[克而瑞]成交量價(jià)環(huán)比不及上周，南京、天津三批次低熱收官（10.17-10.23）

??2022年第43周

??10月17日-10月23日，迎來南京、天津等城市的第三輪集中土拍。不過，由于兩城出讓規(guī)模不高，因此重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交規(guī)模較上一周出現(xiàn)了下滑，平均地價(jià)也不及上周。就土拍熱度來看，南京、天津的第三輪集中土拍熱度仍在低位，成交地塊多以底價(jià)成交，平均溢價(jià)率分別僅為2.6%和0.1%。

??土地政策

??證監(jiān)會(huì)允許部分涉房企業(yè)融資
涉房企業(yè)融資政策謹(jǐn)慎松綁

??10月20日，據(jù)市場(chǎng)消息，證監(jiān)會(huì)允許部分存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場(chǎng)融資，可融資企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)具體為：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、利潤占企業(yè)當(dāng)期相應(yīng)指標(biāo)的比例不超過10%；參股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的投資收益占企業(yè)當(dāng)期利潤的比例不超過10%。這是繼2018年后首次對(duì)涉房企業(yè)的融資進(jìn)行松綁，但受益企業(yè)范圍較為有限，大部分房企融資渠道仍然受阻，因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好也相對(duì)有限。

??土地供應(yīng)

??鄭州、長沙三批次掛牌
帶動(dòng)本周供應(yīng)規(guī)模環(huán)比大增

??供應(yīng)方面。重點(diǎn)城市三批次集中供地持續(xù)，本周迎來鄭州、長沙等城市的集中掛牌，因此重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)規(guī)模環(huán)比上周大幅上漲，同比也有較高漲幅。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)建面達(dá)1650萬平方米，環(huán)比大增193%，同比也有38%的漲幅。聚焦城市來看，鄭州、長沙等集中供地城市的供應(yīng)規(guī)模相對(duì)較高，均超過了200萬平方米，其中鄭州三批次推出23宗地，僅3宗為公開地塊，分布于鄭東新區(qū)和高新區(qū)，長沙也推出了22宗地，總建面達(dá)225萬平方米。此外，常州、昆山、臺(tái)州等三四線城市也有多宗新增土地掛牌，供應(yīng)規(guī)模也相對(duì)較高。

??土地成交

??成交規(guī)模不及上周
平均地價(jià)亦環(huán)比下跌

??成交方面。雖然本周有南京、天津等城市的集中供地，但由于這些城市成交規(guī)模不高，導(dǎo)致重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交量也不及上一周。具體而言，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周經(jīng)營性用地總成交建筑面積為1090萬平方米，環(huán)比下降16%，不過同比卻有18%的漲幅；成交金額也不及上一周，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交總金額為616億元，環(huán)比下降26%；由于一線城市成交占比明顯降低，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交樓板價(jià)也出現(xiàn)了小幅下調(diào)，平均地價(jià)為5653元/平方米，環(huán)比下降12%。

??城市方面，二線城市成交占比顯著上漲，本周成交建面占總成交面積的比例達(dá)64%。具體來看，一線城市隨著上周廣州三批次集中土拍的收官、土地出讓規(guī)模也顯著縮減，本周僅廣州成交了4宗商業(yè)用地，總體量僅15萬平方米。二線城市中，南京和天津成交規(guī)模最高，成交地塊均為三批次出讓地塊，其中南京成交了31宗地，總體量為238萬平方米，共收金275億元，天津則成交了17宗地，成交建面為171萬平方米，共收金99億元。三四線城市中，徐州、泉州、六安、溫州等多個(gè)城市也均有土地成交，不過除徐州的成交建面超過50萬平方米以外，其余城市的成交規(guī)模均比較少。

??市場(chǎng)熱度

??溢價(jià)率延續(xù)低位運(yùn)行
南京、天津三輪土拍低熱收官

??市場(chǎng)熱度方面。受南京、天津等主力成交城市土拍熱度低位影響，溢價(jià)率低位運(yùn)行趨勢(shì)不變，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交溢價(jià)為1.3%，環(huán)比微增0.1個(gè)百分點(diǎn)。土地流拍率則較上周有所走低，環(huán)比下降至10.1%。聚焦于城市來看，各城市的土拍熱度仍在低位，出讓地塊也基本均底價(jià)成交。如本周兩大成交主力城市南京和天津，兩城均于本周完成的第三批次集中土拍，其中南京成交了31宗地，27宗以底價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅為2.6%，降至集中供地以來的新低；天津雖然在預(yù)申請(qǐng)機(jī)制下實(shí)現(xiàn)了零流拍，但成交17宗地中僅1宗以低溢價(jià)成交，其余地塊全部底價(jià)成交，平均溢價(jià)率低至0.1%。

??周度TOP5

??入榜地塊多低溢價(jià)成交
拿地企業(yè)仍以央國企為主

??在南京、天津均有集中土拍的影響下，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市優(yōu)質(zhì)地塊入市規(guī)模仍在高位。不過，南京及天津的土拍熱度仍在低位徘徊，成交地塊也多以底價(jià)或低溢價(jià)成交為主，包括地理位置較為優(yōu)越的地塊也是如此。就總價(jià)榜中入榜地塊來看，除榜首南京G67地塊溢價(jià)9%成交外，其余地塊基本均以底價(jià)或超低溢價(jià)成交。

??土拍市場(chǎng)的低熱仍是受樓市銷售仍在筑底期所致，在銷售未能明顯回暖的背景下，企業(yè)資金端壓力驟增，拿地信心也明顯不足。因此，央國企仍是集中供地城市土拍的參拍主力。以單價(jià)榜中5宗地來看，僅偉星一家為民企，其余拿地企業(yè)均是地方國企。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

南京安居溢斬獲河西G67地塊

??地塊分析：10月19日，南京第三輪集中土拍到期開拍。在提前延期14宗地后，南京原計(jì)劃出讓的46宗地僅余32宗在當(dāng)日出讓，且主要以高淳、溧水、六合等遠(yuǎn)郊區(qū)域的地塊為主。因此，南京第三輪集中土拍熱度較上一輪進(jìn)一步下滑，平均溢價(jià)率僅2.6%，降至集中供地以來的最低位。

??不過，核心板塊的優(yōu)質(zhì)用地仍受到了多家房企的關(guān)注。以成交總價(jià)為高的G67地塊為例，該宗地位于河西中部中心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，周邊配套也相當(dāng)完善，龍湖天街、新城小學(xué)、新城中學(xué)、明基醫(yī)院等商業(yè)、教育和醫(yī)療配套環(huán)伺。因此，項(xiàng)目吸引了10家房企競(jìng)拍，是南京本次土拍中參拍房企數(shù)量最高的地塊。不過，由于該地塊起拍總價(jià)較高，超過50億元，對(duì)房企而言拿地資金壓力較大；與此同時(shí)，出讓單價(jià)也較此前周邊成交地塊的起拍價(jià)明顯抬升，在河西供應(yīng)大增的影響下，房企出價(jià)也明顯謹(jǐn)慎。最終，項(xiàng)目并未能觸及上限價(jià)成交，由南京安居以54.7億元的總價(jià)競(jìng)得，成交樓板價(jià)為40828元/平方米。