[克而瑞]“五一”新房成交同比微跌6%

??導 讀 

??58城新房成交同比降6%，與2019年同期相比則增長16%。一線“堅挺” 三四線好于預期，二線同比跌幅居首。

??伴隨國內(nèi)疫情得到階段性控制，加之新冠疫苗的普及接種，今年五一果不其然迎來了補償式出游，出行人次和居民消費均迎來“井噴”：經(jīng)文化和旅游部測算，2021年“五一”假期，全國國內(nèi)旅游出游2.3億人次，已超疫前同期水平；國內(nèi)旅游收入也高達1132.3億元。而樓市成交則呈現(xiàn)出“比上不足，比下有余”：58個重點城市成交量同比下降6%，與2019年同期相比則增長16%，究竟不同城市間呈現(xiàn)出怎樣的分化行情，目前的成交熱度又能否延續(xù)？

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??4月12城調(diào)控加碼、下沉縣市

??430會議重申“房住不炒”主基調(diào)依舊

??4月樓市調(diào)控力度有增無減，貫穿始終：月初住建部相繼約談廣州、合肥、寧波、東莞和南通5城，要求牢牢把握“房住不炒”定位，并將東莞、南通列入監(jiān)測重點城市名單；此后，上海、廣州、合肥、南通、麗水、東莞、徐州、嘉興、廈門、寧波等12城政策加碼，并下沉到縣市，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

??月末中央政治局會議召開，首次提出防止以學區(qū)房等名義炒作房價，強調(diào)要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給，明確宏觀政策不急轉彎，積極的財政政策要落實落細、穩(wěn)健的貨幣政策要保持流動性合理充裕。從中央定調(diào)到地方政策的層層加碼，“房住不炒”主基調(diào)并未改變，“三穩(wěn)”預期依舊。

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??58城新房成交同比降6%，一線“堅挺”

??三四線好于預期，二線同比跌幅居首

??2021年五一假期（2021年5月1日-5月5日，下同）58個重點監(jiān)測城市累計成交188萬平方米，屬于“比上不足，比下有余”，同比下降6%，與2019年同期相比則增長16%。分能級來看，

??一線購房需求相對“堅挺”，同比微增2%，顯著高于2019年同期。廣州成交最熱，同比去年“翻番”，房企推盤積極性較高帶動了剛需、改善需求的集中釋放；上海、深圳成交與去年同期基本持平；北京樓市則略顯低迷，五一假期僅成交1.6萬平方米，屬3年同期成交最低。

??二線城市出現(xiàn)顯著回調(diào)，同比跌幅超3成，與2019年同期持平，不同城市間迎來此消彼長的輪動行情：前期“大熱”的長三角城市諸如寧波、南京、合肥、杭州市場明顯轉冷，成交表現(xiàn)顯著不及去年同期；相較而言，長沙、蘇州、廈門迎來了需求的集中釋放，五一假期成交量創(chuàng)3年同期新高，居民購房熱情依舊高漲。

??三四線成交表現(xiàn)超預期，同比增長21%，在不同能級中居首。各城市市場同比漲跌參半，分化持續(xù)加劇：上漲城市以東南沿海強三線居多，諸如清遠、溫州、佛山、珠海等成交保持高熱狀態(tài)，同比翻番，顯著好于2019年同期；廣西等部分經(jīng)濟欠發(fā)達、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線諸如柳州、玉林、防城港成交量均不足2萬平方米，創(chuàng)3年同期新低，市場慘淡程度可見一斑。

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??核心5城二手房成交同比近乎“腰斬”

??北京、杭州、青島、東莞等一二手齊跌

??二手房市場如是，據(jù)CRIC監(jiān)測的5個重點城市五一假期成交9.9萬平方米，同比降幅達46%。杭州、北京、青島、東莞皆面臨一、二手市場成交同時轉淡，以東莞為例，4月初被住建部約談，列為重點監(jiān)測城市后，隨即發(fā)布《東莞住建部門迅速行動，落實“一城一策”調(diào)控要求》，對于短期市場還是有較好的引導作用，促進成交穩(wěn)步回落，二手房成交同比降幅高達96%。

??綜上，雖然4月熱點城市調(diào)控政策層層加碼，430中央政治局會議重申“房住不炒”主基調(diào)，但是五一新房市場成交熱度延續(xù)，較2020年同比微跌6%，顯著好于2019年同期。不同城市呈現(xiàn)出顯著的分化行情：一線、三四線成交創(chuàng)3年同期新高，東南沿海部分強三線諸如清遠、溫州、佛山、珠海等市場高熱不退；相較而言，廣西等欠發(fā)達區(qū)域去化壓力巨大，下行趨勢依舊。

??展望未來，由于5、6兩月乃是房企集中沖刺半年度業(yè)績的關鍵期，企業(yè)推案、營銷熱情持續(xù)高漲，市場供應規(guī)模有望維持在較高水平。成交在“房住不炒”主基調(diào)指引下預期轉淡，但不會明顯失速，或將迎來此消彼長的輪動行情：一方面，熱點一二線諸如上海、杭州等在調(diào)控政策的層層發(fā)酵下，成交或將小幅下行；另一方面，中西部等二線城市或將迎來一波需求釋放期，成交大概率延續(xù)穩(wěn)中有升態(tài)勢；不過對于廣大缺乏基本面支撐，長期人口凈流出的三四線城市仍將延續(xù)低迷走勢，短期內(nèi)難以出現(xiàn)反轉行情。