2022-10-28 10:26:23
??城投類公司拿地比例高達(dá)77%,成為支撐土拍的主力。
??◎ 作者 / 謝楊春、吳嘉茗
??成都于10月27日完成了今年第三輪集中供地,共計成功出讓44宗地塊,總建面310萬平方米,成交總金額325億元。土拍表現(xiàn):4宗地塊流拍,溢價率下降、流拍率上行,土地市場仍處于下行階段。拿地房企以本土城投類公司為主,前兩輪拿地較多的國央企均未現(xiàn)身,僅中鐵建拿下2宗溢價地塊,此外民企中龍湖表現(xiàn)相對顯眼,3宗地塊入賬。
??第三輪供應(yīng)“量減質(zhì)增”
市區(qū)供應(yīng)比例提升至56%
??成都本輪掛牌了48宗含宅地塊,總建面351萬平方米,供應(yīng)體量不及前兩輪,降幅均超過20%。但從第三輪供應(yīng)分布來看,市區(qū)供地有所增加,第三輪供應(yīng)建面中有56%位于市區(qū)范圍內(nèi)。
??細(xì)化到區(qū)域分布來看,金牛區(qū)本輪供應(yīng)了9宗含宅地塊,總建面66萬平方米,成為本輪供應(yīng)量最大的區(qū)域,天府新區(qū)以54.2萬平方米位列第二。近郊區(qū)域則雙流區(qū)、龍泉驛區(qū)的供應(yīng)量相對最高,遠(yuǎn)郊區(qū)新津僅有2宗地塊、12萬平方米供應(yīng)。
??本輪供應(yīng)中,有7宗地的清水售價超過3萬元/平方米,全部位于市區(qū)范圍,其中青羊區(qū)2宗、高新南區(qū)、錦江區(qū)、金牛區(qū)、天府新區(qū)和武侯區(qū)各1宗。
??熱度降至集中供地以來“冰點”
土拍首次無搖號地塊
??成交方面,成都的第三輪土拍熱度已降至“冰點”:48宗掛牌地塊中,4宗流拍、42宗底價成交、另外有2宗溢價成交,但均未觸及最高限價,整體溢價率僅有0.44%,較今年前兩輪均有超過4個百分點的下降。
??與今年的首輪、第二輪土拍“冰火兩重天”的局面不同,本輪土拍幾乎呈現(xiàn)了全面冷清的局面,前兩輪分別有13%、20%的地塊進(jìn)入搖號環(huán)節(jié),而本輪則并沒有搖號地塊,僅有中鐵建溢價競得青羊區(qū)外光華板塊的兩宗含宅地塊,這也是集中供地以來首次出現(xiàn)無搖號地塊。
??中鐵建競得的青羊區(qū)蔡橋街道蔡橋社區(qū)的兩宗地塊,成交樓板價分別為15500元/平方米和16400元/平方米,而在今年第二輪集中供地中同屬于蔡橋社區(qū)的一宗宅地由鼎信長城搖號競得,成交樓板價16600元/平方米。雖然成交溢價率來看明顯下降,但實際板塊內(nèi)的地價變化不大。
??分區(qū)域來看,本次僅有的2宗溢價成交地塊都位于青羊區(qū),青羊區(qū)也成為本次土拍熱度最高的區(qū)域。4宗流拍地塊則分別位于龍泉驛區(qū)、金牛區(qū)和天府新區(qū),其中天府新區(qū)地塊需要配件14.12萬平方米的動遷安置房,較高的配套要求或是地塊流拍的原因。
??部分板塊最高清水價上調(diào)4%
持續(xù)“讓利”增加利潤空間
??本輪成都在中心區(qū)域供地活躍的情況下,進(jìn)一步調(diào)升了部分板塊的最高清水價,例如錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)板塊在今年第一輪集中出讓中地塊的最高清水價為32000元/平方米,本輪最高清水價達(dá)到33400元/平方米,提升了1400元/平方米;另外光華新城板塊、怡心湖板塊最高清水價與第一輪相比分別提升了3240元/平方米和5000元/平方米,是本次清水價提升空間最高的板塊。
結(jié)合成交情況來看,本輪塊成交的42宗有最高清水限價的地塊,平均地價房價比0.43,與第二輪基本持平,比首輪降低了0.04;平均房價地價差達(dá)到13754元/平方米,有13宗地塊的房價地價差超過15000元/平方米,主要集中于青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)等一圈層區(qū)域。更高的清水價和盈利空間,也給了項目更高的開發(fā)空間,本批次集中供地項目入市可以期待。
??“地方城投+底價”仍在意料之中
前兩輪拿地的國央企均未現(xiàn)身
??在房企拿地意愿普遍不強(qiáng)的情況下,本次土拍的絕對主力是地方城投公司,城投類公司共計拿地34宗,總金額達(dá)到251.44億元,無論幅數(shù)還是金額,均占本次總成交的77%,且城投類公司所拿地塊均為底價成交,因此“地方城投+底價成交”仍是本輪土拍的主旋律。
??國央企中,中鐵建在本次土拍中表現(xiàn)積極,共競得2宗青羊區(qū)地塊,且也是本輪僅有的2宗溢價成交地塊,總金額35.58億元,總建面達(dá)到20.23萬平方米;另外華發(fā)通過聯(lián)合體形式拿下錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)板塊1宅地,總價6.5億元,成交樓板價16900元/平方米。
??民企之中,龍湖作為深耕川渝的典型房企,本次表現(xiàn)較為突出,共競得3宗含宅地塊,總價27億元,總建面24.82萬平方米;除龍湖以外,其他拿地民企均為本土小型民企,并無其他品牌民企現(xiàn)身拿地,民企的投資積極性仍低。
??整體來看,成都本輪土拍熱度不及前兩輪,基本所有的地塊都以底價成交,溢價成交的地塊僅有2宗,此外還有4宗地塊流拍,與第二輪相比呈現(xiàn)“流拍率上升、溢價率下降”的走勢。
??拿地房企層面,城投類公司拿地比例高達(dá)77%,成為支撐土拍的主力,國企央企之中露面的房企也較少,僅有中鐵建、華發(fā)有所斬獲,民企則以龍湖為代表。市場整體的投資意愿、投資力度還處于谷底。