馬千里、周奇2022-10-20 10:55:01
??在延期14宗地后,南京第三輪集中土拍中剩余的32宗地在10月19日正式迎來出讓。在供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變及樓市成交低迷等多重因素的影響下,南京第三批次土拍熱度毫無意外地進(jìn)一步走低:32宗地中1宗流拍,31宗成交,但其中僅1宗觸頂,余下地塊多以底價(jià)成交,且多依靠地方國企托底,平均溢價(jià)率也因此較第二輪進(jìn)一步走低,并降至集中供地以來的最低位。
??行情趨冷下三批次全面取消商品住宅限價(jià)
??以調(diào)動(dòng)房企參拍積極性
??相比于上一輪集中土拍,南京第三批次集中土拍最大的變化就是全面取消了自2020年6月以來采取的“限房價(jià)”規(guī)則。繼第二輪部分地塊取消限價(jià)后,南京第三輪推出的46宗住宅用地全部不設(shè)毛坯限價(jià)。取消住宅限價(jià),一方面是適應(yīng)當(dāng)下的市場行情,給予房企更多自主定價(jià)權(quán),增加項(xiàng)目的盈利空間,調(diào)動(dòng)房企的參拍積極性;另一方面,也可鼓勵(lì)房企開發(fā)更多差異化產(chǎn)品、提升產(chǎn)品質(zhì)量,避免板塊內(nèi)過度的同質(zhì)化競爭,滿足不同層次的購房者需求。
??不過,就供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看,南京此次集中供地以河西新城及外圍副城為主,雨花臺(tái)、江北核心等區(qū)域則缺席此次土拍。雖然南京增加了河西等熱點(diǎn)板塊供應(yīng)量,但外圍副城的供應(yīng)規(guī)模也較上一輪大幅升高,高淳、溧水、六合合計(jì)推出21宗地,總建筑面積達(dá)166萬平方米,成為第三批的供應(yīng)主力。而這些片區(qū)由于樓市熱度較低,房企參拍熱情也不高,因此會(huì)導(dǎo)致南京第三輪競拍熱度進(jìn)一步走低。
??外圍城區(qū)全部底價(jià)成交
??“最熱”河西也現(xiàn)冷熱分化
??最終,今日出讓的32宗地中1宗流拍,1宗觸頂搖號(hào),3宗溢價(jià),27宗底價(jià)成交,共收金275億元。對比第二批次集中土拍熱度來看,南京第三輪競拍熱度顯著下滑:觸頂成交比例由上一輪的12%下降至3%,整體溢價(jià)率回落0.3個(gè)百分點(diǎn)至2.6%。
??就各區(qū)域的土拍熱度而言,競拍熱點(diǎn)仍聚集在河西板塊,雖然6宗地中有1宗地流拍,但余下地塊也多以溢價(jià)成交。余下區(qū)域的出讓地塊則全部底價(jià)成交:高淳、溧水及六合等非核心城區(qū)底價(jià)成交則在意料之中,但備受關(guān)注的秦淮G68號(hào)地塊及江寧南站片區(qū)G86號(hào)地塊、楊家圩二期G93地塊也全部一輪成交,市場熱度明顯走低。
??不過,即使是競拍熱度最高的河西,土地市場也出現(xiàn)了明顯的冷熱分化,觸頂、底價(jià)與流拍現(xiàn)象均現(xiàn)。具體而言,房企爭奪較為激烈的地塊為G67號(hào)和G70號(hào)地塊,分別吸引了10家和8家房企爭奪,其中G67號(hào)地塊因總價(jià)較高而未能觸及上限價(jià),最終溢價(jià)8.7%成交,總價(jià)相對較低的G70號(hào)地塊則觸及地價(jià)上限。三宗連體地塊G71、G72、G73,房企參拍數(shù)量均在5家以下,最終均以低溢價(jià)或底價(jià)成交。流拍地塊為G68號(hào)地塊,該項(xiàng)目因體量較小,且周邊有高架影響,最終無人報(bào)價(jià)而流拍。
??河西板塊內(nèi)競拍熱度的分化則更多地受項(xiàng)目周邊新房庫存影響。不考慮久未供地的G68號(hào)地塊,余下5宗地中僅待搖號(hào)的G70號(hào)地塊周邊在售待售項(xiàng)目較少,其余地塊周邊庫存相對偏高,尤其是連體的G71-G73號(hào)地塊,加上此次出讓的3宗地,自2021年首批次集中供地以來,已經(jīng)成功出讓了11宗地,總供應(yīng)建面約52萬平方米,板塊內(nèi)競爭壓力由此可見一斑。
??加之,河西此次出讓地塊中多數(shù)項(xiàng)目的起拍樓板價(jià)較第二批次出讓地塊出現(xiàn)上漲,部分地塊的漲幅甚至在2000元/平方米以上,在新房流速進(jìn)一步放緩的當(dāng)下,拿地性價(jià)比變低。因此,即使是在南京市場中表現(xiàn)最好的河西,房企拿地態(tài)度也仍舊謹(jǐn)慎,也由此造成了河西板塊內(nèi)的熱度分化。
??房企參拍積極性明顯不及上一輪
??地方國企拿地比例超過八成
??在整體市場熱度下滑的背景下,南京第三輪集中土拍參與房企數(shù)量也較上一輪出現(xiàn)了明顯減少。以同樣是競拍焦點(diǎn)的河西板塊為例,第二輪集中推出的4宗地參拍房企數(shù)量都在15家以上,其中2宗地的參拍房企數(shù)量多達(dá)20家以上,除了華潤、中海、保利、招商等央國企外,金地、仁恒等品牌企業(yè)也積極參與;而此次出讓的6宗地中僅1幅地的參拍房企數(shù)量達(dá)到了10家以上,且主要以央國企為主,民企中僅有偉星參與較為積極,報(bào)名了其中5宗。
??從最終拿地結(jié)果來看,不考慮待搖號(hào)地塊,成交的30宗地中,南京本地國資企業(yè)仍是拿地主力,占比超過八成,諸如頤居、奧體建設(shè)、南京交投等均有收獲。其中,頤居的拿地金額為本場最高,在本場土拍中斬獲了建鄴河西G67地塊和G71地塊,拿地總金額為68億元。
??外來房企中,僅建發(fā)、偉星、中天美好等有所斬獲,其中建發(fā)2輪競價(jià)斬獲建鄴河西G73地塊,成交總價(jià)為21.8億元,偉星則底價(jià)競得秦淮區(qū)南部新城G65地塊,成交總價(jià)為23.8億元,中天美好則落子江寧東山,拿地金額為6.6億元。
??新房成交規(guī)模下行趨勢仍未見底
??致房企拿地信心明顯不足
??此次南京集中土拍熱度的下滑,除了由于供地結(jié)構(gòu)更傾向熱度不高的外圍副城外,更重要的原因還是在于南京新房市場表現(xiàn)持續(xù)萎靡。
??盡管6月以來南京出臺(tái)了多項(xiàng)放松政策,包括放松限購、降低貸款利率等等,但政策刺激效果較為微弱,當(dāng)前樓市成交規(guī)模仍舊在下探。就CRIC監(jiān)測的成交數(shù)據(jù)來看,2022年7月份以來,南京的新房成交規(guī)模三連降,9月成交面積僅52.7萬平方米,環(huán)比下降12%,同比降幅則超過了兩成,新房價(jià)格也較此前有所走低。
??樓市成交持續(xù)未回暖的背景下,為了搶收回款、減輕現(xiàn)金流壓力,南京部分遠(yuǎn)郊項(xiàng)目紛紛“打折促銷”,主城區(qū)一些核心熱點(diǎn)板塊如大校場、河西等此前要求高首付比例的板塊也開啟了“降首付”比例的操作。據(jù)市場消息稱,大校場板塊的項(xiàng)目此前多要求首付比例在八成以上,而新近加推的項(xiàng)目則將首付比例降至五成,部分小戶型項(xiàng)目僅要求三成首付。
??結(jié)合各板塊去化速度來看,截止2022年9月底,除了河西、城南等板塊的新房消化周期低于10個(gè)月,其余板塊的去化周期多在12個(gè)以上,其中仙林、高淳、溧水等片區(qū)的去化周期都高于20個(gè)月以上,新房庫存壓力明顯偏大。
??在此影響下,房企的拿地信心嚴(yán)重不足,加之進(jìn)入四季度,在經(jīng)過前幾輪集中供地的消耗后,房企的拿地預(yù)算也多見底,因此參拍積極性也不高。
??整體來看,盡管三批次取消了毛坯限價(jià),加大了主城熱點(diǎn)板塊的供應(yīng),但南京的土拍熱度并未能迎來預(yù)期中的回升,觸頂成交地塊比例較上一輪大幅走低,成交溢價(jià)率也下降至集中供地以來的新低。拿地企業(yè)方面,地方國企拿地占比較上一輪明顯上升,三批次中八成以上地塊由地方國企競得。
??在樓市銷售整體偏緩的背景下,不僅是南京,多數(shù)城市的第三輪集中土拍熱度也均較上一輪走低。從房企拿地態(tài)度來看,三批次參拍房企更加保守冷靜,即使是核心板塊,若周邊庫存偏高或利潤空間較低的地塊,也選擇不參與競拍,比如此次南京河西板塊的3宗地雖然有多家房企參與,但競拍中僅有2家或1家出價(jià),最終也以低溢價(jià)成交。由此可以預(yù)見,若四季度樓市端還未能企穩(wěn)回升,更多城市的集中土拍熱度將進(jìn)一步下滑,地方國企的托底壓力也會(huì)進(jìn)一步增加。