[克而瑞]8月到位資金上升乏力

房玲、易天宇2022-09-20 11:31:17

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2022-09-20
  • 報告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
  • 發(fā)布機構(gòu):克而瑞

??5月16日,碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民企被選為示范房企,陸續(xù)發(fā)行人民幣債券,同時還引入CDS或CRMW在內(nèi)的信用保護工具。8月16日,增信支持再度升級。監(jiān)管部門指示中債信用增進對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?!?,其中涉及龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、遠洋集團、新城控股和金地集團等六家示范性民企?!叭~無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?!?,可視為是對債權(quán)人權(quán)益保障力度最強的擔(dān)保措施。在增信支持升級的新舉措下,8月房企到位資金壓力是否有所改善?

??8月到位資金環(huán)比上漲乏力

??累計值同比下降25%略有收窄

??9月16日國家統(tǒng)計局公布2022年1-8月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù),單8月商品房銷售面積和金額均實現(xiàn)了同比降幅收窄。單8月全國共完成商品房銷售9712萬平方米和10107億元,同比降幅較7月分別收窄6.3pcts和8.3pcts至23%和20%;環(huán)比則分別上漲5%和4%。雖然環(huán)比有所上升,但8月全國商品房銷售表現(xiàn)仍處于歷史較低水平。

??在此背景下,8月單月房企到位資金同樣呈現(xiàn)同比降幅收窄,環(huán)比規(guī)模上漲乏力。8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為12047億元,同比降幅為21.7%,相較于7月同比降幅收窄了4.1個百分點;環(huán)比略有提升1%。2022年前8月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為100817億元,同比下降25.0%,與前7月的25.4%相比略有收窄,但整體規(guī)模依然處于歷史較低水平。

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??單月銷售回款環(huán)比上升3.9%

??7月8月購房需求依舊疲軟

??從銷售回款(個人按揭款+定金及預(yù)付款)來看,2022年前8月銷售回款為48962億元,同比下降32.5%。單8月銷售回款為6218億元,環(huán)比上升了3.9%,同比下降了23.6%。自6月,各省市的調(diào)控放松政策“應(yīng)出盡出”,一部分購房者結(jié)束觀望入市;其次部分地方政策通過安置房、團購房等推動商品房銷售。2022年6月商品房銷售環(huán)比分別增長66%和68%,但隨著年中沖量后,7及8月全國商品房銷售表現(xiàn)熱度回落,8月全國商品房銷售仍處于歷史較低水平(僅高于7月和4月)。

??8月個人按揭款和定金及預(yù)付款到位資金環(huán)比分別上升了3.1%和4.3%,同比分別下降18.3%和26%。據(jù)央行披露,8月住戶貸款增加4580億元,其中短期貸款增加1922億元,而以按揭房貸為主的中長期貸款增加2658億元,雖然相比7月中長期貸款增加1486億元已有改善,但相較于6月末中長期貸款增加15600億元仍有較大差距??梢?,在此前所積壓的購房需求釋放殆盡后,8月居民購房貸款需求依舊疲軟。

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??國內(nèi)貸款同比降幅收窄19個點

??民營房企融資現(xiàn)狀依舊困難

??國內(nèi)貸款(包括開發(fā)貸及并購貸、委托及信托貸等)方面,前8月到位資金中國內(nèi)貸款為12280億元,同比下降27.4%,降幅較前7月收窄約1pcts。單月來看,8月國內(nèi)貸款為1250億元,環(huán)比上升了2.1%,同比下降了17.6%,降幅較7月收窄了19.3 pct。8月國內(nèi)貸款同比降幅收窄較大,主要是由于去年同期基數(shù)較低,若僅從規(guī)模來看仍處于歷史低位。

??2022年5月4日證監(jiān)會、深交所及銀保監(jiān)會的相關(guān)會議及通知中,提及要支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求;不盲目抽貸、斷貸、壓貸,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。2022年6月2日人民銀行、外匯局在新聞發(fā)布會中稱,要及時校正金融機構(gòu)的過度避險行為,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。就目前來看,6月房企國內(nèi)貸款出現(xiàn)回暖跡象,但7月未能延續(xù)增長趨勢,8月表現(xiàn)持續(xù)疲軟,可見大多數(shù)民營房企的融資現(xiàn)狀依然較為困難。

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??其他到位資金規(guī)模達到歷史低點

??增信支持政策信號意義仍大于實際作用

??從自籌資金來看,前8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金(自籌資金)35771億元,同比下降12.3%,降幅較前7月擴大0.9 pcts。單月來看,8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金(自籌資金)4276億元,同比下降18.4%,降幅較7月收窄2.2 pcts;環(huán)比微增0.1%。

??此外,包含公開市場發(fā)債等融資方式在內(nèi)的其他到位資金,前8月同比下降9.4%至3745億元,降幅較前7月擴大4.1 pct。其中單8月為297億元,環(huán)比下降33.3%,同比下降39.5%,達到了2022年來的最低規(guī)模。主要是房企發(fā)債達到了新低,從100家重點房企的監(jiān)測情況來看,8月發(fā)債規(guī)模僅140億元,明顯低于年內(nèi)其他月度的水平。

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??值得注意的是,8月16日增信支持政策再次升級。監(jiān)管部門指示中債信用增進對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?!?,其中涉及龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、遠洋集團、新城控股和金地集團等六家示范性民企?!叭~無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?!?,可視為是對債權(quán)人權(quán)益保障力度最強的擔(dān)保措施。但近期出臺政策對應(yīng)標(biāo)的企業(yè)僅為別個優(yōu)質(zhì)房企,且發(fā)行規(guī)模有限,目前來看政策信號意義仍大于實際拉動作用,未來房企發(fā)債是否有所改善,仍需時間觀察。

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??總的來看,2022年8月房地產(chǎn)行業(yè)到位資金依然艱難尋底,雖然同比降幅明顯收窄,但主要是由于去年同期8月基數(shù)較低的結(jié)果;從環(huán)比來看增長相對乏力。其中尤其是包含公開市場發(fā)債等融資方式在內(nèi)的其他到位資金,單8月實現(xiàn)了同環(huán)比的雙下降,規(guī)模達到了2022年的最低點,僅為297億元,可見房企融資壓力依然較大。當(dāng)前,房企外部融資仍處于冰凍狀態(tài),而內(nèi)源資金則取決于銷售端的復(fù)蘇態(tài)勢。但相信隨著相關(guān)政策持續(xù)跟進深入,市場信心的逐步回歸,未來房地產(chǎn)市場也有望企穩(wěn)回升。




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