州城區(qū)2022年的首場(chǎng)土拍卻迎來(lái)了開(kāi)門(mén)紅。由于出讓地塊所在的中心城區(qū)已多年未有土地供應(yīng)，地塊投資價(jià)值較高，因而吸引了建發(fā)、國(guó)貿(mào)、特房、漳州城投、勵(lì)歐等多家房企參拍，最終5幅地均溢價(jià)成交，由建發(fā)、國(guó)貿(mào)及漳州城投分食。

??就這批地塊的詳細(xì)條件來(lái)看。5幅地塊為漳州市重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目“中國(guó)女排娘家基地”的首批開(kāi)發(fā)用地，區(qū)位優(yōu)越，周邊居住氛圍濃厚，各項(xiàng)配套也十分完善。周邊樓市方面，由于地塊所在的薌城區(qū)核心片區(qū)已多年未有宅地供應(yīng)，新房供應(yīng)較為稀缺。因此，該批地塊的入市將能有效填補(bǔ)片區(qū)內(nèi)新房供應(yīng)的空白，對(duì)片區(qū)內(nèi)整體居住品質(zhì)也將有一定的提升。5幅地中，競(jìng)爭(zhēng)熱度最高的地塊為薌城區(qū)2021P17地塊，是這一批宅地中唯一觸及地價(jià)上限的宅地，最終由廈門(mén)國(guó)貿(mào)溢價(jià)34%競(jìng)得，成交總價(jià)為5.17億元。此外，該地塊成交樓板價(jià)達(dá)12348元/平方米，為漳州城區(qū)歷史成交宅地中樓板價(jià)第二高。