土地交易分析馬千里、邱娟 2023-05-24 09:05:02 來源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:浙江
- 發(fā)布時(shí)間:2023-05-24
- 報(bào)告類型:土地交易分析
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??5月23日,杭州第四輪集中土拍如期開拍,掛牌的9宗地均成功出讓,總建面76.6萬平方米,成交總金額138億元。本批次土地供應(yīng)延續(xù)前三輪土拍“少而精”的策略,包含永久河、九堡、小和山、閑林、新街、喬司等樓市熱點(diǎn)地塊,因此吸引了多家房價(jià)參拍,前三輪集中土拍的“高熱”依然延續(xù);溢價(jià)率來看,除臨平老城、富春和江干科技園等少數(shù)地塊底價(jià)或低溢價(jià)成交外,其余6宗地塊均觸及封頂價(jià)搖號(hào)成交,整體溢價(jià)率高達(dá)9.43%。
??01
??四批次延續(xù)前三輪“少而精”的供地策略
??濱江永久河地塊新房限價(jià)下調(diào)10.7%
??杭州第四輪集中供地延續(xù)了前三輪“少而精”的供地策略,共計(jì)出讓9宗含宅用地,總規(guī)劃建面僅76.6萬平方米,總起拍價(jià)僅有126億元。就地塊分布來看,上城區(qū)1宗,西湖區(qū)1宗,濱江區(qū)1宗,蕭山區(qū)1宗,余杭區(qū)1宗,臨平區(qū)2宗,富陽區(qū)1宗。從板塊上來看,位置還是比較核心的,地塊分布于長河、九堡、小和山、閑林、新街、喬司等多個(gè)杭州樓市熱門板塊。在土拍規(guī)則方面,仍延續(xù)“限房價(jià)、限地價(jià)+搖號(hào)”的方式,上限溢價(jià)率依然為12%。
??值得注意的是,本輪集中供地中,部分板塊的商品住宅精裝限價(jià)略有調(diào)整。其中,臨平喬司新城中心區(qū)C1-7地塊容積率建1.3,限高23米,適宜建造低密的疊墅類產(chǎn)品,其精裝限價(jià)增至32640元/平方米,較杭州今年第三輪集中杭州宏璟置業(yè)有限公司(浙江中順)通過搖號(hào)競得喬司新城中心區(qū)F1-7地塊的精裝限價(jià)28940元/平方米上漲了3700元/平方米,漲幅高達(dá)12.8%。此外,蕭山蜀山西地塊精裝限價(jià)增至33430元/平方米,較同板塊限價(jià)上漲了1430元/平方米,也微漲了4.5%。當(dāng)然,并非所有地塊都有上調(diào),本輪集中供地起拍單價(jià)和總價(jià)最高的濱江永久河地塊精裝限價(jià)僅有46000元/平方米,較周邊在售的曉月映翠銷售均價(jià)51500元/平方米,低了5500元/平方米,降幅高達(dá)10.7%。
??02
??9宗地塊出讓6宗封頂搖號(hào)成交
??溢價(jià)率延續(xù)前三輪的高熱水平
??從最終土拍結(jié)果來看,競拍熱度冷熱分化顯著。本輪集中土拍成交的9幅地中,6宗觸及封頂價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié),占比為66.7%,與三批次持平;另有兩宗高溢價(jià)成交、1宗底價(jià)成交。整體溢價(jià)率高達(dá)9.43%,延續(xù)了前三輪的高熱趨勢。
??意料之中的,小和山、新街、閑林、永久河等地塊均進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。這四宗地均是置業(yè)熱度較高的板塊。其中,競拍輪數(shù)最高的是永久河地塊,該地塊處于濱江核心區(qū)域,周邊產(chǎn)業(yè)集聚度較高,經(jīng)過多達(dá)35輪的競價(jià),報(bào)價(jià)達(dá)到封頂價(jià)格32.17億轉(zhuǎn)搖號(hào)環(huán)節(jié),成交樓面價(jià)33547元/㎡,溢價(jià)率11.82%。其新房精裝限價(jià)僅有46000元/平方米,較周邊在售的曉月映翠銷售均價(jià)51500元/平方米,低了5500元/平方米,具備快速去化預(yù)期。按照商品住宅精裝限價(jià)測算來看,地房比約為73%,房地差超1.2萬元/平方米,利潤空間雖然不大,但在良好的去化預(yù)期下,仍引起了房企的激烈競拍,最終該地被興耀置業(yè)搖中。此外,新房限價(jià)大幅上調(diào)的喬司新城地塊,與喬司地鐵站僅一路之隔,離宜家、遙望綜合體比較近,容積率僅有1.3,非常適合打造高端低密度產(chǎn)品,競爭也比較激烈,經(jīng)過23輪競價(jià)競至封頂價(jià),進(jìn)入了線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié)。同樣受限價(jià)提升的影響,蕭山老城區(qū)的蜀山西地塊雖有鐵路和廟宇的不利因素,最終也封頂搖號(hào)成交。
??余下的3宗地中,除江干科技園地塊被濱江以6.89%的溢價(jià)拿下外,余下的臨平老城和富春地塊均底價(jià)或低溢價(jià)成交,兩地位置相對(duì)較偏,周邊樓市去化放緩、庫存量偏高,房企拿地積極性不高,因此均經(jīng)過一輪競價(jià)就成交。
??03
??部分地塊限價(jià)被突破
??平均地房比0.54、與第三輪持平
??盈利空間方面。聯(lián)系新房限價(jià)來看,9宗地塊平均地房比為0.54,盈利空間與第三批次基本持平。究其原因,一方面是由于本輪集中土拍多宗地板塊限價(jià)有所上升,譬如喬司新城地塊解鎖板塊限價(jià)為32640元/㎡,蜀山西地塊新房限價(jià)為33430元/㎡;另一方面,部分地塊樓板價(jià)還有明顯下調(diào),譬如富春地塊,參考周邊2022年6月濱江集團(tuán)&金匯世紀(jì)底價(jià)競得的濱江濱匯府項(xiàng)目地塊(樓面價(jià)為10784元/平方米、新房限價(jià)25000元/平方米),起始樓面價(jià)下降902元/平方米,限價(jià)提升1100元/平方米,具備更大的價(jià)差空間(16218元/平方米),盈利空間也更為可觀。
??值得注意的是,搖號(hào)成交的6宗地中,僅永久河、小和山兩宗地地房比超60%,其余4宗搖號(hào)地塊地房比均在60%以下,盈利空間相對(duì)充裕。其中蜀山西地塊表現(xiàn)最為突出,按照其33430元/平方米的新房限價(jià)測算的話,地房比僅有53%,房地差達(dá)15582元/平方米,盈利空間最為可觀。
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??9宗地塊均被民企收入囊中
??濱江占據(jù)三席、拿地金額占比近四成
??盡管4月份杭州新房和二手房市場整體熱度較3月有所下滑,但在同類城市中依然表現(xiàn)亮眼,因此房企參拍積極性仍較佳。本輪集中土拍中,永久河、新街、小和山地塊等地塊均吸引了多家品牌房企參拍,尤其是是新街地塊有多達(dá)66家競買人參與搖號(hào),最終大華成為全場運(yùn)氣最佳,搖號(hào)競得這宗“香餑餑”,該地也是唯一一宗被外地房企斬獲的地塊。值得注意的是,深耕杭州的本土房企——濱江運(yùn)氣爆棚,接連搖中兩宗地。
??從最終拿地結(jié)果來看,本次供出的9宗涉宅地,均被民企收入囊中。其中,品牌房企表現(xiàn)尤為活躍,濱江以52.1億元的總價(jià)奪得喬司(搖號(hào))、小和山(搖號(hào))和江干科技園(6.89%的溢價(jià)率競得)三宗地塊,占本場土拍總金額的38%。本土中小民企表現(xiàn)也比較積極,興耀置業(yè)(搖號(hào))、理想四維(底價(jià))、金匯世紀(jì)(2.98%的溢價(jià)率競得)、恒尊置業(yè)(搖號(hào))、宇誠集團(tuán)(搖號(hào))等均有所斬獲。總體來看,本土民營房企拿地總金額高達(dá)129億元,占本場土拍總金額的94%。
??整體來看,在土地質(zhì)量提升以及部分地塊新房限價(jià)放松的影響下,杭州第四輪集中土拍“高熱依舊”,出讓的9宗地全部順利成交,其中6幅地觸及封頂價(jià)搖號(hào)成交,整體溢價(jià)率升至9.43%。房企拿地方面,與前三輪集中土拍基本一致,民企投資意愿持續(xù)復(fù)蘇,9宗地均被民企競得,上海本土房企大華也在杭州積極拓儲(chǔ),市場熱度延續(xù)高位。
??值得注意的是,無錫也于同日完成2023年的第二輪集中土拍,與首輪一致,5宗地均底價(jià)成交,并且地方城投托底的現(xiàn)象依舊,土地市場分化現(xiàn)象依然存在。結(jié)合統(tǒng)計(jì)局公布的4月新房銷售速度來看,前期積累的剛需釋放完畢,市場整體供求均迎來“拐點(diǎn)”,增長動(dòng)能轉(zhuǎn)弱,城市分化也會(huì)愈加明顯,影響傳導(dǎo)下,不同城市之間的土地市場分化現(xiàn)象短期內(nèi)還將延續(xù)。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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