[世邦魏理仕]辦公需求有所回升 物流投資需求旺盛

  2014年7月30日，北京–世界領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕(CBRE)今日發(fā)布《2014年第二季度中國房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》。報(bào)告顯示，2014年第二季度全國優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)需求有所回升，內(nèi)資企業(yè)成為主要推動(dòng)力。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)方面，快時(shí)尚品 牌、輕奢以及餐飲品牌需求活躍；另一方面，更多零售運(yùn)營商在網(wǎng)購熱潮和集中供應(yīng)的夾縫中選擇物業(yè)硬件改造升級(jí)及品牌組合重新定位。物流地產(chǎn)延續(xù)此前活躍的 表現(xiàn)，同時(shí)憑借其較高的投資回報(bào)率和穩(wěn)中有升的市場(chǎng)需求，正日益成為中國物業(yè)市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)。全國住宅市場(chǎng)整體觀望情緒依然濃厚，各地地方政府亦出臺(tái)措施 以穩(wěn)定樓市，部分中小型銀行也逐步降低房貸利率。

  世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉先生表示：“2014年第二季度，全國優(yōu)質(zhì)寫字樓需求有所回升，來自內(nèi)資企業(yè)的需求成為推動(dòng)市場(chǎng)去化的 主要因素；零售物業(yè)方面，本季全國零售物業(yè)新增供應(yīng)為99.1萬平方米，僅為去年季度平均供應(yīng)量的60%，快時(shí)尚、輕奢及餐飲品牌的租賃需求持續(xù)活躍；第 三方物流對(duì)優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)的租賃需求持續(xù)活躍，推動(dòng)全國優(yōu)質(zhì)物流倉庫平均租金環(huán)比上漲0.6%，但漲幅較上季略有收窄；二季度雖為住宅市場(chǎng)傳統(tǒng)旺季，但受信 貸持續(xù)縮緊和整體經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，整體觀望情緒依然濃厚。展望下半年，優(yōu)質(zhì)寫字樓及零售物業(yè)的供應(yīng)較上半年將有所增加，二線城市供過于求的矛盾將日益 凸顯；住宅方面，近期各個(gè)地方政府不斷微調(diào)限購政策，銀行方面對(duì)按揭信貸也有所放松，我們相信下半年住宅銷售總額將較上半年有所回升。鑒于上市開發(fā)商面臨業(yè)績壓力而小型開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊，我們預(yù)計(jì)開發(fā)商將加大推盤力度，價(jià)格方面也將出現(xiàn)一定幅度的調(diào)整。”

    優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)

  本季全國優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)累計(jì)130.9萬平方米，按季小幅上升3.5%。新增供應(yīng)中逾四成來自華西；而華南的供應(yīng)則回落至2013年以來的低 谷。成都近五個(gè)季度以來已錄得超過220萬平方米的累計(jì)新增供應(yīng)，面臨嚴(yán)峻的短期供應(yīng)過剩。需求方面，全國優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸納量按季上升25.3%，其中二 線城市吸納量增幅達(dá)30.8%。來自內(nèi)資企業(yè)的需求成為推動(dòng)市場(chǎng)去化的最主要因素，尤其是來自非傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)的新成立需求。外資企業(yè)對(duì)于辦公面積擴(kuò)張仍相 對(duì)謹(jǐn)慎，但并未放緩在二線城市布局的腳步，本季即有多個(gè)二線城市錄得外資企業(yè)尤其是外資銀行進(jìn)駐的案例。物業(yè)市場(chǎng)更多高品質(zhì)產(chǎn)品建成入市以及日益成熟的新 興商務(wù)區(qū)加速了企業(yè)搬遷及升級(jí)需求釋放。一方面，新興商務(wù)區(qū)的充裕供應(yīng)及租金價(jià)格或政策優(yōu)勢(shì)為傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)租戶遷入創(chuàng)造了條件，如北京的望京地區(qū)、廣州的珠江新城以及重慶江北嘴中央商務(wù)區(qū)。另一方面，二線城市的充沛供應(yīng)令傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)內(nèi)寫字樓產(chǎn)品亦有明顯的更新?lián)Q代，從而為租戶在同區(qū)域中實(shí)現(xiàn)辦 公品質(zhì)升級(jí)創(chuàng)造了條件。從需求行業(yè)看，金融及專業(yè)服務(wù)業(yè)仍是市場(chǎng)需求的主要來源。包括小額貸款、融資擔(dān)保等在內(nèi)的非傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)的租賃活動(dòng)持續(xù)活躍，在二 線城市尤為明顯。以成都為例，盡管政府出臺(tái)政策暫停民間投資理財(cái)公司核名和登記，但非傳統(tǒng)類金融企業(yè)的租賃需求在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)依然旺盛。此外，沈陽、青島、 南京、無錫等地均錄得相當(dāng)數(shù)量的此類成交。此外，本季科技型企業(yè)在華南市場(chǎng)亦表現(xiàn)搶眼。

  受活躍的市場(chǎng)需求推動(dòng)，全國平均空置率按季小幅回落0.3個(gè)百分點(diǎn)至15.6%。一線和二線城市的市場(chǎng)供求關(guān)系加速分化。以北京和上海浦東地區(qū)為 例，兩地新增供應(yīng)有限，市場(chǎng)持續(xù)供不應(yīng)求，空置率分別跌至2.9%和2.1%。與此同時(shí)，集中供應(yīng)在二線城市持續(xù)發(fā)酵，尤其以中西部地區(qū)最為顯著。盡管市 場(chǎng)需求亦有一定程度的增長，但短期內(nèi)大量的新增供應(yīng)仍令到二線城市的平均空置率在24%的高位徘徊。本季，二線城市中僅大連空置率維持在10%以內(nèi)。成都 寫字樓市場(chǎng)供過于求的形勢(shì)最為嚴(yán)峻，全市平均空置率再創(chuàng)新高，攀升至45.1%。

  本季全國寫字樓平均租金小幅上漲0.3%，其中一線城市上漲0.5%，二線城市整體持平。得益于浦東的優(yōu)異表現(xiàn)，上海錄得1.7%的環(huán)比租金漲幅， 居全國之首。深圳因個(gè)別老舊物業(yè)下調(diào)租金錄得微跌，北京和廣州的租金走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。二線城市方面，日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和業(yè)主對(duì)未來集中供應(yīng)的預(yù)期令華北地 區(qū)的沈陽、青島和天津市場(chǎng)表現(xiàn)受壓，三地租金均已連續(xù)四個(gè)季度下跌。大連市場(chǎng)供需相對(duì)平穩(wěn)，租金穩(wěn)中有升。華東地區(qū)二線城市租金走勢(shì)較上季有所走弱，無錫 和杭州錢江新城業(yè)主均開始“以價(jià)換量”以期快速提升入住率。中西部四市共同面臨持續(xù)的集中供應(yīng)，且未來供應(yīng)的壓力仍未見減弱。供過于求的嚴(yán)峻形勢(shì)導(dǎo)致成都 租金已連續(xù)六個(gè)季度下跌。武漢因?yàn)楣?yīng)密集去化受壓。重慶未來以金融型企業(yè)總部為代表的自用型總部大樓將面臨集中交付，受此影響市場(chǎng)租賃需求被稀釋，租金 走勢(shì)亦將承壓。長沙正步入寫字樓產(chǎn)品更新?lián)Q代時(shí)期，老舊物業(yè)迫于競(jìng)爭(zhēng)壓力業(yè)主降租意愿明顯。

  展望未來，我們預(yù)計(jì)市場(chǎng)需求面將繼續(xù)保持相對(duì)穩(wěn)定。世邦魏理仕近期關(guān)于中國影子銀行的研究表明近年來非銀行類金融企業(yè)快速增長，且預(yù)計(jì)未來一定時(shí)期 內(nèi)小額貸款公司等非傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)仍將迅速擴(kuò)張。由此，我們預(yù)計(jì)短期內(nèi)非銀行類金融企業(yè)仍將繼續(xù)成為二線城市寫字樓的租賃需求的成長點(diǎn)。另據(jù)世邦魏理仕于 2014年5月發(fā)表的租戶調(diào)查報(bào)告，大多受訪的跨國公司對(duì)其在華業(yè)務(wù)未來兩三年的增長仍保持樂觀。預(yù)計(jì)跨國公司在一線城市和主要二線城市的需求仍將持續(xù)。 但在供應(yīng)層面，高企的新增供應(yīng)及成倍增長的市場(chǎng)存量將令市場(chǎng)去化速度嚴(yán)重受壓。僅在2014年下半年，上海、成都和重慶等城市的新增供應(yīng)均將超過40萬平 方米。受市場(chǎng)趨緊競(jìng)爭(zhēng)加劇影響，預(yù)計(jì)未來寫字樓項(xiàng)目延期交付的案例亦將增多。除供需層面外，隨著靈活的、協(xié)同的、可移動(dòng)的新型辦公模式越來越受到企業(yè)青 睞，尤其在尚處起步或成長期的市場(chǎng)，預(yù)計(jì)未來受寫字樓產(chǎn)品換代推動(dòng)的租戶辦公品質(zhì)升級(jí)的趨勢(shì)將愈發(fā)明顯。此外，在企業(yè)租賃成本高企及經(jīng)濟(jì)增長放緩的大環(huán)境 下，租賃成本對(duì)企業(yè)辦公選址決策的影響也將顯著提升。

  優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)

  本季全國主要市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)累計(jì)99.1萬平方米，環(huán)比上漲66.6%。但相較2013年同期仍處低位，僅為去年季度平均供應(yīng)量的六成。全國僅北京、沈陽、南京、成都和武漢五個(gè)城市錄得新商場(chǎng)開業(yè)，重慶某商場(chǎng)重裝開業(yè)且經(jīng)營面積增加。全國零售物業(yè)市場(chǎng)需求整體穩(wěn)定，來自快時(shí)尚、奢侈和輕奢、餐飲品牌的租賃需求活躍。受此推動(dòng)，全國主要零售物業(yè)市場(chǎng)平均空置率微跌0.1個(gè)百分點(diǎn)至9.4%。全國主要零售物業(yè)市場(chǎng)平均租金環(huán)比上漲0.9%。

  快時(shí)尚品牌在經(jīng)歷表現(xiàn)相對(duì)平靜的一季度后，本季再次迎來開店高潮。新進(jìn)中國的快時(shí)尚品牌在一線城市拓點(diǎn)之后迅速向二線城市擴(kuò)張。上季登陸中國的Old Navy和New Look本季迅速滲透至華東二線城市，分別在蘇州和 無錫各開兩家門店。New Look同時(shí)還入駐沈陽、長春等華北城市。Forever 21在武漢開出中西部首店。已在各地?fù)碛邢喈?dāng)布局的快時(shí)尚品牌則在繼續(xù)擴(kuò)張的同時(shí)紛紛開設(shè)旗艦店，且加速推進(jìn)多品牌戰(zhàn)略。本季H&M在上海南京東 路開出其在中國的最大旗艦店，Urban Revivo在北京三里屯世茂廣場(chǎng)開設(shè)旗艦店。Mango旗下男裝品牌H.E. by Mango登陸上海開出中國首店。一方面出于占領(lǐng)網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)份額的考慮，另一方面著眼大數(shù)據(jù)對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)及銷售渠道的反哺，線上店鋪近期亦成為快時(shí)尚品牌集中 拓展的領(lǐng)域。繼Uniqlo、GAP及Forever 21等品牌入駐天貓商城后，MUJI本季入駐天貓商城。Zara母公司在一季度財(cái)報(bào)中宣布今年秋天或進(jìn)駐天貓。H&M亦表示將于年末啟動(dòng)在華線上 業(yè)務(wù)，開設(shè)自營電商平臺(tái)。

  盡管近期奢侈品集團(tuán)擴(kuò)張戰(zhàn)略整體趨于謹(jǐn)慎，但本季二線城市仍錄得多個(gè)奢侈品牌開設(shè)大面積店鋪的案例。一方面，二線城市高品質(zhì)零售物業(yè)的出現(xiàn)為奢侈品 牌開設(shè)大面積旗艦店創(chuàng)造了物業(yè)條件；另一方面，二線城市消費(fèi)者不斷提升的消費(fèi)潛力仍然吸引到一眾品牌的關(guān)注。如成都IFS繼續(xù)吸引眾多奢侈品牌開設(shè)旗艦店 和精品店，包括Louis Vuitton中國最大旗艦店等。與此同時(shí)，輕奢品牌繼續(xù)成為消化中高端零售物業(yè)空置面積的主力商戶。廣州和深圳的兩個(gè)中高端購物中心分別迎來Furla和Vivienne Westwood在當(dāng)?shù)亻_設(shè)的首家店鋪，Tory Burch和Michael Kors則分別在蘇州、無錫的高端商場(chǎng)中開設(shè)當(dāng)?shù)厥椎?。電商?zhàn)略方面，奢侈品牌Burberry同樣于本季開設(shè)了天貓旗艦店。

  高端餐飲受政府反腐政策影響銷售下滑，因而著力于定位轉(zhuǎn)型，并于近期加速多品牌戰(zhàn)略，在全國積極布局定位更趨大眾化的餐飲子品牌。此外，部分服飾品 牌甚至百貨商場(chǎng)亦推出自有餐飲品牌，如服飾品牌Teenie Weenie在南京引入中國首家主題餐飲店Teenie Weenie Café，銀泰集團(tuán)首家咖啡品牌in café在北京王府井in88開業(yè)。另一方面，品牌集合店繼續(xù)受購物中心青睞，且經(jīng)營品類已延伸至珠寶及童裝等，愈趨多元化。

  雖然品牌擴(kuò)張仍持續(xù)活躍，但在電商沖擊和零售物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)充沛的大環(huán)境下，商場(chǎng)的運(yùn)營仍面臨日益嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。而物業(yè)硬件改造升級(jí)及品牌組合重新定位成為諸多零售商主動(dòng)或被動(dòng)的選擇。如上海金鷹購物中心、南京國際廣場(chǎng)等商場(chǎng)均在進(jìn)行大規(guī)模調(diào)整。此外，物業(yè)關(guān)?；蛑髁Π儇洺烦龅陌咐鄬乙姴货r。如北京望京華堂商場(chǎng)歇業(yè)、沈陽萬象城尚泰百貨和大連大都會(huì)購物中心美晨百貨退租。在各地商場(chǎng)的升級(jí)改造中，餐飲業(yè)態(tài)占比的增加大勢(shì)所趨。除此之外，我們亦觀察到全國各地多個(gè)零售物業(yè)試圖利用 公共空間舉辦主題活動(dòng)和展演以提振人氣，而活動(dòng)形式囊括了畫展、動(dòng)漫展、藝術(shù)展乃至車展等。如上海K11購物中心近期舉辦莫奈畫展，吸引到大量人流，帶動(dòng) 商場(chǎng)展覽期間的營業(yè)額增收。另外，北京、廣州、深圳、南京、重慶等城市亦有商場(chǎng)通過舉辦類似活動(dòng)以提升商場(chǎng)人氣。

  展望未來，2014年下半年新增供應(yīng)依然充沛，其中北京、天津、成都、重慶等地新增供應(yīng)都將超過40萬平方米。供應(yīng)高企加上網(wǎng)購熱潮令中國零售物業(yè) 市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)，百貨閉店潮將持續(xù)發(fā)酵。世邦魏理仕近期發(fā)表的關(guān)于百貨行業(yè)的深度報(bào)告指出，實(shí)體零售業(yè)現(xiàn)已開始大力引入體驗(yàn)式消費(fèi)以期改善運(yùn)營狀況，但僅從 租戶的不同業(yè)態(tài)來理解體驗(yàn)式消費(fèi)是狹義的。體驗(yàn)式消費(fèi)的真正核心應(yīng)是包含購物環(huán)境、商品組合以及售前、售中和售后服務(wù)等一系列要素在內(nèi)的顧客“消費(fèi)體 驗(yàn)”。因此對(duì)于當(dāng)前備受沖擊的百貨而言，不斷優(yōu)化商業(yè)模式、合理拓展門店、開放心態(tài)擁抱電商和新技術(shù)，是走出困境、重塑核心競(jìng)爭(zhēng)力的必由之路。

  工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

  本季全國優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)延續(xù)此前活躍表現(xiàn)。租賃需求方面，提供綜合性服務(wù)的第三方物流企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)的租賃需求日趨活躍。繼2014年2月與 普洛斯簽訂了九項(xiàng)總計(jì)143,000 平方米的倉儲(chǔ)定制合約之后，本季百世物流向嘉民集團(tuán)定制22,000平方米位于重慶的物流設(shè)施，并租用普洛斯青島空港物流園18,000平方米倉庫。此外，德邦物流、日日順物流、順豐及韻達(dá)快遞分別在廈門、 寧波、天津及蘇州錄得優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)租賃成交。除第三方物流外，IT及相關(guān)企業(yè)亦有活躍表現(xiàn)。華北地區(qū)，普洛斯與某IT服務(wù)供應(yīng)商在大興物流園簽訂 11,000平方米租賃協(xié)議；華東地區(qū)一家全球領(lǐng)先的電子元件制造商在普洛斯外高橋物流園租賃了13,000平方米。此外，普洛斯還在上海、南京、鄭州、 成都、天津和廣州六地與某智能手機(jī)制造商簽下總計(jì)34,000平方米的倉庫租賃協(xié)議。

  自2013年下半年起，四個(gè)一線城市及杭州、青島等二線城市陸續(xù)出臺(tái)政策以加強(qiáng)土地管理、強(qiáng)調(diào)節(jié)約集約利用工業(yè)土地，政策內(nèi)容涉及工業(yè)土地彈性出 讓、工業(yè)用地用途轉(zhuǎn)換、零星用地盤活、節(jié)余土地分隔轉(zhuǎn)讓等多個(gè)方面。各地政府出臺(tái)的一系列盤活工業(yè)用地的手段一定程度上強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)工業(yè)土地的升值預(yù)期， 加之物流倉儲(chǔ)的需求持續(xù)旺盛而市場(chǎng)新增物業(yè)供應(yīng)始終有限，從而繼續(xù)推升優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)租金表現(xiàn)。本季除青島黃島地區(qū)因個(gè)別倉庫需求不旺，租金報(bào)價(jià)微跌導(dǎo) 致全市平均租金按季微跌0.2%外，全國其他城市物流倉儲(chǔ)租金均表現(xiàn)平穩(wěn)或小幅上漲。重慶、深圳及武漢三地均錄得超過1%的租金漲幅。全國優(yōu)質(zhì)物流倉庫平 均租金環(huán)比上漲0.6%，漲幅較上季略有收窄。

  與相對(duì)供應(yīng)過剩、競(jìng)爭(zhēng)加劇的寫字樓及 零售物業(yè)市場(chǎng)，以及擁有大量新增供應(yīng)且受政策管控的住宅市場(chǎng)相比，物流地產(chǎn)憑借其較高的投資回報(bào)率和穩(wěn)中有升的市場(chǎng)需求，正日益成為中國物業(yè)市場(chǎng)的投資熱 點(diǎn)。資本市場(chǎng)方面，本季度荷蘭養(yǎng)老基金資產(chǎn)管理公司APG Asset Management NV宣布計(jì)劃斥資至多6.5億美元收購易商約20%的股權(quán)，億城投資集團(tuán)股份有限公司6月發(fā)布公告稱擬與豐樹合作投資物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在未來3年內(nèi)投資超過100萬平方米物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目，總規(guī)模不低于50億元。繼各路資本進(jìn)軍物流地產(chǎn)后，包括平安不動(dòng)產(chǎn)及萬科在內(nèi)的內(nèi)地房企均于季內(nèi)正式進(jìn)軍物流地產(chǎn)領(lǐng)域。預(yù)計(jì)未來物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)將繼續(xù)迎來投資熱潮，全國各級(jí)物流節(jié)點(diǎn)城市將繼續(xù)成為規(guī)?；季值闹攸c(diǎn)發(fā)展方向。此外，土地稀缺的現(xiàn)狀及政府集約利用的政策引導(dǎo)亦將推動(dòng)物流倉儲(chǔ)設(shè)施向高容積率的垂直化方向發(fā)展。

  住宅市場(chǎng)

  進(jìn)入二季度住宅銷售的傳統(tǒng)旺季，開發(fā)商加快了推盤速度，全國住宅成交面積環(huán)比上升38.8%。但受信貸持續(xù)縮緊和整體經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，全國住宅 市場(chǎng)整體觀望情緒依然濃厚。與去年同期相比，世邦魏理仕追蹤的全國17個(gè)主要城市第二季度住宅總銷售套數(shù)下滑16.7%。價(jià)格方面，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù) 據(jù)顯示，2014年6月全國70個(gè)大中城市中有55個(gè)城市錄得按月下降，房價(jià)下跌的城市數(shù)目創(chuàng)2011年12月以來的新高。由于銷售放緩，各地開發(fā)商在本 季的土地市場(chǎng)表現(xiàn)克制，土地市場(chǎng)迅速降溫。今年以來，全國各地土地成交的溢價(jià)率較2013年有明顯回落，多地均有土地流拍的情況發(fā)生，甚至包括個(gè)別一線城 市。開發(fā)商的庫存不斷上升，其中個(gè)別二線城市的庫存量甚至達(dá)到24個(gè)月或以上。有鑒于此，各地地方政府近期紛紛出臺(tái)措施以期穩(wěn)定樓市。其中不少二線城市逐 步放寬限購范圍或政策執(zhí)行力度，某些城市甚至全面解除限購。另外一些城市則采取“限降令”以阻止房價(jià)進(jìn)一步下滑，避免市場(chǎng)恐慌情緒進(jìn)一步蔓延。央行于今年五月初發(fā)出通知，要求各地商業(yè)銀行必須保證充足的流動(dòng)性以支持剛性住宅的房貸需求。近期某些一二線城市的部分中小型銀行也逐步降低房貸利率。由于大多穩(wěn)定樓市的措施均為近期推出，其效果仍待觀察。

  展望下半年，鑒于上市開發(fā)商面臨業(yè)績壓力而小型開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊，我們預(yù)計(jì)開發(fā)商將加大推盤力度，價(jià)格方面也將出現(xiàn)一定幅度的調(diào)整。隨著“金九銀十” 銷售旺季的來臨，我們相信下半年住宅銷售總額將較上半年有所回升。但就全年來看，全國住宅行業(yè)的發(fā)展仍不容樂觀。如果未來3-6個(gè)月整體信貸環(huán)境未能明顯 放寬，2014年商品住宅銷售量預(yù)計(jì)將自2008年后首次按年下跌。未來幾個(gè)月，全國70個(gè)大中城市中，環(huán)比價(jià)格下降的城市也將逐步增多。