[易居研究院]2020年3月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告

??易居房地產(chǎn)研究院4月3日發(fā)布《2020年3月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》。該報(bào)告核心觀點(diǎn)如下，2020年3月，全國(guó)多數(shù)城市售樓處逐漸恢復(fù)開(kāi)發(fā)，樓市供應(yīng)量也相比2月份出現(xiàn)較明顯增長(zhǎng)，樓市成交逐漸回暖，但仍然較去年同期下降較多。一季度40城新房成交面積同比大降超三成，受新冠肺炎疫情影響，一季度多數(shù)城市新房成交面積同比大幅下降，其中東部二線城市降幅最小，三四線城市降幅最大。

??易居研究院研究員沈昕表示，預(yù)計(jì)二季度后各地成交量將逐步回升。目前來(lái)看，中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)并未改變，受國(guó)內(nèi)外疫情影響，居民收入也存在下降風(fēng)險(xiǎn)，一定程度上會(huì)抑制購(gòu)房置業(yè)需求。預(yù)計(jì)二季度后各地前期積壓的購(gòu)房需求會(huì)逐步釋放，但在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長(zhǎng)的條件。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??3月40城成交環(huán)比增長(zhǎng)316%，同比下降36%

??2020年3月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)316%，同比下降36%。3月全國(guó)多數(shù)城市售樓處逐漸恢復(fù)開(kāi)發(fā)，樓市供應(yīng)量也相比2月份出現(xiàn)較明顯增長(zhǎng)，樓市成交逐漸回暖，但仍然低于去年同期較多。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動(dòng)現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行分析，3月的移動(dòng)平均同比增速為-16%。該曲線在2015年9月達(dá)到本輪周期的最高點(diǎn)之后，便開(kāi)始下行，期間在2016年的3-4月有過(guò)短暫回升，此后一直下行至2017年10月左右達(dá)到本輪低點(diǎn)。2017年11月之后，該曲線開(kāi)始震蕩上行，2018年12月開(kāi)始震蕩下行，目前仍處于震蕩下行過(guò)程中。

??3月東部二線城市成交量同比降幅最小

??2020年3月，易居研究院監(jiān)測(cè)的4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)220%，同比下降40%。一線城市今年1-2月成交量同比降幅是所有城市中最小的。但在3月份全國(guó)疫情好轉(zhuǎn)的情況下，由于海外疫情蔓延造成北京上海等城市的防控壓力增大，商品房供應(yīng)和銷售也受到一定影響。

??2020年3月，18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)311%，同比下降36%。其中8個(gè)東部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)296%，同比下降16%；4個(gè)中部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)330%，同比下降65%；6個(gè)其他地區(qū)的二線城市（東北及西部地區(qū)）新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)323%，同比下降36%。

??東部二線城市，3月成交面積同比降幅最小。部分本輪降溫較早的城市本身樓市就已企穩(wěn)，有反彈跡象。且這些城市此次受疫情影響相對(duì)較小，南京、杭州等城市線下銷售恢復(fù)較早，因此東部二線城市成交量降幅相對(duì)比較小。

??中部二線城市，3月成交面積同比降幅最高，主要是受武漢影響，武漢是此次新冠肺炎疫情爆發(fā)的中心城市，目前還基本處于封閉狀態(tài)，2月份以來(lái)新房成交全面凍結(jié)，而武漢新房成交在中部二線城市中占比最高。預(yù)計(jì)二季度后隨著疫情的逐漸消退，武漢的住宅需求會(huì)逐漸釋放，成交有望得到補(bǔ)增，屆時(shí)中部二線城市的成交面積也會(huì)得到補(bǔ)增。

??其他二線城市，3月成交同比下降36%，降幅大于東部二線城市，小于中部二線城市。西部和東北的二線城市本輪行情啟動(dòng)和降溫均晚于東部和中部二線城市，大部分城市2019年才開(kāi)始降溫，目前仍處于降溫階段，疊加此次疫情影響，降幅較大。

??2020年3月，18個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)377%，同比下降36%。其中7個(gè)本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市（限購(gòu)或限貸）新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)307%，同比下降30%；11個(gè)本輪未調(diào)控或弱調(diào)控（僅限售）的三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)446%，同比下降40%。

??本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市,主要還是經(jīng)濟(jì)基本面較強(qiáng)的城市，以人口凈流入城市居多，購(gòu)房者以本地工作者居多，此次受疫情影響略小于基本面較弱的三四線城市。

??本輪弱調(diào)控或未調(diào)控的三四線城市，3月成交同比降幅略大于調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市。這些城市經(jīng)濟(jì)基本面弱于調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市，部分是人口凈流出城市，往年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)需求比較旺盛，受此次疫情影響成交量大降。

??后續(xù)來(lái)看，一線城市2019年上半年已企穩(wěn)反彈，預(yù)計(jì)疫情過(guò)后成交量有望回升，但如果海外疫情持續(xù)蔓延的話，北京上海等城市防控壓力將會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，可能會(huì)導(dǎo)致樓市回升時(shí)間延后。東部二線城市去年月均成交量相比2017年和2018年有所增長(zhǎng)，今年一季度成交量相比其他幾個(gè)區(qū)域的二線城市要好，二季度隨著需求的釋放成交會(huì)有回升。中部地區(qū)二線城市去年月均成交量相比2017年和2018年有所增長(zhǎng)，2月份以來(lái)受武漢影響成交量降幅較大，武漢的成交量恢復(fù)要滯后于其他城市，中部地區(qū)成交量恢復(fù)會(huì)滯后于東部地區(qū)。其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量本身就面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)疫情過(guò)后樓市成交也不是很樂(lè)觀。

??2020年一季度40城成交面積同比下降37%

??2020年一季度，40城成交面積同比下降37%。

??從歷史走勢(shì)來(lái)看，2017年2月，40城年初累計(jì)成交面積同比增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說(shuō)明2017年市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺(tái)或升級(jí)了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機(jī)需求。

??2018年，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因?yàn)槿木€城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長(zhǎng)較多。

??2019年1月，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。

??2020年1月，受春節(jié)與去年錯(cuò)位影響，成交面積同比下降18%。2月受新冠肺炎疫情影響，全國(guó)大部分城市售樓處關(guān)閉，銷售受到極大影響，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水。3月多數(shù)城市售樓處逐漸恢復(fù)開(kāi)放，但基本都控制人流，需要客戶提前預(yù)約等，樓市銷售要完全恢復(fù)到正常狀態(tài)還需要一段時(shí)間，40城累計(jì)成交面積同比增速與2月持平。

??對(duì)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)住宅成交累計(jì)同比數(shù)據(jù)來(lái)看，兩條曲線走勢(shì)大致相近，40城曲線波動(dòng)更大。這主要由于板塊輪動(dòng)效應(yīng)，一二線典型城市對(duì)宏觀政策更為敏感。預(yù)計(jì)2020年1-3月全國(guó)新建商品住宅成交面積同比降幅相比2月變化不大。

??分地區(qū)來(lái)看，2020年一季度，一線城市累計(jì)同比下降36%，二線城市累計(jì)同比下降37%；三四線城市累計(jì)同比下降38%。

??具體來(lái)看，東部二線城市累計(jì)同比下降19%，中部二線城市累計(jì)同比下降55%，其他二線城市累計(jì)同比下降40%，本輪已調(diào)控的三四線城市累計(jì)同比下降36%，本輪未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市累計(jì)同比下降40%。

??從分地區(qū)的年初累計(jì)成交面積同比增速歷史走勢(shì)來(lái)看，2016年3月，一線城市累計(jì)同比曲線領(lǐng)先下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，此后一直在低位盤(pán)整，2018年3月，一線城市的累計(jì)同比降幅開(kāi)始收窄，2019年1月同比開(kāi)始轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)，此后增速逐漸提高，下半年增速逐漸回落。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月一線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水，3月繼續(xù)小幅下行。

??二線城市累計(jì)同比曲線在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長(zhǎng)，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進(jìn)入正增長(zhǎng)。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月二線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水，3月降幅與2月持平。

??三四線城市累計(jì)同比曲線在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴(kuò)大，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月以來(lái)同比降幅有所收窄，是三類城市中唯一同比下降的。受春節(jié)因素和疫情影響，返鄉(xiāng)置業(yè)受到極大影響，2020年前兩月增速大幅跳水,3月降幅小幅收窄。

??預(yù)計(jì)二季度后40城成交面積將逐步回升

??2020年一季度，40城新建商品住宅成交面積同比下降37%。3月各城市已復(fù)工復(fù)產(chǎn)速度加快，大部分城市售樓處已陸續(xù)恢復(fù)開(kāi)放，但基本都控制人流，需要客戶提前預(yù)約等，樓市銷售要完全恢復(fù)到正常狀態(tài)還需要一段時(shí)間。目前來(lái)看，二季度后隨著疫情影響的消退，此前被抑制的購(gòu)房需求會(huì)逐漸釋放，40城成交面積會(huì)有所回升。但需要注意的是，疫情發(fā)生以來(lái)央行多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，要求保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。4月3日，財(cái)政部副部長(zhǎng)許宏才在國(guó)務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制新聞發(fā)布會(huì)上表示，今年各地要結(jié)合房地產(chǎn)調(diào)控的要求，嚴(yán)把棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格評(píng)估財(cái)政承受能力，科學(xué)制定年度棚改任務(wù)，不搞一刀切，不盲目舉債。今年，明確政府的專項(xiàng)債不用于土地收儲(chǔ)和與房地產(chǎn)相關(guān)的項(xiàng)目。

??目前來(lái)看，中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)并未改變，疫情后提出的“新基建”也試圖轉(zhuǎn)變過(guò)去對(duì)房地產(chǎn)的依賴。同時(shí)需求端來(lái)看，新冠肺炎疫情已在全球蔓延，全球經(jīng)濟(jì)存在嚴(yán)重的衰退風(fēng)險(xiǎn)，將對(duì)我國(guó)外貿(mào)出口行業(yè)造成很大影響。受疫情影響，居民收入也存在下降風(fēng)險(xiǎn)，一定程度上會(huì)抑制購(gòu)房置業(yè)需求。預(yù)計(jì)二季度后各地前期積壓的購(gòu)房需求會(huì)逐步釋放，但在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長(zhǎng)的條件。

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