[克而瑞]長沙缺乏核心區(qū)域地塊“加持”，土拍熱度一降再降

??長沙本輪土拍熱度在供應量、地塊品質均下行的情況下，熱度大幅下滑并未出乎意料。

??◎  作者 / 謝楊春、吳嘉茗

??長沙今日第三輪集中供地掛牌結束，除1宗提前終止的地塊外，另外21宗地塊底價成交，一方面是由于本輪供地質量一般，主要集中郊區(qū)，另一方面房企投資意愿仍處低位，多數地塊由地方城投公司托底成交，規(guī)模房企中，僅萬科、中交有所斬獲。

??市區(qū)僅6宗地上架
第三輪供地質、量均下降

??長沙本輪共掛牌22宗含宅地塊，總建面225萬平方米，原本第三批次的供應量較前兩輪就已經有所縮減，在競價前一天，位于雨花區(qū)的071號地塊終止出讓，最終本次供應的地塊僅有21宗，總建面218萬平方米。

??其中市區(qū)5區(qū)范圍內僅有6宗，建筑面積78萬平方米，分別位于開福區(qū)、雨花區(qū)和天心區(qū)，最受市場關注的岳麓區(qū)本次沒有土地供應；郊區(qū)方面，望城區(qū)本輪出讓15宗地塊，建筑面積139萬平方米，供應幅數、建面分別占本次總供應的71%和64%，是絕對主力區(qū)域，但望城區(qū)對開發(fā)商整體吸引力度有限。

??整體來看第三輪集中供地的體量、質量均不及前兩輪，對市場熱度的提振作用有限。

??全部地塊底價成交
集中土拍熱度一降再降

??在1宗地提前終止后，另外21宗地塊全部底價成交，長沙的第三輪集中供地熱度與前兩輪相比進一步下滑，土地市場熱度跌入“冰點”，不僅望城區(qū)的地塊均底價成交，市區(qū)范圍內的幾宗地塊均未出現溢價。

??從地塊條件來看，市區(qū)的6宗地塊中， 開福區(qū)072號地塊周邊豪宅圍繞，包括萬科瑧灣匯、青熙中心等，且能夠打造江景豪宅；雨花區(qū)069號、070號地塊均是此前流拍/終止出讓的地塊，本輪再掛牌，銷售限價都有所提升，項目的盈利空間有所提升；在市場熱度較高的時期，此類自身條件不錯、出讓條件又更加優(yōu)化的地塊，溢價成交的可能性也較大，但此次僅以底價成交。

??結合長沙的前兩輪集中供地來看，所有溢價、熔斷地塊均位于岳麓區(qū)，而岳麓區(qū)本輪沒有地塊出讓，其他區(qū)域實際上則是保持了全部底價成交的趨勢，從側面證明當前土拍市場的冷清。

??盈利空間維持在一貫水平
平均地房比僅0.29

??盈利空間方面，本輪長沙成交的21宗地塊平均地價房價比僅有0.29，平均房價地價差為7637元/平方米，與前兩輪基本持平。

??本輪出讓的市區(qū)地塊中，3宗地有最高限價，另外2宗按照開發(fā)品質進行價格監(jiān)測、1宗按照長沙市樓市政策進行價格監(jiān)測，變相寬松了限價。其中開福區(qū)072號地塊，成交樓板價為8086元/平方米，周邊在售的萬科瑧灣匯、建發(fā)養(yǎng)云售價范圍在20000-26500元/平方米左右，以此來看項目有較高的盈利空間。

??另外，望城區(qū)的15宗地塊中，成交樓板價主要分布在2000-3000元/平方米，銷售限價則分布在8800-10500元/平方米，整體有6500-7500元/平方米的價差空間。

??結合近期市場來看，長沙10月份尤其是國慶黃金周期間的市場表現向好，但區(qū)域冷熱不均，既有日光盤項目、也有開盤認購率偏低的項目，且節(jié)后樓市熱度再度快速下滑，市場信心還未企穩(wěn)，紙面盈利能否轉化為實際盈利仍存在考驗。

??城投包攬七成地塊
規(guī)模房企中僅萬科、中交拿地

??本次長沙土拍依然由地方城投公司成為拿地主力，市區(qū)6宗地塊中有2宗由城投拿下，而望城區(qū)的15宗地塊中更是13宗地是由城投公司競得，對比來看，郊區(qū)地塊明顯對城投托底的需求更強烈。

??規(guī)模房企中萬科、中交各落一子。萬科與長沙軌交聯合體拿下開福區(qū)073號地塊，地塊出讓要求中提到競買人需引進具有10年以上地鐵線網建設、管理經驗的公司共同開發(fā)。實際上，萬科與長沙軌交也并非首次聯合，2020年萬科和長沙軌交聯合體也在開福區(qū)開福中心板塊拿下一宗商住地塊，如今已開盤。中交拿下天心區(qū)068號地塊，周邊有師大附中、在建的龍湖天街等。值得一提的是，萬科和中交所拿地塊總價分別為10.4億元和9.95億元，也是本次土拍總價最貴的兩宗地。

??此外還有4宗地塊由民企拿下，總價均在5億元以內，拿地企業(yè)有銘興置業(yè)&興鴻源、華實領峰、三潤地產和金蟄房地產，均為長沙本土民企。

??整體來看，長沙本輪土拍熱度在供應量、地塊品質均下行的情況下，熱度大幅下滑并未出乎意料。21宗地塊全部底價成交，7成地塊靠城投托底成交，品牌房企拿地謹慎，民企投資積極性也未明顯復蘇，僅有少量本土房企底價獲取小體量地塊。

??雖然11月份央行、銀保監(jiān)會發(fā)布了針對房地產行業(yè)的16條新政，但短期內在政策效果在企業(yè)投資端還未能體現。當前房企首要工作還是以增強融資、促進銷售為主，而能否從銷售端實現“回血”還與市場信心息息相關，土地投資信心也依賴于市場信心的帶動。