[克而瑞]新希望地產財務優(yōu)勢凸顯，銷售回款率超90%

??近期，新希望地產公布其2021年公司債券年報，在過去的一年中，銷售增速平穩(wěn)，維持“三條紅線”綠檔。今年的3、4月，新希望接連獲批并購融資，同時從合作伙伴正榮和雅居樂的手中收購兩個項目的剩余股權，此時進場收購有何底氣呢？

??城市深耕與合作并舉，銷售金額維持增長

??根據(jù)克而瑞《2021年房地產企業(yè)銷售TOP200排行榜》，新希望地產2021年實現(xiàn)全口徑銷售金額1059億元，銷售面積479萬平方米，分別同比增長2.7%和下降0.5%，銷售金額增速高于同期50強房企平均水平，同時銷售回款率維持在90%以上水平。

??銷售的增長，一方面在于持續(xù)加強已布局城市的深耕力度，共有19個城市產生銷售貢獻，單城平均銷售55.7億元，其中南京、蘇州、成都的銷售金額超百億元。從銷售貢獻區(qū)域分布來看，銷售貢獻最高的為環(huán)滬城市群，占比為60.5%，同比減少7.1ptc；西南城市群銷售金額占比為23.3%，同比減少3.4ptc；得益于佛山、武漢項目的逐漸入市，粵港澳城市群和華中城市群銷售規(guī)模有所增長，銷售占比分別達到了8.1%和5.4%。

??另一方面，與行業(yè)優(yōu)秀房企持續(xù)保持合作的策略也是其銷售增長的關鍵。新希望地產與萬科、保利等大型房企，建立了長期的合作關系。長期股權投資為170.58億元，同比增長11.6%，保持在相對較高水平。較高的合作比例撬動了銷售的增長，未來還需加大并表比例，保障營收規(guī)模與增長。

??營收增長穩(wěn)定，財務指標持續(xù)優(yōu)化

??從營收規(guī)模來看，新希望地產2021年營業(yè)收入378.62億元，同比增長24.2%，增長穩(wěn)定。其中下半年營業(yè)收入270億元，同比上升5.7%，占全年營業(yè)收入71.3%。

       當前在行業(yè)整體增速下滑的背景下，新希望地產的部分合作企業(yè)發(fā)展受限，對于部分發(fā)展?jié)撡|較好的項目，新希望地產則是以收購合作方股權的方式，從而提高并表比例。如2022年新希望分別在3月和4月，從合作伙伴正榮和雅居樂的手中收購兩個項目的全部股權，分別是昆明錦麟峯薈項目和佛山金洲府項目。 

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??在利潤表現(xiàn)方面，2021年新希望的毛利潤同比增長7.0%至82.68億元，凈利潤增長9.6%至31.15億元，歸母凈利潤同比增長50.9%至22.10億元。從利潤率水平來看，2021年新希望毛利率21.8%、凈利率8.2%、歸母凈利率5.8%。整體來看，高能級城市的布局策略使得新希望的項目在城市限價下利潤率水平持續(xù)受限，盈利能力有待提升，但高能級城市對于去化能提供有力的保證，當前在企業(yè)發(fā)展穩(wěn)健且有母公司背書的背景下，新希望或可適當加大權益，加強項目管控力度，持續(xù)打造自有項目產品力，提高盈利增長點。

??穩(wěn)居綠檔，接連獲金融機構支持

??2021年新希望獲取新增地塊15宗，計容建面216.09萬平方米，拿地金額接近300億元，拿地銷售金額比0.27，處于行業(yè)平均水平。其中下半年僅于9月在成都新增一宗地，拿地明顯放緩。期末有息負債規(guī)?；境制?，較期初減少 2.9%到353.97億元，同時由于銷售回款率達到95%，使得其持有現(xiàn)金規(guī)模同比增加了23.2%至185.88億元。 

??從償債能力表現(xiàn)來看，2021年末新希望地產的現(xiàn)金短債比2.09，分別同比上升5.6%，現(xiàn)金能夠覆蓋短債，債務結構較為健康。期末剔除預收款后的資產負債率為63.8%、凈負債率40.4%，三條紅線指標仍維持綠檔。

得益于良好的財務情況，新希望地產融資渠道暢通，未來有望加速推動規(guī)模發(fā)展。并購融資開閘以來，新希望地產于今年3月24日，4月21日連獲浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行共計130億元并購融資額度，未來新希望可以借助財務優(yōu)勢，在收并購方向上進行發(fā)力，抓住機會促進規(guī)模增長。

??總的來說，受行業(yè)調控、市場波動以及合作比例較大等各方面影響，下半年新希望銷售和投資均有所放緩。但得益于其良好的財務基本面，加上積極加強銷售回款，持有現(xiàn)金穩(wěn)定增長，三條紅線穩(wěn)居綠檔，接連獲批并購融資，未來或將在收并購上發(fā)力，促進企業(yè)進一步的增長。