11月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)快評:供應(yīng)端擴(kuò)張 需求端回落地價過熱

2013-12-12 08:36:49

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2013-12-12
  • 報告類型:住宅交易分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

  研究員/ 劉衛(wèi)衛(wèi)、朱光

  11月份國房景氣指數(shù)持續(xù)四個月回落;土地成交量近兩年首次正增長,成交價格創(chuàng)新高;房地產(chǎn)投資增速整體平穩(wěn),新開工面積增速上行明顯;商品房 銷售繼續(xù)調(diào)整,價格增幅有所放緩;房企資金同比增幅基本平穩(wěn),自籌資金占比上升??傮w而言,1-11月份房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)端擴(kuò)張,需求端回落,地價已過熱。 前十一個月土地購置面積同比實(shí)現(xiàn)了正增長,這是自2011年前十一個月以后首次同比正增長,主要是11月當(dāng)月土地購置面積同比大幅增長一倍。臨近年底,全 國各地為了完成年度供地計劃,近期加快了推地步伐,有實(shí)力的房企也紛紛增加土地儲備,這些都推動了土地成交的大幅上升。預(yù)計年底土地購置面積同比將繼續(xù)呈 現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢。

  從土地價格看,今年前十一個月的土地均價創(chuàng)造了歷史新高,也延續(xù)了今年以來整體上行的態(tài)勢。近期土地市場依舊活躍,雖然國土部要求年內(nèi)禁出地 王,但房企拿地勢頭不減,市場競爭活躍,地王現(xiàn)象仍存,也導(dǎo)致土地價格繼續(xù)上揚(yáng)。預(yù)計年內(nèi)土地價格仍將保持高位水平,受政策影響,土地價格可能會出現(xiàn)高位 盤整態(tài)勢。

  從商品房銷售面積同比增幅情況看,今年以來整體呈現(xiàn)逐步放緩的態(tài)勢。主要是一方面近期全國多地紛紛收緊調(diào)控政策,導(dǎo)致市場成交受到一定影響;另 一方面,去年同期基數(shù)逐步上升,也造成同比增幅逐步放緩。隨著市場和政策環(huán)境的變化,以及去年同期各月基數(shù)的上升,預(yù)計年內(nèi)商品房銷售面積同比增幅仍將呈 現(xiàn)放緩態(tài)勢。

  從房地產(chǎn)企業(yè)到位資金看,1-11月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅小幅回升,與1-10月基本一致。今年以來,房地產(chǎn)企業(yè)資金情況總體良 好,實(shí)力較強(qiáng)的房企大多提前完成了年度銷售計劃。近期隨著年底臨近,政策環(huán)境整體向好,企業(yè)融資情況也趨于穩(wěn)定。預(yù)計年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅 將延續(xù)高位水平。

  一、國房景氣指數(shù)持續(xù)四個月回落

  11月份,國房景氣指數(shù)為96.38,比上月回落0.5點(diǎn),比去年同期提高0.67點(diǎn)。本月國房景氣指數(shù)回落幅度進(jìn)一步加大,自8月份以來已持 續(xù)四個月下滑。近期雖然行業(yè)整體平穩(wěn),但由于臨近年底,全國多個城市為了完成年度房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo),紛紛收緊了調(diào)控政策,導(dǎo)致行業(yè)整體發(fā)展受到影響,預(yù)計年 底國房景氣指數(shù)仍將呈現(xiàn)平穩(wěn)調(diào)整的態(tài)勢。

   二、土地成交量近兩年首次正增長,成交價格創(chuàng)新高

  (一)全國土地購置面積實(shí)現(xiàn)正增長,全年仍將平穩(wěn)上升

  1-11月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積34773萬平方米,同比增長9.9%,1-10月份為下降3.6%;土地成交價款8669億元,增長31.5%,增速比1-10月份提高19.8個百分點(diǎn)。

  (二)全國土地購置均價上升明顯,價格創(chuàng)歷史新高

  1-11月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價2493元/平方米,同比增長19.6%,增速比1-10月份提高3.7個百分點(diǎn)。

  三、房地產(chǎn)投資增速整體平穩(wěn),新開工面積增速上行明顯

  (一)全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅小幅上升,整體平穩(wěn)依舊

  1-11月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77412億元,同比增長19.5%,增速比1-10月份提高0.3個百分點(diǎn)。其中,住宅投資53112億 元,增長19.1%,增速提高0.2個百分點(diǎn)。11月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8719億元,環(huán)比增長15.1%,同比增長22.1%。其中住宅投資 5890億元,環(huán)比增長12.3%,同比增長20.2%。

  從房地產(chǎn)投資額同比增幅走勢看,今年以來整體基本呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的下行態(tài)勢。11月當(dāng)月投資額有所上升,導(dǎo)致前十一個月投資額同比增幅小幅上升。目前行業(yè)整體平穩(wěn),政策環(huán)境也相對穩(wěn)定,預(yù)計年內(nèi)房地產(chǎn)投資同比增幅仍將延續(xù)這一平穩(wěn)態(tài)勢。

  分地區(qū)看,1-11月份,除西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較1-10月份回落外,東部和中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅均有所提高,其中中部地區(qū)提高幅度最大。從各地區(qū)投資增幅看,西部地區(qū)仍處首位,預(yù)計今后各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將延續(xù)這一態(tài)勢。

  (二)全國房屋新開工面積同比增幅上升,整體仍將逐步上行

  1-11月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積181055萬平方米,增長11.5%,增速比1-10月份提高5個百分點(diǎn);其中,住宅新開工面積 131849萬平方米,增長10.0%。11月份房屋新開工面積同環(huán)比均大幅增長,其中環(huán)比大增117.8%,同比增長58.6%;住宅新開工面積環(huán)比大 增121.3%,同比增長54.4%。

  從房屋新開工面積同比增幅走勢看,今年1-4月份同比增幅進(jìn)入正增長區(qū)域后,已持續(xù)八個月正增長。前十一個月同比增幅上升明顯,主要是11月當(dāng)月房屋新開工量大幅上升??傮w看,年內(nèi)房屋新開工面積同比增幅仍將保持逐步上行態(tài)勢,全年增幅將在10%左右。

   四、商品房銷售繼續(xù)調(diào)整,價格增幅有所放緩

  (一)11月商品房銷售面積環(huán)比上升,商品房銷售面積增幅繼續(xù)回落

  1-11月份,商品房銷售面積110807萬平方米,同比增長20.8%,增速比1-10月份回落1個百分點(diǎn);其中,住宅銷售面積增長 21.3%。商品房銷售額69946億元,增長30.7%,增速比1-10月份回落1.6個百分點(diǎn);其中,住宅銷售額增長31.1%。11月份,商品房銷 售面積14876萬平方米,環(huán)比增長28.8%,同比增長14.8%;商品房銷售額8708億元,環(huán)比增長20.8%,同比增長20.5%。

  從各物業(yè)類型看,1-11月份住宅和辦公樓銷售面積同比增幅均有所回落,而商業(yè)營業(yè)用房則持續(xù)上升。1-11月份,住宅銷售面積增長 21.3%,銷售額增長31.1%;辦公樓銷售面積增長26.6%,銷售額增長39.5%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長12.1%,銷售額增長22.4%。 住宅銷售面積同比增幅自今年1-3月份以來持續(xù)回落,主要是去年同期基數(shù)逐步提高所致。預(yù)計年內(nèi)住宅銷售面積同比增幅整體仍將保持這一放緩態(tài)勢。

  分地區(qū)看,1-11月份,各地區(qū)商品房銷售面積同比增幅較1-10月份均有所回落,其中東部地區(qū)回落幅度最大。各地區(qū)中,中部地區(qū)商品房銷售面積同比增幅與東部一致,顯示近期中部地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。

  (二)商品房成交均價漲幅回落,住宅增幅連續(xù)九個月放緩

  1-11月份,全國商品房成交均價同比增長8.2%,增速較1-10月份縮小0.4個百分點(diǎn);其中住宅成交均價同比增長8.0%,增速縮小 0.4個百分點(diǎn);辦公樓成交均價同比增長10.2%,增速上升1.1個百分點(diǎn);商業(yè)營業(yè)用房成交均價同比增長9.2%,增速縮小1.4個百分點(diǎn)。除辦公樓 外,住宅和商業(yè)營業(yè)用房銷售均價同比增幅均有所回落,其中商業(yè)營業(yè)用房回落較大,住宅已持續(xù)九個月回落,主要是去年同期基數(shù)逐步上升所致。預(yù)計年內(nèi)住宅價 格同比增幅將趨于平穩(wěn)。

  (三)商品住宅待售面積增幅持續(xù)上升,市場庫存去化放緩

  11月末,商品房待售面積46806萬平方米,比10月末增加1444萬平方米。其中,住宅待售面積增加932萬平方米,辦公樓待售面積增加99萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加258萬平方米。

  11月末,商品住宅待售面積同比增長43.1%,較10月末同比增幅進(jìn)一步上升。近期市場整體平穩(wěn),受多地政策收緊影響,商品住宅庫存去化有所放緩。預(yù)計年底隨著市場需求的逐步釋放,商品住宅庫存將保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。

   五、房企資金同比增幅基本平穩(wěn),自籌資金占比上升

  1-11月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金109475億元,同比增長27.6%,增速比1-10月份提高0.4個百分點(diǎn)。其中,國內(nèi)貸款 17667億元,增長33.8%;利用外資475億元,增長28.0%;自籌資金42742億元,增長20.8%;其他資金48592億元,增長 31.9%。在其他資金中,定金及預(yù)收款30534億元,增長32.1%;個人按揭貸款12657億元,增長36.5%。

  從開發(fā)企業(yè)資金來源的構(gòu)成分析,1-11月份,國內(nèi)貸款占16.1%;利用外資占0.4%;自籌資金占39.0%,其他資金占44.4%。

  自籌資金占比有所上升。1-11月份,各項(xiàng)資金來源占比中,國內(nèi)貸款和其他資金占比均有所下滑,外資占比不變,自籌資金占比則有所上升,主要是近期企業(yè)融資活動有所增加。其他資金占比雖然下滑,但依舊是房企資金來源的主要渠道。

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