[瑞銀]內(nèi)地房地產(chǎn)市場將面臨至少2年調(diào)整期

  7月14日，瑞銀首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示，內(nèi)地房地產(chǎn)市場將面臨調(diào)整，為期至少需要2年，房價(jià)則難以評估。

  據(jù)悉，目前房地產(chǎn)市場面對最大問題是供需失衡，因城鎮(zhèn)發(fā)展的剛性需求被高估，每年2,000萬新增城鎮(zhèn)人口中，40%來自本身城鎮(zhèn)的擴(kuò)大，估計(jì)當(dāng)中1/3人口并不需要住房，加上扣除流動(dòng)人口，料每年城鎮(zhèn)發(fā)展僅需要300多萬套新房。

  此外，理財(cái)產(chǎn)品、貨幣基金等金融產(chǎn)品的發(fā)展令投資渠道增加，加上房產(chǎn)稅、國外購房增加等，房地產(chǎn)的投資需求正在逐漸被弱化。根據(jù)她的預(yù)期，房地產(chǎn)市場下滑將拖累內(nèi)地經(jīng)濟(jì)下行，當(dāng)中對重工業(yè)的影響尤其大，預(yù)期行業(yè)建設(shè)量每下降10%，將拖低國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長2.5個(gè)點(diǎn)。

  瑞銀認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)目前來看已經(jīng)企穩(wěn)，二、三季度環(huán)比增速較一季度將有明顯回升，但同比增速今年料逐季下滑，全年預(yù)計(jì)增速7.3%。

  關(guān)于房地產(chǎn)政策，目前來看已經(jīng)有個(gè)別城市開始放松房地產(chǎn)限購，這個(gè)政策不是全國性的，而且是比較低調(diào)的在進(jìn)行。其他的政策包括可以降低首付，三四線城市提振房地產(chǎn)需求等。瑞銀判斷最可能實(shí)施的是加大戶籍制度改革，允許某些政府根據(jù)自己的情況有所放松，而全面放松限購和全面放松首付比例這樣的政策可能是會(huì)非常緩慢非常謹(jǐn)慎。

  從供給方面來說，現(xiàn)在竣工的套數(shù)已經(jīng)超過了實(shí)際的剛需，很多城市都有大量庫存。開發(fā)商和建設(shè)者需要調(diào)整他們新開工數(shù)量。房價(jià)可能會(huì)有一定黏性。中國居民覆蓋率并不高，很難出現(xiàn)像美國或其他國家房地產(chǎn)泡沫中 出現(xiàn)的拋售和棄房的現(xiàn)象。中國整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)和施工量比較大，對重工業(yè)帶來的這種影響非常大。如果房地產(chǎn)建設(shè)量下行，對整個(gè)經(jīng)濟(jì)的影響非常重大，整個(gè)施 工增長下行10%，對GDP增長的影響是下行兩點(diǎn)五，對行業(yè)和經(jīng)濟(jì)的影響巨大。但這個(gè)影響有第二輪、第三輪的影響，目前房地產(chǎn)下行對經(jīng)濟(jì)影響沒有完全暴露 下來，到今年四季度和明年下行壓力會(huì)更大。

  2014年上半年樓市下行壓力明顯，很多機(jī)構(gòu)和研究報(bào)告都在傳播中國房地產(chǎn)市場泡沫將要破滅、瀕臨崩盤的信息。但住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹否定了這一觀點(diǎn)，她日前在某高峰論壇上表示，中國房地產(chǎn)市場言崩盤還為時(shí)尚早，中國絕不可能出現(xiàn)美國、日本式的房地產(chǎn)泡沫破裂的情況，現(xiàn)在樓市僅僅是處于調(diào)整期。來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)