[克而瑞]行業(yè)透視 |? 多數(shù)房企調(diào)降銷售目標(biāo)

??1-4月規(guī)模房企業(yè)績表現(xiàn)不及預(yù)期，下半年貨值供應(yīng)及去化壓力放大。

??2022年至今，行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場低迷、企業(yè)去化表現(xiàn)不佳，規(guī)模房企對全年銷售規(guī)模的預(yù)期更為謹(jǐn)慎。截至目前，僅有十余家上市房企公開披露了全年業(yè)績目標(biāo)，數(shù)量較往年40家左右的水平銳減。且在公開披露年度業(yè)績目標(biāo)的房企中，多數(shù)企業(yè)的銷售目標(biāo)均有不同程度的回落。

??但受一季度以來行業(yè)信心不足以及部分城市疫情反復(fù)等多方面因素的影響，即使今年以來大部分房企未披露目標(biāo)，或是已經(jīng)主動(dòng)調(diào)降了銷售目標(biāo)。1-4月企業(yè)實(shí)際的業(yè)績完成情況仍不及預(yù)期，年內(nèi)銷售去化壓力放大。二三季度企業(yè)需盡可能加緊貨量供應(yīng)，積極營銷以提高去化率水平，來保證年度業(yè)績預(yù)期的實(shí)現(xiàn)。

??同時(shí)，雖然目前部分城市松綁調(diào)控，政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢，但行業(yè)整體仍處在深度調(diào)整期，短期內(nèi)市場的供求和成交也尚未有明顯轉(zhuǎn)暖跡象。2022年企業(yè)發(fā)展應(yīng)以穩(wěn)健為主，提升自己造血能力、保證現(xiàn)金流和經(jīng)營安全是關(guān)鍵。中長期來看，企業(yè)將更注重維持利潤率穩(wěn)定、提升經(jīng)營效益。更注重發(fā)展商業(yè)、酒店、物管等經(jīng)營性業(yè)務(wù)，堅(jiān)持長期主義、提升資產(chǎn)質(zhì)量和綜合實(shí)力。

??2022年公開披露業(yè)績目標(biāo)的企業(yè)

??數(shù)量較往年銳減

??從規(guī)模房企2022年的業(yè)績目標(biāo)情況來看，截至目前，僅有十余家上市房企公開披露了全年業(yè)績目標(biāo)，數(shù)量較往年40家左右的水平銳減。具體來看，在未披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，一部分是出于自身經(jīng)營原因尚未披露年報(bào)及召開業(yè)績會(huì)。

??同時(shí)，也有另一部分企業(yè)近年來首次選擇不公開披露年度業(yè)績目標(biāo)，如華潤置地、新城、旭輝、金地、金科、中梁等。究其原因，一方面是去年規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況遠(yuǎn)不及歷史同期，平均目標(biāo)完成率不到90%，且有逾8成企業(yè)未完成全年業(yè)績目標(biāo)。另一方面，今年初以來市場低迷、開局慘淡，行業(yè)信心不足、下行壓力持續(xù)。在市場未有明顯回暖跡象的情況下，規(guī)模房企對全年銷售規(guī)模的預(yù)期相應(yīng)的也更為謹(jǐn)慎。如旭輝管理層就表示，弱化了對規(guī)模的追求，目標(biāo)是保持權(quán)益銷售的穩(wěn)定，將更關(guān)注權(quán)益銷售額的“含金量”以及經(jīng)營效率。

??多數(shù)規(guī)模房企的業(yè)績目標(biāo)

??均有不同程度的調(diào)降

??雖然2022年公開披露全年業(yè)績目標(biāo)的房企并不多，但通過這些企業(yè)的目標(biāo)設(shè)定也可以一探規(guī)模房企整體的業(yè)績預(yù)期，以及不同房企目標(biāo)之間的差異。首先，從整體來看，2022年所有公開披露業(yè)績目標(biāo)的規(guī)模上市房企，目標(biāo)增長率（2022年業(yè)績目標(biāo)較2021年實(shí)際完成業(yè)績的增幅）的中位數(shù)僅為2%，較往年降幅明顯。其次，不同企業(yè)之間的目標(biāo)設(shè)定也表現(xiàn)出分化，除了少數(shù)企業(yè)目標(biāo)略有提升之外，大部分企業(yè)的業(yè)績目標(biāo)均有不同程度的調(diào)降。

??具體來看，越秀、綠城、保利置業(yè)2022年的業(yè)績目標(biāo)較2021年均有提升，且越秀和保利置業(yè)的年度目標(biāo)較去年實(shí)際完成的業(yè)績也分別增長了7.3%和14.8%，目標(biāo)設(shè)定相對積極。招商蛇口、濱江、首開2022年的銷售目標(biāo)則較去年基本持平，表現(xiàn)了對業(yè)績規(guī)模穩(wěn)定的預(yù)期。而龍湖、金茂、遠(yuǎn)洋、美的置業(yè)2022年的目標(biāo)較2021年都有3%-7%左右的降低，但較2021年全年實(shí)際業(yè)績水平還是略有提升。

??同時(shí)，也有多數(shù)房企調(diào)降業(yè)績目標(biāo)，且降幅較其他企業(yè)相對明顯。如中糧大悅城、建業(yè)、時(shí)代2022年的年度目標(biāo)較2021年目標(biāo)的降幅均高于20%。其中，建業(yè)和時(shí)代2022年的目標(biāo)較2021年實(shí)際完成業(yè)績的降幅分別達(dá)到了11.8%和32%。值得注意的是，這三家企業(yè)2021年的業(yè)績目標(biāo)完成度都較低，中糧大悅城和建業(yè)集團(tuán)的目標(biāo)完成度不足80%，故今年都相應(yīng)調(diào)低了銷售目標(biāo)。

??如時(shí)代中國管理層表示，2022年將銷售目標(biāo)定為650億元，相比去年的1100億元有大幅下調(diào)。通過主動(dòng)的銷售規(guī)模管控，營業(yè)目標(biāo)趨向保守，傾向于讓整體銷售安排更從容一些，不希望用以價(jià)換量等非常短期的行為去支持銷售目標(biāo)的達(dá)成。

??目標(biāo)去化率降低

??企業(yè)貨值安排多集中在二三季度

??從年內(nèi)可售貨值及貨值目標(biāo)去化率的角度來看，一類房企如招商、越秀、金茂、綠城、華潤置地等，2022年全年的預(yù)期總可售貨值都高于2021年水平。其中，招商、越秀和金茂2022年的貨值目標(biāo)去化率（年度目標(biāo)銷售規(guī)模/年內(nèi)預(yù)期總可售貨值）較去年有明顯降低。這部分企業(yè)旨在通過增加全年貨量供應(yīng)來實(shí)現(xiàn)年度業(yè)績目標(biāo)。

??此外，2022年也有不少規(guī)模房企主動(dòng)降速，如旭輝、寶龍、中梁、合景泰富、建業(yè)、碧桂園等，全年總可售貨值較去年降低較為明顯，降幅在10%-30%范圍。這類房企多未公開披露全年業(yè)績目標(biāo)，或者目標(biāo)較2021年有大幅回落。

??而從企業(yè)全年的貨量安排節(jié)奏來看，今年初企業(yè)綜合常規(guī)的貨值排布和對市場的預(yù)判，一季度推盤供貨積極性普遍不高，與去年形成鮮明對比，規(guī)模房企貨值安排多集中在二三季度。如華潤置地2022年的可售貨值為5278億元，預(yù)計(jì)隨著市場的復(fù)蘇轉(zhuǎn)暖，在第二、第三季度供貨更為集中，將會(huì)有大量新項(xiàng)目入市。同樣，寶龍地產(chǎn)2022年總可售貨值共計(jì)1477億元，按照銷售節(jié)點(diǎn)鋪排，三季度貨值占比最高達(dá)32%，四季度貨值占比也達(dá)到了28.4%。從全年來看，目前隨著政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢，二三季度企業(yè)在加緊貨量供應(yīng)的同時(shí)，應(yīng)盡可能積極營銷以提高去化率水平。

??1-4月業(yè)績表現(xiàn)不及預(yù)期

??目標(biāo)完成率大幅低于去年同期

??但從1-4月規(guī)模房企的業(yè)績同比和目標(biāo)完成率來看，大部分企業(yè)的業(yè)績完成情況不容樂觀，目前銷售去化壓力仍然較大。1-4月，百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績規(guī)模同比大幅降低50.2%，且一季度以來降幅呈擴(kuò)大趨勢。有逾9成的百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比降低，其中近半數(shù)企業(yè)的降幅高于50%。

??具體來看，在公開披露業(yè)績目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至4月末的目標(biāo)完成率不足25%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足20%。其中，除了時(shí)代和中糧大悅城因?yàn)槊黠@調(diào)降了業(yè)績目標(biāo)，目標(biāo)完成度略高于去年同期之外。其他幾乎所有的企業(yè)，1-4月的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅甚至大于15個(gè)百分點(diǎn)。

??整體來看，今年以來即使大部分房企不披露目標(biāo)，或是已經(jīng)主動(dòng)調(diào)降了銷售目標(biāo)。但受一季度以來行業(yè)信心不足、市場低迷以及部分城市疫情反復(fù)等多方面因素的影響，目前企業(yè)實(shí)際的業(yè)績完成情況仍不及預(yù)期，年內(nèi)銷售去化壓力放大。全年仍會(huì)有一定數(shù)量的房企出現(xiàn)業(yè)績規(guī)模負(fù)增長。

??改善流動(dòng)性、穩(wěn)健經(jīng)營

??堅(jiān)持長期主義、提升經(jīng)營效益是關(guān)鍵

??整體來看，2022年以來市場和企業(yè)整體業(yè)績表現(xiàn)低迷，行業(yè)信心處在低位、風(fēng)險(xiǎn)尚未出清、仍處在深度調(diào)整期。雖然目前部分城市松綁調(diào)控，政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢，但短期內(nèi)市場整體的供求和成交尚未有明顯轉(zhuǎn)暖跡象。今年房地產(chǎn)市場是否有望回穩(wěn)，尚需期待政策層面的進(jìn)一步放松以及三季度的市場表現(xiàn)。

??而對企業(yè)而言，目前多數(shù)企業(yè)流動(dòng)性壓力持續(xù)，且在“三道紅線”下企業(yè)投資和規(guī)模擴(kuò)張動(dòng)能相應(yīng)降低，業(yè)績增長承壓。短期來看，2022年企業(yè)發(fā)展應(yīng)以穩(wěn)健為主，提升自己造血能力是關(guān)鍵。抓銷售回款、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，保證現(xiàn)金流和經(jīng)營安全。特別是對于一些已經(jīng)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的房企而言，存貨去化、銷售回款的重要性遠(yuǎn)高于規(guī)模增長。

??同時(shí)，從中長期來看，企業(yè)經(jīng)營邏輯將加速轉(zhuǎn)變，不再追求高杠桿發(fā)展及高規(guī)模增長，而是更注重維持利潤率穩(wěn)定、提升經(jīng)營效益。未來企業(yè)也將更注重發(fā)展經(jīng)營性業(yè)務(wù)，堅(jiān)持長期主義、提升綜合實(shí)力。在商業(yè)、酒店、物管等多元業(yè)務(wù)領(lǐng)域擇優(yōu)發(fā)展，提升資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營效益。