[易居研究院]10月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告

??易居房地產(chǎn)研究院11月6日發(fā)布《2019年10月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》。該報(bào)告顯示，10月，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降4%，同比小幅增長(zhǎng)5%。10月，4個(gè)一線城市成交面積環(huán)比下降10%，同比增長(zhǎng)22%；18個(gè)二線城市成交面積環(huán)比小幅下降4%，同比小幅增長(zhǎng)8%；18個(gè)三四線城市成交面積環(huán)比同比均小幅下降3%。2019年1-10月，40城成交面積累計(jì)同比微增3%。其中一線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)24%，二線城市累計(jì)同比小增5%；三四線城市累計(jì)同比下降7%。

??易居研究院研究員沈昕表示，臨近年末，部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規(guī)模業(yè)績(jī)，會(huì)加大推盤(pán)力度，打折促銷的現(xiàn)象也會(huì)增多。但是在中央“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的明確表態(tài)下，樓市預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)變，雖然年末房企推盤(pán)量可能大幅增加，但成交量難以明顯增長(zhǎng)，尤其是2018年成交火熱的未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市，成交量將面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??10月40城成交環(huán)比小幅下降4%，同比小幅增長(zhǎng)5%。2019年10月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降4%，同比小幅增長(zhǎng)5%。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動(dòng)現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行分析，10月的移動(dòng)平均同比增速為3.5%。該曲線在2015年9月達(dá)到本輪周期的最高點(diǎn)之后，便開(kāi)始下行，期間在2016年的3-4月有過(guò)短暫回升，此后一直下行至2017年10月左右達(dá)到本輪低點(diǎn)。2017年11月之后，該曲線開(kāi)始震蕩上行，2018年12月開(kāi)始震蕩下行，目前仍處于震蕩下行過(guò)程中。

??從成交量的歷史走勢(shì)來(lái)看，在2018年四季度成交量出現(xiàn)年底翹尾之后，2019年2月，40城新房成交量創(chuàng)2015年3月以來(lái)的48個(gè)月新低。3-5月，部分城市樓市出現(xiàn)小陽(yáng)春，40城新房成交量同比小幅增長(zhǎng)。6月部分房企沖刺半年度業(yè)績(jī)，推盤(pán)量加大，40城成交環(huán)比小幅增長(zhǎng)，7月份以來(lái)40城成交量小幅震蕩，下半年月均成交量略低于二季度。隨著政治局會(huì)議后市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變，以及房企融資的全面收緊，預(yù)計(jì)到年底全國(guó)樓市還有可能繼續(xù)降溫。

??10月一二三四線城市成交量環(huán)比均下降。2019年10月，易居研究院監(jiān)測(cè)的4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降10%，同比增長(zhǎng)22%，目前成交面積絕對(duì)值處于2014年以來(lái)的平均水平。本輪樓市行情一線城市領(lǐng)先于其他城市啟動(dòng)，也領(lǐng)先其他城市開(kāi)始調(diào)整，從今年的成交量走勢(shì)及同比增幅來(lái)看，一線城市成交量上半年開(kāi)始企穩(wěn)反彈。但6月以來(lái)一線城市成交量環(huán)比逐月下降，在目前樓市嚴(yán)調(diào)控的背景下，成交量雖相比2017年下半年和2018年有所增長(zhǎng)，但相比2015和2016年的高位還有較大差距。

??18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降4%，同比小幅增長(zhǎng)8%。其中8個(gè)東部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降25%，同比增長(zhǎng)9%；4個(gè)中部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)17%，同比增長(zhǎng)23%；6個(gè)其他地區(qū)的二線城市（東北及西部地區(qū)）新建商品住宅成交面積環(huán)比微幅增長(zhǎng)1%，同比小幅下降4%。

??東部二線城市，10月成交環(huán)比下降幅度較大，主要是南京、杭州等熱點(diǎn)城市成交面積環(huán)比出現(xiàn)了較大幅度的下滑。2019年前10個(gè)月，東部二線城市月均成交量略高于2016年四季度降溫以來(lái)的月均水平，但相比2016年二三季度的高峰值還有較大差距。從目前走勢(shì)來(lái)看，是否低位企穩(wěn)還有待進(jìn)一步觀察。

??中部二線城市，10月成交環(huán)比增長(zhǎng)。從同比增速曲線來(lái)看，2018年12月開(kāi)始下行，雖然今年6-8月曲線有所上行，9月和10月曲線又連續(xù)小幅下滑，難言就此企穩(wěn)，預(yù)計(jì)到年底曲線還會(huì)有所下行。

??其他二線城市，10月成交環(huán)比微幅增長(zhǎng)。2018年11月以來(lái)，同比增速曲線連續(xù)震蕩下行。目前來(lái)看，預(yù)計(jì)到年底其他二線城市成交還會(huì)進(jìn)一步下行。

??18個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比同比均小幅下降3%。其中7個(gè)本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市（限購(gòu)或限貸）新建商品住宅成交面積環(huán)比下降12%，同比下降33%；11個(gè)本輪未調(diào)控或弱調(diào)控（僅限售）的三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅增長(zhǎng)4%，同比增長(zhǎng)31%。

??本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市,10月成交環(huán)比小幅下降，同比大幅下降。2018年下半年，無(wú)錫、中山等幾個(gè)城市成交量增長(zhǎng)較多，可能是由于預(yù)售證有所放松，存在一些集中補(bǔ)簽現(xiàn)象，導(dǎo)致本輪嚴(yán)調(diào)控的三四線城市成交面積增速較快。2019年一季度成交量重回較低水平，二季度月均成交量雖有所增長(zhǎng)，但依然低于2018年下半年，三季度月均成交量相比二季度有所下滑。同比增速曲線自2018年12月開(kāi)始，連續(xù)下行至今，目前來(lái)看，到年底曲線還有進(jìn)一步下行的可能。

??本輪弱調(diào)控或未調(diào)控的三四線城市，10月成交環(huán)比同比均增長(zhǎng)。從成交量走勢(shì)來(lái)看，2018年5月見(jiàn)頂后逐漸下降，2018年三四季度降溫趨勢(shì)明顯。從同比增速曲線來(lái)看，2018年11月以來(lái)同比增速連續(xù)7個(gè)月收窄，2月進(jìn)入負(fù)區(qū)間，6月份以來(lái)同比降幅小幅收窄，但仍處于負(fù)區(qū)間。

??后續(xù)來(lái)看，一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷，上半年已企穩(wěn)反彈，但三季度以來(lái)成交量有所下滑，在目前樓市嚴(yán)調(diào)控和信貸不放松的背景下成交量難以連續(xù)增長(zhǎng)；東部二線城市中蘇州今年已兩次升級(jí)調(diào)控政策，南京、杭州、寧波等多城三季度以來(lái)房貸利率持續(xù)上調(diào)，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)繼續(xù)降溫；其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)。

??40城年初累計(jì)成交面積同比增速持續(xù)小幅震蕩。2019年1-10月，40城累計(jì)成交面積同比小幅增長(zhǎng)3%，增速比1-9月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??從歷史走勢(shì)來(lái)看，2017年2月，40城年初累計(jì)成交面積同比增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說(shuō)明2017年市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺(tái)或升級(jí)了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機(jī)需求。

??2018年，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因?yàn)槿木€城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長(zhǎng)較多。

??2019年1月，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩?？紤]到7.30政治局會(huì)議首次明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，預(yù)計(jì)短期內(nèi)全國(guó)性的調(diào)控政策不會(huì)放松，考慮到外部國(guó)際環(huán)境依然復(fù)雜多變，判斷出該曲線震蕩后還有可能繼續(xù)下行。

??對(duì)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)住宅成交累計(jì)同比數(shù)據(jù)來(lái)看，兩條曲線走勢(shì)大致相近，40城曲線波動(dòng)更大。這主要由于板塊輪動(dòng)效應(yīng)，一二線典型城市對(duì)宏觀政策更為敏感。預(yù)計(jì)2019年1-10月全國(guó)新建商品住宅成交面積同比降幅依然是在0附近小幅震蕩。

??分地區(qū)來(lái)看，2019年1-10月，一線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)24%，二線城市累計(jì)同比小增5%；三四線城市累計(jì)同比下降7%。

??具體來(lái)看，東部二線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)14%，中部二線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)17%，其他二線城市累計(jì)同比下降9%，本輪已調(diào)控的三四線城市累計(jì)同比下降5%，本輪未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市累計(jì)同比下降7%。

??從分地區(qū)的年初累計(jì)成交面積同比增速歷史走勢(shì)來(lái)看，2016年3月，一線城市累計(jì)同比曲線領(lǐng)先下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，此后一直在低位盤(pán)整，2018年3月，一線城市的累計(jì)同比降幅開(kāi)始收窄，2019年1月同比開(kāi)始轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)，此后增速逐漸提高，5月以來(lái)增速逐漸回落。

??二線城市累計(jì)同比曲線在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長(zhǎng)，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月以來(lái)同比降幅收窄，7月以來(lái)重新進(jìn)入正增長(zhǎng)。

??三四線城市累計(jì)同比曲線在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴(kuò)大，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月以來(lái)同比降幅有所收窄，是三類城市中唯一同比下降的。

??預(yù)計(jì)年末40城成交難以明顯增長(zhǎng)，可能還將下滑。2019年1-10月，40城新建住宅成交面積同比小增3%，這主要是一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市在今年3、4月出現(xiàn)了小陽(yáng)春行情，而大部分去年成交火熱的三四線城市則持續(xù)走弱。二季度，住建部對(duì)住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的10個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示，此后蘇州、西安等城市紛紛加碼調(diào)控，西安出臺(tái)了二線城市中的最嚴(yán)限購(gòu)令，7月以來(lái)，蘇州、洛陽(yáng)、呼和浩特、寧波等城市持續(xù)加碼樓市調(diào)控。7.30政治局會(huì)議首次明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，體現(xiàn)了中央控制房?jī)r(jià)上漲、確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心，預(yù)計(jì)短期內(nèi)全國(guó)性的調(diào)控政策不會(huì)放松。同時(shí)，央行要求保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房，個(gè)人住房貸款余額同比增速已連續(xù)10個(gè)季度回落。6月以來(lái)，全國(guó)首套房貸平均利率持續(xù)上行，這些均限制了居民加杠桿的空間。在房地產(chǎn)信貸融資方面，今年5月以來(lái)監(jiān)管層從銀行、信托、債券等多方面出手，嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。

??綜合考慮這些情況，臨近年末，部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規(guī)模業(yè)績(jī)，會(huì)加大推盤(pán)力度，打折促銷的現(xiàn)象也會(huì)增多。但在中央的明確表態(tài)下，樓市預(yù)期已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，雖然房企推盤(pán)量可能大幅增加，成交量則難以明顯增長(zhǎng)，甚至還有可能會(huì)下滑。分城市類別看，一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷，已經(jīng)企穩(wěn)反彈，但難以持續(xù)增長(zhǎng)；東部和中部二線城市后續(xù)還有可能繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)。