導(dǎo)讀
牛鳳瑞：調(diào)控方向應(yīng)該是增加住房有效供給
近七、八年來，房地差市場調(diào)控已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)社會生活中乃至政治生活中最為敏感、分歧最大、涉及面最廣的話題，調(diào)控的效果也是眾說紛紜，需要做出新的政策選擇。世界上沒有不存在約束條件的政策選擇，也沒有不需要支付成本、沒有風(fēng)險(xiǎn)的政策選擇。既然如此，更新思想觀念，調(diào)整思路，明確房地產(chǎn)性質(zhì)和地位，針對現(xiàn)階段的主要矛盾和主要傾向，進(jìn)行相應(yīng)的政策選擇和制度設(shè)計(jì)，才能實(shí)現(xiàn)方的此番的健康穩(wěn)定發(fā)展，為構(gòu)建和諧社會奠定物質(zhì)基礎(chǔ)。
本期嘉賓
牛鳳瑞，曾任河北社科院農(nóng)村所副所長、研究員、所長，中國社科院社會學(xué)所研究員；原任中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任、研究員。

走出房地產(chǎn)性質(zhì)認(rèn)識誤區(qū)，正確房地產(chǎn)定位

高波
所謂樓市威脅我國金融安全之說是在轉(zhuǎn)移視線
所謂房市威脅我國金融安全之說是在轉(zhuǎn)移視線，因?yàn)閷ξ覈鹑诎踩耐{主要來自于金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部的治理結(jié)構(gòu)；美國住房次貸引發(fā)金融危機(jī)并不等于我國一定如此，因?yàn)槲覈抠J是公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而房地產(chǎn)貸款僅占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的1/6左右；已經(jīng)工業(yè)化和城市化了的日本等國房地產(chǎn)泡沫破滅造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯也不能套用我國，因?yàn)槲覈性谕瓿晒I(yè)化和城市化階段。
房地產(chǎn)業(yè)成為擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化結(jié)構(gòu)的最重要節(jié)點(diǎn)
房地產(chǎn)投資有個(gè)較快的增長，不僅有利于擴(kuò)大內(nèi)需，消化過剩產(chǎn)能，為工業(yè)化、城市化和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級提供相應(yīng)的物質(zhì)基礎(chǔ)，而且也為家電、家具、家裝開辟市場空間，為住宅小區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供前提，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)成為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化結(jié)構(gòu)與改善民生的最重要的節(jié)點(diǎn)，放地方投資保持一個(gè)較高的增速，占固定資產(chǎn)投資一個(gè)較大比例具有階段性的必然性和合理性，也是我國把握戰(zhàn)略機(jī)遇期，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的正確選擇。[詳細(xì)]

擯棄以支流否定主流的思想方法，堅(jiān)定住房制度市場化改革

部分居民住房困難與住房體制改革市場化方向無關(guān)
住房制度改革十多年來，我國城鎮(zhèn)居民條件整體上有了很大改善。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積每年增加1平方米，其中十一五期間人均居住面積增加6平方米。實(shí)踐證明，我國城鎮(zhèn)居民住房體制改革整體上取得了成功，方向是正確的，與構(gòu)建社會主義市場體制的方向是一致的，這是主流。部分居民住房困難還沒有得到解決是階段性的暫時(shí)現(xiàn)象，與住房體制改革市場化方向無關(guān)。房地產(chǎn)領(lǐng)域成為腐敗的重災(zāi)區(qū)，住房資源分配新的不公等現(xiàn)象依然存在，有的還相當(dāng)嚴(yán)重，但只是支流，與住房體制市場化改革沒有必然聯(lián)系。
住房保障是住房制度市場化改革的重要組成部分
住房保障是住房制度市場化改革的重要組成部分，一定時(shí)期內(nèi)加大住房保障建設(shè)力度以償還歷史欠賬是必要的，但一些單位變相福利分房仍在繼續(xù)，泛化保障房邊界，扭曲保障房概念，以大規(guī)模公租房作為保障房主體，允許單位集資建房，鼓吹住房市場化與保障兩軌制等，則有壓縮住房市場化改革空間，窒息住房制度市場化改革之虞。"二元化"管理方式,規(guī)范住房租賃市場,調(diào)節(jié)住房分配,改革住房公積金制度”等五方面著手。[詳細(xì)]

力戒急于求成情緒，相對穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策

高波
合理的目標(biāo)和穩(wěn)定的政策是引導(dǎo)住房預(yù)期穩(wěn)定市場供求的前提
科學(xué)確定與我國國情和發(fā)展階段相適應(yīng)的住房目標(biāo)，進(jìn)而出臺一個(gè)相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)調(diào)控政策對我國具有極大的迫切性。合理的住房目標(biāo)和相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)調(diào)控政策是正確引導(dǎo)居民住房預(yù)期，穩(wěn)定住房市場供求的前提，而供求雙方穩(wěn)定的預(yù)期是房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的條件。與此相適應(yīng)，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策既不需要密集出臺，也不應(yīng)成為宏觀調(diào)控的應(yīng)急工具。房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺對社會發(fā)出的信號是以往政策的不完善，放言還有更厲害政策出臺的背后含義是對現(xiàn)行政策失去信任。[詳細(xì)]

轉(zhuǎn)變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維方式、增強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的政策彈性和差異化

地方政府擁有較大的自主決策權(quán)有利于調(diào)控目標(biāo)落到實(shí)處
房地產(chǎn)是區(qū)域性市場，住房不具空間流動(dòng)性。在對一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場信息的把握上，一般情況下是當(dāng)?shù)卣戎醒胝浞帧Ｋ試曳康禺a(chǎn)調(diào)控應(yīng)該減少全國統(tǒng)一的指令和數(shù)量約束指標(biāo)，調(diào)控目標(biāo)應(yīng)具有更大的彈性，較多地體現(xiàn)地方差異性。地方政府在貫徹執(zhí)行國家大政方針的前提下，擁有較大的房地產(chǎn)調(diào)控和解決住房民生問題的自主決策權(quán)，更有利于國家房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)落到實(shí)處，也才會有房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展和低成本地改善住宅民生。[詳細(xì)]

調(diào)整控制房價(jià)預(yù)期，確立增加住房有效供給的調(diào)控方向

高波
房價(jià)是我國目前分配住宅資源最公平、最效率的杠桿。
房價(jià)是目前分配住宅資源最公平、最效率的杠桿。房價(jià)當(dāng)然不是越高越好，高房價(jià)造成生活高成本，要求提高工資水平，降低企業(yè)利潤，影響企業(yè)市場競爭力，進(jìn)而降低城市活力。但房價(jià)是調(diào)節(jié)城市人口和產(chǎn)業(yè)空間布局的杠桿，背后是復(fù)雜的再分配關(guān)系。世界上似乎還沒有一個(gè)工資水平高、發(fā)展空間大、就業(yè)機(jī)會多而房價(jià)低的大城市。一方面，首先獲得住房滿足的先富階層支付較高的房價(jià)，高房價(jià)使征地拆遷居民獲得合理補(bǔ)償、開發(fā)企業(yè)獲得合理贏利；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)的順利完成是先富階層購房行為實(shí)現(xiàn)的前提，政府財(cái)政收入的增長，是城市加快現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施、完善公共服務(wù)的重要保障。這里是一損俱損，一榮俱榮的相互依存關(guān)系。
住房有效供給則是房地產(chǎn)領(lǐng)域主要矛盾的主要方面
在房地產(chǎn)領(lǐng)域，表現(xiàn)為人民日益增長的住房改善需求與相對滯后的住房供給的矛盾，而住房有效供給則是房地產(chǎn)領(lǐng)域主要矛盾的主要方面。增加住房有效供給既是房地產(chǎn)調(diào)控的基本方向和主要目標(biāo)，也是控制房價(jià)快速上漲的釜底抽薪之策，舍此則不能取得房地產(chǎn)調(diào)控的戰(zhàn)略主動(dòng)權(quán)。因此，任何與增加住房有效供給方向和目標(biāo)相悖的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺都應(yīng)慎之又慎。對房地產(chǎn)實(shí)施歧視性的金融信貸政策，是對控制房價(jià)政策效力的抵消。優(yōu)先保證保障房建設(shè)用地，于降低商品房價(jià)格無補(bǔ)，因?yàn)閮烧叩墓┙o對象不同。"二元化"管理方式,規(guī)范住房租賃市場,調(diào)節(jié)住房分配,改革住房公積金制度”等五方面著手。[詳細(xì)]

警惕平均主義思潮，構(gòu)建公平公正的住房供給體系

逐步平衡不同階層利益關(guān)系，強(qiáng)調(diào)效率與公平統(tǒng)一
改革開放以來，社會利益結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化趨勢，兩極分化現(xiàn)象也有擴(kuò)大趨勢。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，主要表現(xiàn)為住房占有差距的擴(kuò)大，部分家庭占有多套住房，部分住房閑置。部分居民住房依然困難，畢業(yè)生和農(nóng)民工住房矛盾突出。對此有兩種解決思路：一是高估住房差距對住房資源的浪費(fèi)和對社會穩(wěn)定的威脅，造成的新的社會不公。通過強(qiáng)化行政干預(yù)，嚴(yán)加限制住房超自主水平的購買和占有，強(qiáng)調(diào)的是住房公平分配。二是承認(rèn)住房上的差異，在增加住房供給中，逐步通過住房保障體系建設(shè)和開征房產(chǎn)稅等社會再分配工具平衡不同階層的利益關(guān)系，強(qiáng)調(diào)的是效率與公平的統(tǒng)一。
住房保障是社會保障體系的一個(gè)組成部分
從長期看，住房保障是社會保障體系的一個(gè)組成部分，要與發(fā)展階段和公共財(cái)力支持的能力相適應(yīng)，要與養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)、文化教育、扶貧等其他社會保障建設(shè)統(tǒng)籌兼顧。我國住房保障對象只能是少數(shù)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，而不應(yīng)是占多數(shù)的中低收入家庭。把經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房納入保障房系列，隱含了部分產(chǎn)權(quán)保障，會造成新的不公；把人才房、公共租賃房等納入保障房，泛化了保障范圍，在保障房建設(shè)財(cái)力一定條件的條件下，勢必?cái)D占亟待保障的低收入住房困難家庭基本居住需求。以公共租賃房為主體的保障住房建設(shè)意味著對公共財(cái)政的更大壓力和政府更多的直接掌控住房資源，隨之而來的是住房資源的地效率配置，更大的尋租空間和腐敗風(fēng)險(xiǎn)。[詳細(xì)]

我國房地產(chǎn)市場調(diào)控需要進(jìn)行觀念更新和制度設(shè)計(jì)，促進(jìn)房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展，為構(gòu)建和諧社會奠定物質(zhì)基礎(chǔ)。