[中信建投]房地產(chǎn):新視野 新格局 新挑戰(zhàn)

  兩市互聯(lián)下的地產(chǎn)估值新格局：證監(jiān)會(huì)今日宣布，滬港通下的股票交易將于 2014 年 11 月 17 日開始，意味著滬港通實(shí)施已經(jīng)箭在弦上。根據(jù)滬港通投資范圍，我們梳理出 A 股相關(guān)地產(chǎn)標(biāo)的，有望在滬港通行情中優(yōu)先受益。我們認(rèn)為滬港通所帶來的積極意義是明確而且是顯性的，港股更為成熟的投資者結(jié)構(gòu)將驅(qū)動(dòng)以個(gè)人投資者為主的 A 股投資邏輯變革：1、被 A 股投資者普遍忽略的龍頭房企在競(jìng)爭(zhēng)格局中的優(yōu)勢(shì)并未在估值中體現(xiàn)，滬港通將有望扭轉(zhuǎn)這種格局；2、推動(dòng) A+H 股估值差異修復(fù)，目前萬科 A 股較 H 股仍有 15%的折價(jià)；3、過去 A 股地產(chǎn)板塊估值傾向于同漲同跌，滬港通的出現(xiàn)將強(qiáng)化 A 股地產(chǎn)企業(yè)間的估值分化。

  不僅僅是估值影響，更多是思維方式的改變：滬港通更重要的意義在于思維方式的改變，成熟資本市場(chǎng)投資者的前瞻思路以及對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的把握也將倒逼國內(nèi)上市房企變革：1、運(yùn)營效率及融資成本：滬港通將推動(dòng)國內(nèi)資本市場(chǎng)的估值思路與國際并軌，在降本增效層面控制出色的企業(yè)也將會(huì)在資本市場(chǎng)脫穎而出；2、資產(chǎn)重組預(yù)期。企業(yè)間資源稟賦的區(qū)別也將導(dǎo)致海外投資者估值差異；3、模式壁壘造就估值差異：海外投資者對(duì)于擁有獨(dú)特稟賦以及獨(dú)特模式的企業(yè)往往給予更高的估值，我們建議關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以及滬港兩市的稀缺品種如華僑城和華夏幸福等。另外值得一提的是，港股對(duì)于部分多元開發(fā)企業(yè)的認(rèn)識(shí)更為理性，這也將給 A 股投資者帶來更多的反思。

  新標(biāo)的、新視野、新挑戰(zhàn)：滬港通的開啟對(duì)于內(nèi)房股同樣是全新的發(fā)展機(jī)遇，更多龍頭內(nèi)房股將成為 A 股投資者選擇標(biāo)的，內(nèi)地品牌影響力將在未來成為左右其估值的阿爾法，對(duì)于中小內(nèi)房股而言，滬港通將對(duì)內(nèi)房股更為熟悉的 A 股投資者帶入港股市場(chǎng)，將促進(jìn) A 股投資者從過去消費(fèi)者向投資者的角色轉(zhuǎn)變，也為港股市場(chǎng)帶來更多元的估值思路。

  估值修復(fù)反彈持續(xù)： 我們認(rèn)為滬港通對(duì)地產(chǎn)行業(yè)將帶來的積極意義不言而喻，具體標(biāo)的方面：1、優(yōu)先推薦將受益于估值修復(fù)的龍頭房企，萬科、保利等；2、關(guān)注滬港兩地稀缺標(biāo)的之間的估值差異，重點(diǎn)推薦華僑城、華夏幸福等。從 6 月以來，行業(yè)融資以及購房成本正在逐步下行，“金十”的成就也奠定了我們對(duì)未來成交繼續(xù)回暖的信心，行業(yè)流動(dòng)性持續(xù)寬松將支持地產(chǎn)股反彈延續(xù)，我們維持“買入”評(píng)級(jí)，強(qiáng)調(diào)行業(yè)分化的投資機(jī)會(huì)。