[中房研協(xié)]市場研究|2022年第三季度房地產市場運行情況（企業(yè)篇）

??典型房企新增土儲規(guī)模環(huán)比回升，平均樓板價持續(xù)走高

??1、總量：企業(yè)新增土儲建面環(huán)比回升，同比仍大幅下滑。

??2022年三季度15家典型企業(yè)新增土地儲備建筑面積約為1177萬平方米，同比下降58.75%，環(huán)比增長10.26%。2022年三季度，中央層面頻繁釋放利好政策，政治局會議強調要“壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生”，住建、財政、央行等多部委聯(lián)合推出政策性銀行專項借款，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。地方上，各地因城施策節(jié)奏加快，需求端政策支持力度繼續(xù)加強，蘇州、廈門、福州等強二線城市放松限貸，青島、濟南、寧波等強二線城市放松限購，同時多地政府多措并舉推進“保交樓”工作，調控政策核心在于支持房企合理的融資需求，促進房地產市場回穩(wěn)。三季度重點城市完成了今年第二批次集中供地，部分城市完成了第三批次集中供地。多城供地規(guī)模收縮，增加核心區(qū)優(yōu)質地塊供應，土拍規(guī)則適度放松。土拍結果中流拍撤牌現(xiàn)象有所好轉，央企國企及本地城投仍為市場拿地主體，民企參與度低，典型企業(yè)新增土儲建面環(huán)比有所增長，同比仍大幅下滑。

??從典型房企新增土儲的情況來看，三季度15家典型房企中有5家未拿地。與上季度相比，保利、華潤、招商蛇口等5家典型房企新增土地儲備面積增長，中海、金地等5家房企新增土地儲備面下降。與2021年三季度相比，僅有華潤和招商蛇口新增土儲建面保持增長，典型房企新增土儲總量大幅下滑，投資意愿低迷。三季度22城均完成2022年第二批次土拍，國企、央企仍是土地市場的主力軍，民企幾乎隱身，典型房企中民企僅有龍湖拿地相對積極，地方平臺公司仍舊處于“托底”態(tài)勢，但整體托底意愿在減弱。

??2、價格：典型房企購地金額環(huán)比增長，平均樓板價持續(xù)走高。

??三季度，15家典型企業(yè)新增土地購置金額為1989.94億元，同比下降1.28%，環(huán)比增長15.68%。三季度以來房地產融資環(huán)境適度改善，但政策信號意義仍大于實際拉動作用，市場信心短時間難以快速回歸，典型房企投資保持謹慎，購地金額同比繼續(xù)下滑。三季度重點城市完成第二批次集中供地，多城出臺了調控放松政策，優(yōu)化土拍規(guī)則，土拍熱度分化明顯，盈利空間佳、去化預期好的優(yōu)質地塊備受房企追捧，典型房企積極參與，購地金額環(huán)比持續(xù)回升。價格方面，三季度典型房企拿地平均樓板價為16908.83元/平方米，價格較去年同期上漲139.32%，較上季度上漲4.92%。三季度多城加大優(yōu)質地塊供應以維持土地市場熱度，典型房企在城市選擇上，聚焦核心城市核心區(qū)域的投資策略延續(xù)，拿地平均樓板價持續(xù)提升。

??從房企的土地儲備購置金額來看，典型房企三季度投資意愿持續(xù)低迷，僅有保利、華潤、招商蛇口3家規(guī)模房企同比增長，其他典型房企土地儲備購置金額同比大幅下滑。三季度22城第二批次集中供地中收官，上海、蘇州，武漢等城市完成第三批次集中供地，保利、華潤、招商蛇口等國資背景的龍頭房企，憑借自身的資金和運營優(yōu)勢，在核心區(qū)域積極拿地，購置金額較上年同期有明顯提升。民企中優(yōu)質代表龍湖在集中供地中表現(xiàn)相對積極，在北京、上海、南京、合肥等核心城市競得優(yōu)質地塊，拿地金額環(huán)比大幅提升。

??從各家房企的拿地樓面均價來看，三季度中海、金地、綠城拿地樓板價超過20000元/平方米，僅有恒大拿地樓板價不足5000元/平方米。從同比來看，典型房企拿地成本均上漲，其中金地、保利、綠城等拿地成本大幅上升。三季度典型房企的投資分化明顯，多數(shù)民營房企暫停拿地，規(guī)?；⑷珖膰?、央企購地金額較高，是土地市場的主要參與者，如保利、華潤、招商蛇口三季度拿地金額超400億元，占比達到今年以來總購地金額的一半以上。典型房企拿地金額向重點城市集中，如華潤三季度在22個重點城市拿地金額占總購地金額的73%。三季度多城平均地價因多城加大優(yōu)質地塊供應而繼續(xù)抬升，典型房企新增土地樓板價同比大幅上漲。

??百強房企累計業(yè)績持續(xù)下降，行業(yè)格局從“強者恒強”轉向“穩(wěn)者更強”

??1、9月業(yè)績環(huán)比增長10%，同比降幅進一步收窄

??2022年9月，傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季，雖然規(guī)模房企提前鋪排供貨、積極營銷去化，但企業(yè)整體銷售仍延續(xù)了今年以來相對低迷的表現(xiàn)。TOP100房企實現(xiàn)單月銷售操盤金額5709.6億元，環(huán)比增長10%，增幅不及往年同期。同比降低25.4%，降幅較前幾月有進一步收窄，但降幅收窄的主要原因還是去年下半年市場降溫明顯，業(yè)績基數(shù)較低。

??從前三季度的累計業(yè)績來看，2022年以來百強房企各個季度的整體業(yè)績規(guī)模均保持在歷史低位。百強房企1-9月累計銷售操盤金額46697.9億元，同比降幅仍保持在45.4%的較高水平。雖然三季度以來同比降幅收窄，但目前行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場信心及購買力尚處在低位，企業(yè)整體的去化壓力仍然較大。四季度房企仍需做足準備，積極尋找局部機會窗口。

??2、超半數(shù)百強房企9月單月業(yè)績環(huán)比增長

??具體從企業(yè)表現(xiàn)來看，2022年9月超半數(shù)百強房企實現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長，其中30家企業(yè)的環(huán)比增幅在0%到30%之間，25家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%。如華潤、招商、綠地、越秀、仁恒等企業(yè)的環(huán)比增幅均在35%以上。但從業(yè)績同比來看，目前規(guī)模房企整體仍深陷負增長困局，9月單月業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量達到近7成，僅3成企業(yè)實現(xiàn)了單月業(yè)績同比增長。

??3、行業(yè)格局從“強者恒強”轉向“穩(wěn)者更強”

??近年來行業(yè)格局變動加劇，特別是今年前三季度規(guī)模房企表現(xiàn)分化明顯。整體來看，企業(yè)流動性承壓、銷售去化受阻、部分房企暴雷違約，但同時也有不少企業(yè)通過穩(wěn)健的財務運營、熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強的抗周期韌性。

??一類是央國企如華潤、招商、建發(fā)、越秀、華發(fā)等，憑借自身的資金和運營優(yōu)勢、同時強化產品力和保交付，在本輪行業(yè)下行調整期中發(fā)揮了穩(wěn)定的領軍作用。另一類是部分優(yōu)質民企如綠城、濱江、萬達等，基于自身資金面的安全、產品力在市場上的認可度也較高，年內新項目投資、推盤去化如期推進、行業(yè)排名穩(wěn)步提升。此外，還有一些外資房企如仁恒置地、瑞安房地產、新世界中國等，聚焦一二線核心熱點城市布局、項目儲備優(yōu)質、去化壓力相對較小、抗風險能力較強，業(yè)績表現(xiàn)好于內資房企。

??整體來看，目前行業(yè)格局正從“強者恒強”轉向“穩(wěn)者更強”。中長期來看，行業(yè)競爭將以穩(wěn)健經營、具備發(fā)展韌性、產品力交付力強、市場認可度較高的央國企以及部分優(yōu)質民企為主導。

??4、目標完成不及預期，四季度供應及去化壓力放大

??今年以來即使大部分房企選擇不公開披露目標，或是已經主動調降了全年目標。但從規(guī)模房企前三季度的業(yè)績表現(xiàn)來看，企業(yè)整體的目標完成情況仍不及預期。具體來看，在公開披露年度目標的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至9月末的目標完成率不足60%，不少房企甚至不足50%。絕大多數(shù)企業(yè)前三季度的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標完成度較去年同期的降幅大于20個百分點。四季度房企貨值供應、銷售去化壓力進一步放大。