房玲、洪宇桁2022-05-09 11:30:17來源:克而瑞
??省域深耕卓有成效,拿地漸趨多元化,“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)提升企業(yè)潛力,財務(wù)有待改善。
??核心觀點
??【回款率達101%,百億省市達到6個】2021年金科及其投資的公司實現(xiàn)全口徑合約銷售金額約1840億元,同比減少了17.56%;實現(xiàn)銷售回款1853億元,回款率達到 101%,創(chuàng)歷史新高。2021年金科在在6個省市的銷售額突破了百億元,省域深耕卓有成效。
??【投拓力度降低,多元化拿地占比達56%】2021年金科新增土地建筑面積976萬平方米,新增土地總價376億元,拿地銷售比為0.2,拿地力度降低。為了應(yīng)對土地集中供應(yīng)政策,金科在2021年通過多元化拿地方式獲取的土地計容建筑面積占比達到了56%。
??【營收同比增長28%,利潤率有待改善】2021年金科實現(xiàn)營業(yè)收入1123.1億元,同比增加了28.06%。毛利率、凈利率和歸母凈利率分別同比降低了5.94、5.11和4.81個百分點,主要是受到了行業(yè)下行的影響。未來企業(yè)將通過提高“品質(zhì)利潤型”產(chǎn)品的占比以及城市能級分布的提升,再加上精細(xì)化的管理提升其盈利水平。
??【凈負(fù)債率降至66.51%,財務(wù)結(jié)構(gòu)仍需優(yōu)化】金科2021年主動降杠桿優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu),大幅減少了非銀行金融機構(gòu)的貸款,期末凈負(fù)債率繼續(xù)降低了7.19個百分點至66.51%,剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.17%。但短期有息負(fù)債占比增加至39%,現(xiàn)金短債比降至0.91,財務(wù)結(jié)構(gòu)仍需優(yōu)化。
??【“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)提速,輕資產(chǎn)運營能力提升】“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)主要涉及智慧服務(wù)、科技產(chǎn)業(yè)、商旅康養(yǎng)幾個領(lǐng)域。其中,金科服務(wù)2021年底的在管面積達到了2.38億平米;金科商業(yè)在2021年形成了三大成熟產(chǎn)品線,截至2021年底共有管項目80個,在管面積達到了307萬平米。與此同時,金科在各個板塊都加大了輕資產(chǎn)運營力度,其中地產(chǎn)主業(yè)的代建業(yè)務(wù)也日趨成型,2021年新增代建儲備面積140萬平米,儲備面積600萬平米,儲備貨值近500億元。金科服務(wù)也加大了外拓力度,在管建面中獨立第三方占比同比提升9.1個百分點,金科產(chǎn)業(yè)和商業(yè)也加快了輕資產(chǎn)輸出。這些“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)提升了金科的發(fā)展?jié)摿?,未來可能會成為企業(yè)業(yè)績的重要組成部分。
??銷售
??回款率達101%
??百億省市達到6個
??2021年金科及其投資的公司實現(xiàn)全口徑合約銷售金額約1840億元,合約銷售面積為1966萬平方米;全年實現(xiàn)銷售回款1853億元,回款率達到 101%,創(chuàng)歷史新高。近年來金科的銷售回款率保持著穩(wěn)中有升的態(tài)勢,讓企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)4年保持為正,有助于企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定。
??從銷售金額的區(qū)域分布來看,華東區(qū)域的占比最高為41%,其次則是重慶區(qū)域占比20%,銷售的大區(qū)分布在這兩年基本沒有變化,華東地區(qū)穩(wěn)居企業(yè)第二大本營,企業(yè)對大本營重慶地區(qū)的依賴較低。具體到各省市來看,金科2021年在6個省市的銷售額突破了百億元,分別是重慶(350.1億元)、江蘇(273.55億元)、浙江(173.01億元)、四川(144.44億元)、山東(123.36億元)以及河南(102.29億元),企業(yè)在這些重點省市的深耕卓有成效。
??從各能級城市的合約銷售金額來看,金科2021年在一線及新一線城市的銷售占比最高為43.5%,其次則是二線城市占比25%。而從2021年底各能級城市的可售貨值來看,金科的可售貨值分布和2021年的銷售分布基本一致,當(dāng)前的貨值可供企業(yè)2年左右的銷售。
??投資
??投拓力度降低
??多元化拿地占比達56%
??2021年金科新增土地建筑面積976萬平方米,其中權(quán)益建面555萬平方米;新增土地總價376億元,拿地銷售比為0.2,與2020年的0.4相比下降。新增土儲的平均樓板價同比繼續(xù)提高了2.04%,主要是因為金科繼續(xù)加大了在一二線城市的拿地力度,一二線城市的新增土儲建面占比從2020年的50.5%繼續(xù)提高至64%。由于企業(yè)2025年計劃將“品質(zhì)利潤型”產(chǎn)品的占比提高到30%,因此預(yù)計未來也將會增加在溢價水平更高的二線城市的拿地,進而提高企業(yè)的利潤率水平。
??為了應(yīng)對土地集中供應(yīng)政策,金科在2021年的拿地方式較為多元化,通過“地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”、收并購等方式獲取的土地計容建筑面積為549萬平方米,占比達到了56%。金科在2021年的新增土儲建面權(quán)益比例約為56.9%,相比于2020年的60.9%繼續(xù)降低了4個百分點,企業(yè)的合作力度仍在加強。未來企業(yè)仍然需要適當(dāng)增加項目的權(quán)益比例,來維持銷售規(guī)模和營收增長的平衡。
??在區(qū)域分布方面,金科繼續(xù)聚焦“三圈一帶”、“八大城市群”等重點城市進行深耕發(fā)展。相比于2020年,2021年金科在長三角地區(qū)的拿地占比降低了10%,轉(zhuǎn)而增加了在中原、京津冀等其他地區(qū)的投資力度,企業(yè)的全國化布局仍然在持續(xù)推進。
??截至2021年底,金科土地儲備可售建面為6591萬平米,可售貨值4685億元,滿足企業(yè)未來2-3年的開發(fā)需求。而在區(qū)域分布方面重慶地區(qū)的面積占比為24.62%,西南(不含重慶)、華東、華中、華南、華北占比分別為19.5%、18.64%、18.04%、7.88%、6.19%。整體看來企業(yè)總土儲的區(qū)域布局相較于2020年更加均衡,有利于企業(yè)分散市場風(fēng)險,保持健康穩(wěn)定發(fā)展。
??盈利
??營收同比增長28%
??利潤率有待改善
??2021年金科實現(xiàn)營業(yè)收入1123.1億元,同比增加了28.06%,主要是因為物業(yè)銷售收入達到了1035.09億元,同比增加了26.96%。2021年底金科的合同負(fù)債為1246.5億元,對物業(yè)銷售營業(yè)收入的覆蓋倍數(shù)為1.2倍,可保障短期營收增長。
??毛利率同比降低了5.94個百分點至17.22%,凈利率同比降低了5.11個百分點至5.95%,歸母凈利率同比降低了4.81個百分點至3.21%。利潤率的降低主要是因為行業(yè)整體下行,拿地成本提高,加上期內(nèi)合聯(lián)營企業(yè)投資收益減少,同時企業(yè)對存在預(yù)期減值的存貨等資產(chǎn)計提減值準(zhǔn)備同比大幅增長了427%。未來企業(yè)將通過提高“品質(zhì)利潤型”產(chǎn)品的占比以及城市能級分布的提升,再加上精細(xì)化的管理提升其盈利水平。
??負(fù)債
??凈負(fù)債率降至66.51%
??債務(wù)結(jié)構(gòu)仍需優(yōu)化
??受2021年融資環(huán)境低位運行以及行業(yè)下行的影響,出于保證現(xiàn)金流安全以及財務(wù)穩(wěn)定的考慮,金科主動降杠桿優(yōu)化融資渠道,大幅減少了非銀行金融機構(gòu)的貸款,增加了債券類的融資。從公開市場的信息來看,金科在2021年共發(fā)行了3筆共39.5億元的公司債、1筆5億元的中期票據(jù)、4筆共36億元的超短期融資券、1筆16.85億元的CMBS和一筆3.25億美元的境外美元債,共約118億元。因此截至2021年底,金科債券類融資的占比同比提升了5.2個百分點至23.52%。
??期內(nèi),金科大幅壓降有息負(fù)債,總有息負(fù)債同比大幅減少17.46%至806.1億元;與此同時,年底持有現(xiàn)金減少至289.08億元;但期末權(quán)益則增加了5.76%至777.32億元,因此企業(yè)的凈負(fù)債率繼續(xù)降低了7.19個百分點至66.51%。
??在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面,期末短期有有息負(fù)債為317億元,與期初基本持平,有息負(fù)債的下降主要是因為長期債務(wù)的減少,使得長短期債務(wù)比下降了0.44至1.55,企業(yè)未來可以適當(dāng)增加長期負(fù)債優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)?,F(xiàn)金短債比下降至0.91,債務(wù)結(jié)構(gòu)仍需優(yōu)化。此外,值得注意的是長期股權(quán)投資/歸母權(quán)益依然達66.13%,但較同期下降1.3個百分點。
??多元化
??“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)提速
??輕資產(chǎn)運營能力提升
??在2025年的五年規(guī)劃中,金科提出在精耕地產(chǎn)主業(yè)的同時,也將做強智慧服務(wù),做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè),做實商旅康養(yǎng),聚焦“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的發(fā)展戰(zhàn)略。在智慧服務(wù)方面,2021年金科服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入59.68億元,同比增長約77%。截至2021年年底金科服務(wù)已經(jīng)布局了全國184個城市,合約面積3.6億平米,在管面積2.38億平米。整體看來企業(yè)的管理規(guī)模以及外拓能力都在穩(wěn)步提升,同時業(yè)主滿意度也連續(xù)10年超過了90%。
??金科的科技產(chǎn)業(yè)板塊,以金科產(chǎn)業(yè)集團為主體,2021年實現(xiàn)了臨沂、濰坊兩地產(chǎn)業(yè)園區(qū)開園運營,江津智慧科技城、濟寧生命健康科技城完成招商,同時企業(yè)也在探索通過“園區(qū)運營管理”做實輕資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)。截至2021年底,金科產(chǎn)業(yè)已進駐全國22個城市,累計開發(fā)28個科技園區(qū),總建面超過1300萬平米。
??金科商業(yè)在2021年實現(xiàn)了金科愛琴海商業(yè)項目更名運營,同時首個超大型城市綜合體“悅FUN”正式亮相,在商業(yè)領(lǐng)域已形成了三大成熟產(chǎn)品線——金科中心、金科·愛琴海以及金·WALK未來生活中心。截至2021年底,金科商業(yè)的在管項目為80個,在管面積達到了307萬平米,其中自持體量98萬平方米。
??近年來,金科四位一體的各個板塊都加大了輕資產(chǎn)運營力度。在地產(chǎn)主業(yè)方面,金科代建業(yè)務(wù)的發(fā)展模式日趨成型,2021年實現(xiàn)銷售金額20.28億元,新增代建儲備面積140萬平米,儲備面積600萬平米,儲備貨值近500億元。金科服務(wù)也加大了第三方投拓力度,在管建面中獨立第三方占比同比提升了9.1個百分點至57.7%,同時金科產(chǎn)業(yè)及商業(yè)也加快了輕資產(chǎn)輸出。整體看來,金科在“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)方面的發(fā)展相對而言較為順利,提升了企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?,未來可能會成為企業(yè)業(yè)績的重要組成部分。