[貝殼研究院]2020年北京二手房市場(chǎng)分析及展望

??總量特征：

??成交量創(chuàng)“317”調(diào)控后新高，價(jià)格連續(xù)三年保持平穩(wěn)。2020年北京二手房市場(chǎng)即使在疫情影響下，購(gòu)房需求仍持續(xù)釋放推動(dòng)市場(chǎng)韌性復(fù)蘇。全年全市二手住宅成交16.9萬套，同比增長(zhǎng)16%，成交絕對(duì)水平及增幅均是2017年以來最高。全年北京二手住宅成交均價(jià)60485元/平，同比微跌0.5%，連續(xù)三年保持相對(duì)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

??二手房市場(chǎng)表現(xiàn)好于新房，成交占比提升。2020年北京二手住宅成交套數(shù)占全市住宅總成交的比重為73.6%，同比提升1.6個(gè)百分點(diǎn)。與新房相比，二手住宅更能滿足市場(chǎng)上區(qū)域、配套等的改善需求。

??疫情擾亂市場(chǎng)需求釋放節(jié)奏，一季度成交腰斬，疫后“奮力”追趕。從更加實(shí)時(shí)的北京鏈家二手住宅成交數(shù)據(jù)看，年初三月，在新冠疫情影響下，北京二手住宅成交量同比下滑56%，尤其是疫情最嚴(yán)重的2月，成交同比下滑86%。隨著疫情逐步得到控制，被阻滯需求逐步釋放，4月起，單月成交同比轉(zhuǎn)正，年內(nèi)后8月二手住宅成交量同比增加43%，這使得全年總成交不降反增。

??房貸利率下降帶動(dòng)市場(chǎng)需求釋放。2020年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫是上半年貨幣寬松影響下，房貸利率下調(diào)促進(jìn)自住需求正常釋放所致：到2020年12月北京首、二套主流房貸利率同比均下降15個(gè)基點(diǎn)。

??結(jié)構(gòu)特征：

??外圍城區(qū)量升，中心城區(qū)價(jià)漲。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年成交的二手住宅的面積結(jié)構(gòu)及總結(jié)結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定，區(qū)域上分化較明顯，表現(xiàn)為外圍量升、中間價(jià)漲的特點(diǎn)：外圍的城區(qū)如房山、昌平及大興等城區(qū)成交同比增幅靠前，增速在20%以上，而中心城區(qū)中西城、東城及石景山等增速僅在5%以內(nèi)；價(jià)格方面，4個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)除外的12個(gè)城區(qū)中3區(qū)房?jī)r(jià)上漲，分別是海淀、西城及朝陽(yáng)，東城基本持平，其余城區(qū)均下跌。海淀區(qū)均價(jià)同比上漲2.4%，領(lǐng)先其他各區(qū)，西城以1.9%的漲幅位列第二，在多校劃片實(shí)施的影響下，價(jià)格漲幅收窄。

??低樓齡房源成交占比提升。2020年樓齡在10年以下的二手住宅成交占比提升2兩個(gè)百分點(diǎn)，樓齡在30年以上的房源成交占比相應(yīng)下降2個(gè)百分點(diǎn)。可見在年初疫情影響下，購(gòu)房者對(duì)社區(qū)軟實(shí)力-物業(yè)管理能力的重視程度得到提升，購(gòu)房更傾向于樓齡新、物業(yè)配套優(yōu)的社區(qū)。

??高總價(jià)物業(yè)價(jià)格抗跌。從不同總價(jià)段物業(yè)價(jià)格變動(dòng)看，除750萬以上房源成交均價(jià)同比上漲1%之外，其余價(jià)格段房源均價(jià)同比均下跌?？梢娫谙鄬?duì)平穩(wěn)的市場(chǎng)中，優(yōu)質(zhì)物業(yè)價(jià)格更抗跌。

??購(gòu)房群體年輕化。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年北京二手房購(gòu)房者中29歲以下占比16%，同比提升3個(gè)百分點(diǎn)，30歲及以上各年齡段購(gòu)房者占比均有下降?？梢姟?17”調(diào)控后，房?jī)r(jià)橫盤三年，年輕群體購(gòu)買力相對(duì)提升，入市時(shí)機(jī)提前。

??2020年北京二手房均價(jià)依舊平穩(wěn)，大漲可能性極低。2020年全年北京二手房業(yè)主調(diào)價(jià)仍以降價(jià)為主，2020年二手房業(yè)主調(diào)價(jià)中降價(jià)次數(shù)占比86%，同比基本持平，市場(chǎng)預(yù)期仍不強(qiáng)。房源成交周期130天，客源成交周期99天，同比分別拉長(zhǎng)28天和14天，市場(chǎng)成交節(jié)奏依舊慢。在貨幣政策逐步回歸常態(tài)、房地產(chǎn)金融降杠桿逐步深化的政策背景下，預(yù)計(jì)2021年北京二手房成交均價(jià)繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài)。