[易居研究院]12月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告

??報(bào)告摘要： 

??2019 年 12 月，40 個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增幅較大，同比小幅增長(zhǎng)。臨近年末，部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規(guī)模業(yè)績(jī)，加大了推盤(pán)力度和營(yíng)銷力度，打折促銷的現(xiàn)象也在增多，購(gòu)房者積極入場(chǎng)，12 月 40 城成交量創(chuàng)年內(nèi)新高。

??2019 年，3-5 月部分城市出現(xiàn)小陽(yáng)春行情，730 政治局會(huì)議首次明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，市場(chǎng)參與者心態(tài)已然轉(zhuǎn)變，大部分城市市場(chǎng)有所降溫，全年成交面積同比小幅增長(zhǎng) 2%。

??一線城市：在經(jīng)歷了連續(xù)兩年的樓市低迷后，2019 年成交出現(xiàn)回暖，全年成交面積同比增長(zhǎng) 20%。

??二線城市：2019 年 3-5 月，部分二線城市出現(xiàn)小陽(yáng)春行情，住建部?jī)纱渭s談后市場(chǎng)略有降溫，730 政治局會(huì)議后降溫明顯，全年成交面積同比小幅增長(zhǎng)4%。

??三四線城市：2019 年，大部分前兩年成交火熱的三四線城市樓市開(kāi)始降溫，全年成交面積同比下降 6%，是三類城市中唯一同比下降的。 

??一、2019 年 40 城成交同比小幅增長(zhǎng) 2% 

??2019 年 12 月，易居研究院監(jiān)測(cè)的 40 個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng) 22%，同比小幅增長(zhǎng) 4%。 

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動(dòng)現(xiàn)象，這里結(jié)合近 6 月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行分析，12 月的移動(dòng)平均同比增速為 3.1%。該曲線在 2015 年 9 月達(dá)到本輪周期的最高點(diǎn)之后，便開(kāi)始下行，期間在 2016 年的 3-4 月有過(guò)短暫回升，此后一直下行至 2017 年 10 月左右達(dá)到本輪低點(diǎn)。2017 年 11 月之后，該曲線開(kāi)始震蕩上行，2018 年12 月開(kāi)始震蕩下行，目前仍處于小幅震蕩下行過(guò)程中。 

??從 2019 年的成交量月度走勢(shì)來(lái)看，2 月 40 城新房成交量創(chuàng) 2015 年 3 月以來(lái)的 48 個(gè)月新低。3-5 月，部分城市樓市出現(xiàn)小陽(yáng)春，40 城新房成交量同比小幅增長(zhǎng)。6 月部分房企沖刺半年度業(yè)績(jī)，推盤(pán)量加大，40 城成交環(huán)比小幅增長(zhǎng)。

??7-11 月 40 城成交量小幅震蕩下行。12 月房企沖刺全年業(yè)績(jī)加大推盤(pán)力度，成交量出現(xiàn)年底翹尾。整體來(lái)看，下半年月均成交量略低于二季度。雖然央行 2020 年首次全面降準(zhǔn)已正式落地，但在“房住不炒”政策基調(diào)不變的情況下，降準(zhǔn)不等于給樓市放水，更不會(huì)把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，預(yù)計(jì)年初全國(guó)樓市還有可能繼續(xù)降溫。  

??年度走勢(shì)來(lái)看，2011 年在“限購(gòu)、限貸”等政策影響下，樓市降溫，市場(chǎng)陷入低谷。2012 年樓市開(kāi)始回暖。2013 年再度繁榮。2014 年市場(chǎng)降溫，進(jìn)而出現(xiàn)了“限購(gòu)、限貸”政策的松綁。2015 年市場(chǎng)復(fù)蘇。2016 年市場(chǎng)火熱，40 城成交量創(chuàng) 2010 年以來(lái)最高。2017 年，隨著因城施策的調(diào)控政策持續(xù)作用，成交量明顯下降，一方面說(shuō)明樓市降溫明顯，另一方面也與部分城市限價(jià)限簽有關(guān)。2018年上半年，三四線城市和部分熱點(diǎn)二線城市銷售火熱，下半年多數(shù)城市急速降溫，全年成交面積小增。2019 年 3-5 月，部分城市出現(xiàn)小陽(yáng)春行情，730 政治局會(huì)議后，大部分城市市場(chǎng)有所降溫，全年成交面積同比小幅增長(zhǎng) 2%。

??二、2019 年樓市分化，一二線城市成交同比增長(zhǎng)，三四線城市成交同比下降

??1、一線城市：2019 年成交同比增長(zhǎng) 20%

??2019 年 12 月，易居研究院監(jiān)測(cè)的 4 個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng) 3%，同比下降 17%，目前成交面積絕對(duì)值處于 2014 年以來(lái)的平均水平。本輪樓市行情一線城市領(lǐng)先于其他城市啟動(dòng)，也領(lǐng)先其他城市開(kāi)始調(diào)整，從 2019 的成交量走勢(shì)及同比增幅來(lái)看，一線城市成交量上半年開(kāi)始企穩(wěn)反彈。但 6 月以來(lái)一線城市成交量有所下降，在目前樓市嚴(yán)調(diào)控的背景下，成交量雖相比 2017 年下半年和 2018 年有所增長(zhǎng)，但相比 2015 和 2016 年的高位還有較大差距。后續(xù)來(lái)看，在目前樓市嚴(yán)調(diào)控和信貸不放松的背景下一線城市成交量 2020 年難以大增，維持當(dāng)前成交水平的可能性較大。 

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