[中信建投]私募基金專題研究-資本借力 御風(fēng)而行

  房地產(chǎn)私募基金是我們近年來研究重點，作為金融與地產(chǎn)結(jié)合的最大領(lǐng)域，地產(chǎn)私募基金已是不能忽略的重要力量，這股力量也許將重構(gòu)中國地產(chǎn)格局，也許 是未來地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分。 緣起——房地產(chǎn)私募基金概述：私募房地產(chǎn)投資基金主要是指通過非公開方式，面向少數(shù)個人或機構(gòu)投資者募集資金而設(shè)立，以房地產(chǎn)為投資對象的投資基金，分為 核心型，核心增益型，增值型及機會型四類，投資方式可分為債權(quán)投資、股權(quán)投資以及夾層基金投資，相對于二級市場以及直接開發(fā)，主要優(yōu)勢在于對于房地產(chǎn)公司 或者項目的影響力和滲透力，并且依靠整體資金的規(guī)模優(yōu)勢，融資渠道更為通暢。目前國際主流基金中美國黑石基金擅長在機會型投資環(huán)境中尋找良機，新加坡凱德 置地基金則偏重與REITs 協(xié)同推進，強調(diào)租金收益的分享和管理費的提成。

  花開正當(dāng)時—本土地產(chǎn)基金發(fā)展歷程：人民幣房地產(chǎn)基金起 步較晚，從 2011 年才開始迎來爆發(fā)，目前仍處于自我定位和品牌塑造的過程中，從過去簡單的非獨立地位、被動投資、融資渠道的標(biāo)簽，逐漸向獨立市場主體、主動投資、多元價值 增值、財務(wù)投資人變遷，并在市場上形成了自己獨特的地位和行業(yè)格局。同時，專業(yè)化分工開始驅(qū)動基金模式多元化，在不同類型和不同投資手段上各管理機構(gòu)專注 于特定類別的資產(chǎn)，這使得房地產(chǎn)基金的管理人可以更好地理解他們所購買的房地產(chǎn)資產(chǎn)的內(nèi)在動力。

  上市房企合縱連橫：目前國內(nèi)上市房企 中至少三分之一已經(jīng)建立地產(chǎn)基金，相對于其他融資渠道，地產(chǎn)基金仍是最貴的一種資金渠道，但由于其籌資靈活且受監(jiān)管限制相對較少，更多中小型企業(yè)開始配置 地產(chǎn)基金，地產(chǎn)基金的另一個意義在于能使開發(fā)杠桿最大化，通過引入地產(chǎn)基金，使得開發(fā)商能夠繞過土地出讓金首付款需達 50%的規(guī)定，以較少的資金撬動龐大土地款。

  前往何方？--人民幣房地產(chǎn)基金的一些思考：在近短短四年中，我國地產(chǎn)基金已經(jīng)開始自我 反省、學(xué)習(xí)和變革，發(fā)展的模式也開始百花齊放，我們認(rèn)為，在中期內(nèi)，我國私募房地產(chǎn)基金存在著樂觀的變因，而這些變化將引領(lǐng)我國房地產(chǎn)行業(yè)進入新的周期。 判斷一：投資、退出渠道趨于多元化；判斷二：股權(quán)、夾層投資將成主流：判斷三：大資管時代下戰(zhàn)略合作契機；判斷四：險資介入將主導(dǎo) LP 機構(gòu)化；判斷五：管理重心向團隊品牌變遷；判斷六：監(jiān)管制度趨于完善；判斷七：行業(yè)整合大潮下地產(chǎn)并購基金前景廣闊；判斷八：行業(yè)洗牌重構(gòu)加速利率合理 化。