年報(bào)點(diǎn)評(píng)|中國金茂:銷售回款率104%,融資成本持續(xù)下降

企業(yè)監(jiān)測分析沈曉玲 羊代紅 2023-04-27 15:29:04 

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2023-04-27
  • 報(bào)告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??核心觀點(diǎn)

??【銷售排名上升至12位,銷售回款率達(dá)104%】2022年中國金茂實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1550.0億元。2022年積極抓銷售回款,全年銷售回款1616億元,銷售回款率達(dá)104%,較2021年全年94%進(jìn)一步上升,居行業(yè)前列。2023年中國金茂供貨2500+億元,管理層表示只要達(dá)到60%去化率就能達(dá)到全年的銷售目標(biāo)。此外值得注意的是,城市運(yùn)營持續(xù)貢獻(xiàn)較高業(yè)績,來自城市運(yùn)營的銷售金額占比與去年基本相當(dāng),為25%。??

??【二級(jí)土地投資謹(jǐn)慎,新增土地權(quán)益上升至64%】2022年中國金茂獲取了13個(gè)二級(jí)項(xiàng)目,新增土儲(chǔ)計(jì)容總建面179.2萬平方米,項(xiàng)目總土地款277億元,權(quán)益土地款177億元,權(quán)益金額比例同比上升10個(gè)百分點(diǎn)至64%。拿地銷售金額比0.18,基本與TOP11-20強(qiáng)房企平均的0.19持平,在行業(yè)整體拿地力度下降的情況下,二級(jí)土地市場拿地較為謹(jǐn)慎,偏向高能級(jí)城市,均來自一二線城市。

??【實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入830億,金茂服務(wù)完成上市收入上漲】2022年中國金茂實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入829.9億元,其中物管方面,金茂服務(wù)于2022年3月完成上市,2022年?duì)I業(yè)收入24.4億元,同比上升61%。利潤表現(xiàn)方面,2022年中國金茂實(shí)現(xiàn)整體毛利潤131.5億元,整體毛利率約為15.8%。凈利方面,2022年中國金茂實(shí)現(xiàn)凈利潤52.2億元,歸母凈利潤19.8億元。利潤率上,凈利率6.29%,歸母凈利率2.66%,利潤率水平有待修復(fù)。

??【三道紅線維持全綠,融資渠道豐富利率降至3.90%】截止至2022年底,中國金茂共持有現(xiàn)金447.0億元,同比增長12.5%,資金實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng),現(xiàn)金短債比1.68,由于私有化中國宏泰之后,其部分擔(dān)保以及債務(wù)并入中國金茂,導(dǎo)致杠桿率微增,但滿足監(jiān)管要求。綜合來看,中國金茂2022年年達(dá)到監(jiān)管“三條紅線”的綠檔。從融資及債務(wù)表現(xiàn)來看,金茂2022年積極拓展多種資金籌集渠道,截止至2022年末,企業(yè)整體融資成本已下降至3.90%,較2021年底進(jìn)一步下降0.08個(gè)百分點(diǎn)。

      01 銷售

??銷售排名上升至12位

??銷售回款率達(dá)104%

??行業(yè)排名上升,銷售目標(biāo)同比持平。2022年中國金茂實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1550.0億元,銷售面積779.5萬平方米。雖然銷售規(guī)模有調(diào)整,但整體表現(xiàn)良好,銷售金額排名同比上升了3名至第12名。2022年積極抓銷售回款,全年銷售回款1616億元,銷售回款率達(dá)104%,較2021年全年的94%進(jìn)一步上升,居行業(yè)前列。

??2023年中國金茂供貨2500+億元,管理層表示只要達(dá)到60%去化率就能達(dá)到全年的銷售目標(biāo),而由于市場仍存在較大的不確定性,為完成全年業(yè)績規(guī)模金茂還需積極關(guān)注市場變化。

??華東銷售占比45%,城市運(yùn)營業(yè)績貢獻(xiàn)占比25%。根據(jù)企業(yè)披露數(shù)據(jù),2022年金茂45%銷售額來源華東地區(qū),受2022年初上海疫情影響,華東占比同比減少4個(gè)百分點(diǎn)。城市表現(xiàn)來看,北京、上海、蘇州的銷售額居前三,分別為192.81億元、156.22億元和106.36億元,百億城市同比減少6座,南京、武漢、廣州、成都的銷售高于50億元。此外值得注意的是,城市運(yùn)營持續(xù)貢獻(xiàn)較高業(yè)績,來自城市運(yùn)營的銷售金額占比與去年基本相當(dāng),為25%。

??02 投資

??二級(jí)土地投資謹(jǐn)慎

??新增土地權(quán)益上升至64%

??拿地金額同比下滑83%,拿地銷售金額比0.18。2022年中國金茂獲取了13個(gè)二級(jí)項(xiàng)目,新增土儲(chǔ)計(jì)容總建面179.2萬平方米,項(xiàng)目總土地款277億元,權(quán)益土地款177億元,權(quán)益金額比例同比上升10個(gè)百分點(diǎn)至64%。拿地銷售金額比0.18,與TOP11-20強(qiáng)房企平均的0.19基本持平,在行業(yè)整體拿地力度下降的情況下,二級(jí)土地市場拿地較為謹(jǐn)慎,偏向高能級(jí)城市,均來自一二線城市。

??土儲(chǔ)總量充裕,二級(jí)土地儲(chǔ)備可滿足企業(yè)3-4年左右開發(fā)所需。2022年中國金茂以最高代價(jià)25.65億港元私有化中國宏泰,實(shí)現(xiàn)收購多個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目,這也反映在金茂的一級(jí)土地儲(chǔ)備增加上。截止2022年底,中國金茂總土儲(chǔ)建面達(dá)9845萬平方米。其中一級(jí)土地開發(fā)儲(chǔ)備建面4595萬平方米,二級(jí)土地開發(fā)儲(chǔ)備建面5250萬平方米。一級(jí)土儲(chǔ)同比增加了44.5%,較好地補(bǔ)充了金茂的城市運(yùn)營儲(chǔ)備。二級(jí)土儲(chǔ)相較2021年底有所下滑,按照企業(yè)2022年的銷售規(guī)模和增長速度推算,目前的二級(jí)土儲(chǔ)可滿足大約3-4年的需求,土地儲(chǔ)備充裕。

??03 營利

??實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入830億

??金茂服務(wù)完成上市收入上漲

??2022年中國金茂實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入829.9億元,其中物業(yè)銷售收入741.7億元;受上半年長三角疫情影響,商業(yè)和酒店收入均同比減少,商業(yè)租賃收入14.68億元,酒店經(jīng)營收入11.43億元;值得注意的是,在物管方面,金茂服務(wù)于2022年3月完成上市,2022年?duì)I業(yè)收入24.4億元,同比上升61%。

??利潤表現(xiàn)方面,2022年中國金茂實(shí)現(xiàn)整體毛利潤131.5億元,整體毛利率約為15.8%,凈利率6.29%,歸母凈利率2.66%,。凈利方面,2022年中國金茂實(shí)現(xiàn)凈利潤52.2億元,歸母凈利潤19.8億元,均同比下降,主要是由于2022年因部分城市銷售均價(jià)下調(diào),金茂對(duì)其32個(gè)項(xiàng)目計(jì)提減值43.6億元。

??04 償債

??三道紅線維持全綠

??融資渠道豐富利率降至3.90%

??截止至2022年底,中國金茂共持有現(xiàn)金447.0億元,同比增長12.5%,資金實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng),現(xiàn)金短債比1.68,現(xiàn)金滿足覆蓋短債。此外凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率分別為69.2%和65.8%,分別較2021年底微升,主要是由于私有化中國宏泰之后,其部分擔(dān)保以及債務(wù)并入中國金茂,導(dǎo)致杠桿率微增,但滿足監(jiān)管要求。綜合來看,中國金茂2022年年達(dá)到監(jiān)管“三條紅線”的綠檔。

??從融資及債務(wù)表現(xiàn)來看,金茂2022年積極拓展多種資金籌集渠道,境內(nèi)發(fā)行5年期公司債合計(jì)人民幣53億元,票面利率低至3.2%;發(fā)行全國最大碳中和CMBS共計(jì)人民幣87.08億元,以及CMBS產(chǎn)品23.31億元。豐富的融資機(jī)會(huì)進(jìn)一步降低了中國金茂的融資成本,截止至2022年末,企業(yè)整體融資成本已下降至3.90%,較2021年底進(jìn)一步下降0.08個(gè)百分點(diǎn)。豐富的融資渠道降低企業(yè)成本,也使得金茂的債務(wù)結(jié)構(gòu)搭配更加健康,金茂的短債占比較2021年底減少了1個(gè)百分點(diǎn)至22%,長短債比3.62,安全邊界進(jìn)一步提升。

2023-04-27 更多

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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