??2024年下半年以來(lái)，在存量及增量政策的雙重作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出積極的變化，四季度全國(guó)商品房網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)回升，房?jī)r(jià)指數(shù)也逐步回穩(wěn)，市場(chǎng)信心得到提振。不同城市之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)仍存在一定差異。

??從3月5日發(fā)布的政府工作報(bào)告來(lái)看，再次明確“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”。

??在此背景下，深入探究典型城市 “穩(wěn)市場(chǎng)” 的先行指標(biāo)具有重要意義。哪些城市有望率先回穩(wěn)、哪些城市能成為穩(wěn)市場(chǎng)的第二梯隊(duì)，以及哪些城市還需加大因城施策力度等問(wèn)題，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步穩(wěn)定發(fā)展提供參考依據(jù)。

??2024年，各地樓市成交月度呈現(xiàn)出前穩(wěn)中低后高走勢(shì)，四季度受9月26日政治局會(huì)議“止跌回穩(wěn)”推動(dòng)，一二手房成交均出現(xiàn)不同程度放量，新房網(wǎng)簽城市更是同比回正，少數(shù)核心城市表現(xiàn)更為突出。

??其中，一線(xiàn)城市恢復(fù)得更好。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，一線(xiàn)城市四季度新房成交相比上年同期增長(zhǎng)46%，而24個(gè)重點(diǎn)城市平均增長(zhǎng)13%，深圳表現(xiàn)格外突出，四季度同比增長(zhǎng)達(dá)146%。

??不僅是新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)的變動(dòng)，清晰折射出市場(chǎng)信心正逐步回暖。

??數(shù)據(jù)顯示，2024年四季度重點(diǎn)城市一手房成交占比達(dá)到41%，相較于同年三季度提升7個(gè)百分點(diǎn)。單純賣(mài)房的二手房房東占比下降，側(cè)面表明居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的預(yù)期更為樂(lè)觀(guān)，市場(chǎng)信心在四季度有了較為顯著的恢復(fù)。這種信心的提升，促使大家更愿意且更有底氣進(jìn)行房屋的升級(jí)換代投資。

??典型如武漢，2024年四季度新房成交占比達(dá)到52%，較三季度提升12個(gè)百分點(diǎn)。年末武漢一手房市場(chǎng)交易量大幅增長(zhǎng)，有力分流了大批客流。2024年12月武漢新房成交1.6萬(wàn)套，同比大增70%，創(chuàng)下2021年以來(lái)歷年12月的新高。武漢計(jì)容新規(guī)的出臺(tái)，及歲末高品質(zhì)住宅加快入市功不可沒(méi)。新規(guī)與新房源不僅提升了改善型需求者對(duì)武漢新房市場(chǎng)的預(yù)期，還使得歲末高品質(zhì)項(xiàng)目平均開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)到八成左右，新房成功從二手房市場(chǎng)中 “搶回” 大量客群，進(jìn)一步穩(wěn)固了一手房市場(chǎng)的地位。

??從庫(kù)存來(lái)看，2023年下半年以來(lái)，盡管新房市場(chǎng)需求側(cè)持續(xù)低迷，但在地方主管部門(mén)主動(dòng)管控和引導(dǎo)之下，新增供應(yīng)量同比顯著減少，典型城市新房狹義庫(kù)存規(guī)模逐步企穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，2024年前三季度，狹義庫(kù)存總量維持在2.1億平方米左右，但受新房成交規(guī)模同比下滑影響，庫(kù)存消化周期持續(xù)走高。至2024年三季度末，全國(guó)典型城市平均消化周期攀升至21.2個(gè)月，較上年同期增加5.8個(gè)月，其中鄭州、武漢等城市消化周期超過(guò)24個(gè)月，庫(kù)存壓力尤為突出。

??這一局面的扭轉(zhuǎn)始于2024年四季度。在中央“止跌回穩(wěn)”主基調(diào)下，政策組合拳迎來(lái)了成效兌現(xiàn)期：一線(xiàn)城市限購(gòu)松綁、首付比例降至歷史新低（首套15%、二套25%）、存量房貸利率批量下調(diào)至LPR-30BP，疊加契稅減免和普宅標(biāo)準(zhǔn)取消等政策，顯著降低購(gòu)房門(mén)檻和持有成本，激活市場(chǎng)流動(dòng)性。與此同時(shí)，供給側(cè)改革同步推進(jìn)，土地供應(yīng)規(guī)模大幅縮減——2024年全國(guó)300城宅地成交建面同比下降17%，深圳、重慶等地宅地成交不足新房成交量的四分之一，從源頭抑制了庫(kù)存增量。在此背景下，四季度新房成交環(huán)比增長(zhǎng)明顯，70城房?jī)r(jià)同比降幅收窄，更多城市房?jī)r(jià)環(huán)比止跌，釋放出積極信號(hào)。

??受此影響，典型城市狹義庫(kù)存規(guī)模在2024年末下降至2.02億平方米，打破連續(xù)一年的高位震蕩格局。消化周期指標(biāo)改善更為顯著：四季度末降至19個(gè)月，70城中近半數(shù)城市重回18個(gè)月以?xún)?nèi)的安全區(qū)間，其中杭州、上海因供需調(diào)控精準(zhǔn)，消化周期分別壓縮至10個(gè)月和14個(gè)月，成為去庫(kù)存標(biāo)桿。

??具體到城市來(lái)看，對(duì)比2024年一二手房市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，典型城市主要可分為三類(lèi)：

??一、新房增長(zhǎng)：深圳率先回穩(wěn)向好

??深圳是24個(gè)城市中唯一新房和二手房同比均增長(zhǎng)的城市。新房同比增長(zhǎng)24%，二手房同比增長(zhǎng)48%。這得益于深圳強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)活力、持續(xù)的人口流入以及城市更新帶來(lái)的購(gòu)房需求。2024年深圳進(jìn)一步放寬了落戶(hù)政策，同時(shí)加大了對(duì)剛需和改善型住房的支持力度，如降低房貸利率、增加保障性住房供應(yīng)等，“9.26”后深圳市場(chǎng)交易量激增，四季度新房交易量約占全年成交量的一半。

??二、新房下降、二手房增長(zhǎng)：政策利好率先在二手市場(chǎng)兌現(xiàn)

??杭州、西安、北京、上海等城市二手房市場(chǎng)的增長(zhǎng)表明城市仍有較為豐富的居民改善性需求，但政策利好多在四季度兌現(xiàn)，故而從全年數(shù)據(jù)來(lái)看，一手房市場(chǎng)仍在同比回落。

??以杭州為例，盡管新房同比下降36%，但二手房同比增長(zhǎng)27%。杭州2024年優(yōu)化限購(gòu)政策，并允許購(gòu)房落戶(hù)，極大促進(jìn)了二手房交易的增長(zhǎng)，“10.9”降首付、取消限價(jià)之后，新房流速明顯加快，地價(jià)更是頻頻刷新紀(jì)錄，典型如北干東地塊溢價(jià)率接近80%。而上海在稅費(fèi)減免、限購(gòu)松綁等政策推動(dòng)下，二手房市場(chǎng)活躍度也迎來(lái)了顯著提升。

??三、新房和二手房雙下降：需求仍在筑底過(guò)程中

??廣州、濟(jì)南、蘇州、武漢、合肥等城市新房和二手房同比均下降。除2023年基數(shù)較高的天津之外，這部分城市大多面臨較大的去庫(kù)存壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不足。

??如蘇州新房同比下降36%，二手房同比下降13%。2024年蘇州雖積極調(diào)整政策，如放寬限購(gòu)、加大人才引進(jìn)力度等，以刺激市場(chǎng)回暖。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力較高，而人口流入速度放緩，導(dǎo)致市場(chǎng)下行。

??庫(kù)存壓力方面，2024年得益于供給節(jié)制和成交改善，狹義庫(kù)存延續(xù)波動(dòng)下行走勢(shì)。2025年1月末50城新建商品住宅狹義庫(kù)存31093萬(wàn)平，環(huán)比降1%，同比降11%。但城市間分化持續(xù)加劇：

??青島、南京、鄭州、武漢、杭州、濟(jì)南、蘇州、寧波、重慶等共計(jì)9城庫(kù)存壓降超100萬(wàn)平方米。其中庫(kù)存規(guī)模降幅最大的當(dāng)屬青島，2025年1月狹義庫(kù)存僅為999萬(wàn)平方米，較2024年1月下降258萬(wàn)平方米，同比降幅達(dá)21%。

??究其原因，一方面政府通過(guò)縮減新房供應(yīng)來(lái)控制庫(kù)存規(guī)模，2024年全年青島新房供應(yīng)僅367萬(wàn)平方米，較2023年下降41%；同時(shí)針對(duì)市場(chǎng)需求，調(diào)整產(chǎn)品類(lèi)型，增加中小戶(hù)型、剛需房源的供應(yīng)，減少大戶(hù)型、高端房源的庫(kù)存積壓。另一方面，政府通過(guò)不斷優(yōu)化購(gòu)房政策、調(diào)整信貸政策等方式來(lái)刺激居民購(gòu)房需求，譬如放寬限購(gòu)政策、降低首付比例、提供購(gòu)房補(bǔ)貼、降低房貸利率、提高公積金貸款額度等不斷降低居民購(gòu)房門(mén)檻，減輕居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

??青島樓市的去庫(kù)存策略將圍繞“因城施策”的原則，結(jié)合本地實(shí)際情況，從需求端、供給端、金融端等多方面發(fā)力。通過(guò)優(yōu)化購(gòu)房政策、推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展、加強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)、鼓勵(lì)房企促銷(xiāo)等手段，青島有望逐步緩解庫(kù)存壓力，實(shí)現(xiàn)樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，青島作為沿海開(kāi)放城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口吸引力也將為樓市去庫(kù)存提供長(zhǎng)期支撐。

??長(zhǎng)春、北京、福州、合肥、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、上海、成都等供求持穩(wěn)。其中北京、上海、成都等熱點(diǎn)城市基本保持供需兩旺行情，尤其是上海，2024年強(qiáng)化了高端住宅供應(yīng)，千萬(wàn)豪宅成交占比全國(guó)6成。而市場(chǎng)相對(duì)低迷的福州、長(zhǎng)春、無(wú)錫等因居民購(gòu)房需求冷淡，房企推盤(pán)積極性也不高漲，因而庫(kù)存走穩(wěn)。

??還有少數(shù)城市諸如西安、廣州等2025年1月庫(kù)存規(guī)模較2024年同期不降反增，主要源于短期內(nèi)成交行情轉(zhuǎn)淡導(dǎo)致庫(kù)存積壓。

??鑒于城市大量庫(kù)存來(lái)自于高風(fēng)險(xiǎn)板塊，且這些板塊大多流速不高，無(wú)論是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)、還是地方主管部門(mén)而言，除少數(shù)重點(diǎn)市政相關(guān)項(xiàng)目之外，繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可能性都很小。

??因此在現(xiàn)階段，為了對(duì)于城市價(jià)值作出相對(duì)公允的判斷，克而瑞研究中心對(duì)24個(gè)典型城市的板塊消化周期進(jìn)行了梳理，剔除了消化周期達(dá)到城市平均值兩倍以上的板塊，即為核心板塊消化周期，對(duì)比前后差距可見(jiàn)，全市平均消化周期小于18個(gè)月的城市有13個(gè)，而核心板塊消化周期小于18個(gè)月的城市個(gè)數(shù)擴(kuò)容至17個(gè)。其中徐州、蘇州、鄭州、深圳、昆明、福州、廈門(mén)等核心板塊去化壓力顯著好于全市平均，差值均在5個(gè)月以上。

??就低風(fēng)險(xiǎn)板塊的市場(chǎng)份額來(lái)看，上海、杭州、成都、深圳遙遙  領(lǐng)先，低風(fēng)險(xiǎn)板塊交易規(guī)模仍達(dá)2000億元以上，第二梯隊(duì)為廣州、北京、西安、天津，低風(fēng)險(xiǎn)板塊交易規(guī)模為1000-1300億元，第三梯隊(duì)為南京、武漢、青島、蘇州、濟(jì)南、寧波等，低風(fēng)險(xiǎn)板塊交易規(guī)模為500-1000億元，余下合肥、長(zhǎng)沙、廈門(mén)、昆明、重慶、徐州、福州、鄭州、長(zhǎng)春、無(wú)錫等十城低風(fēng)險(xiǎn)板塊交易規(guī)模均不足500億元。

??事實(shí)上，24個(gè)典型城市18個(gè)月以?xún)?nèi)板塊成交金額平均占比達(dá)到64%，其中杭州、成都、濟(jì)南、合肥、西安、天津、南京等更是在七成以上。對(duì)于地方主管部門(mén)和開(kāi)發(fā)商而言，可進(jìn)一步聚焦這些優(yōu)質(zhì)片區(qū)的新房開(kāi)發(fā)。一方面適度加快項(xiàng)目的供應(yīng)上市節(jié)奏，另一方面也要注意新增土地供給和周邊配套的同步發(fā)展，避免出現(xiàn)短期“空城”現(xiàn)象，傷及優(yōu)質(zhì)板塊的發(fā)展預(yù)期。

??2024年四季度以來(lái)，穩(wěn)市場(chǎng)政策成效漸顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)積極變化。

??綜合考量規(guī)模、價(jià)格、庫(kù)存以及投資等多個(gè)關(guān)鍵維度，杭州、上海、北京、成都、西安、天津、深圳、合肥等城市在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)程中表現(xiàn)卓越。這些城市憑借合理的政策調(diào)控，以及優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)、人口、樓市庫(kù)存基本面，房地產(chǎn)各方面指標(biāo)均朝著積極方向發(fā)展，有望在2025年率先實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體回暖發(fā)揮引領(lǐng)作用。

??但部分城市仍需進(jìn)一步夯實(shí)筑底之路，成交、房?jī)r(jià)、庫(kù)存、企業(yè)投資等指標(biāo)仍有較大改進(jìn)空間。地方需實(shí)施有效調(diào)控，企業(yè)則應(yīng)審慎對(duì)待投資機(jī)會(huì)，關(guān)注城市內(nèi)部分化，挖掘結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，重點(diǎn)關(guān)注供求與流速指標(biāo)佳的板塊。