[克而瑞]房企銷售拿地持續(xù)低迷，融資略有解封

??內(nèi)容提要>>>

???下行壓力加劇 百強(qiáng)11月單月業(yè)績同環(huán)比雙降
??? 土地市場持續(xù)低溫 典型房企投拓再創(chuàng)新低
??? 融資有所解封 11月新增融資額環(huán)比上升65.8%
??? 自有平臺延續(xù)造節(jié) 電商平臺聚焦流量
??? 萬科提名雷江松為非獨(dú)董 陽光城徐愛國離職
??? 多元化賽道豐富 新能源物流持續(xù)發(fā)力

??◎  文 / 克而瑞研究中心

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??1 合約銷售
下行壓力加劇 百強(qiáng)11月單月業(yè)績同環(huán)比雙降

??核心觀點(diǎn)

??2021年11月，TOP百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7507.8億元，單月業(yè)績規(guī)模較上月環(huán)比明顯回落3.4%。受下半年市場持續(xù)降溫的影響，11月單月業(yè)績同比也延續(xù)了自7月以來的下跌趨勢，且降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至37.6%。累計(jì)業(yè)績來看，截至11月末百強(qiáng)房企銷售操盤金額較2019年和去年同期分別增長13.8%和1.4%，累計(jì)業(yè)績增速進(jìn)一步放緩。

??從企業(yè)表現(xiàn)來看，11月百強(qiáng)房企中8成房企同比降低，其中逾半數(shù)企業(yè)同比降幅超30%。38家典型上市房企11月房企單月業(yè)績表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，同環(huán)比雙降的房企數(shù)量較上月有明顯增加至27家，年末去化壓力較大。僅金地、越秀和雅居樂表現(xiàn)相對突出，單月業(yè)績分別為170.8億元，132.8億元和120.1億元，實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績同環(huán)比雙增。

??展望12月，隨著企業(yè)沖刺全年業(yè)績，成交有望企穩(wěn)回升，但整體回升幅度或有限。整體來看，目前預(yù)期的市場底尚未真正到來，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍難言樂觀。加大供貨和優(yōu)惠力度、“以價(jià)換量”仍是企業(yè)促進(jìn)成交去化的必要手段。長期來看，在市場整體下行、房企銷售承壓、行業(yè)競爭加劇的大背景下，以銷定投、穩(wěn)健經(jīng)營，提高運(yùn)營效率、增強(qiáng)自身產(chǎn)品力，將是企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展的立足之本。

??2 企業(yè)拿地
土地市場持續(xù)低溫 典型房企投拓再創(chuàng)新低

??核心觀點(diǎn)

??典型房企投資力度較10月進(jìn)一步下降，量價(jià)齊跌，投資規(guī)模再創(chuàng)新低。本月30家典型房企新增土儲總建面為267萬平方米，環(huán)比下降49%；新增土地成交價(jià)格178億元，環(huán)比下降74%。平均樓板價(jià)6665元/平方米，與上月相比下降49%。均價(jià)下降主要由于市場熱度延續(xù)降溫，重點(diǎn)城市平均溢價(jià)率在低位徘徊，此外本月一線城市集中供地只有深圳，但監(jiān)測房企并無落子。

??受城市集中供地結(jié)構(gòu)性影響，投資主要集中于二三線城市。整體來看，30家典型房企本月土儲成交結(jié)構(gòu)中，二線城市占比較高，拿地金額占比達(dá)42%，其中鄭州集中供地，成交金額排名前列；三四線城市拿地金額占比38%，東莞、無錫等強(qiáng)三線城市居首。區(qū)域分布方面，30家典型房企中投資46%位于長三角，上海成交總價(jià)最高，無錫、南通、常州、徐州都有集中土拍。

??11月市場延續(xù)低溫，房企整體拿地意愿不足。加上部分房企資金壓力仍未得到緩解、樓市成交熱度下行等因素影響，多城土地市場熱度低位運(yùn)行。盡管近來房企融資環(huán)境邊際放松，但更多是針對國企等現(xiàn)金流較為穩(wěn)健的企業(yè)，大多數(shù)民企的資金鏈仍然壓力巨大。因此，多數(shù)房企仍在“躺平”，拿地積極性并未明顯上漲，國企托底與底價(jià)成交成為主旋律。

??3 企業(yè)融資

??融資有所解封
11月新增融資額環(huán)比上升65.8%

??核心觀點(diǎn)

??融資總量：2021年11月100家典型房企的融資總量為749.63億元，環(huán)比上升65.8%，同比下降40.9%。在9月底以來宏觀政策維穩(wěn)的持續(xù)傳導(dǎo)下，11月9日中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，部分參會房企有計(jì)劃近期在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。11月10日起多家城投公司及國企央企如保利發(fā)展等宣布發(fā)行中期票據(jù)、超短融資券，房企 “冰凍”融資狀態(tài)似有所解封，使得本月房企融資量環(huán)比上漲，但整體來看，企業(yè)融資量仍屬于低位，同比仍是負(fù)增長，由此，自2020年11月份以來，房企的單月融資連續(xù)13個(gè)月均呈現(xiàn)同比下降。從融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債權(quán)融資501.61億元，環(huán)比上升89.9%，同比下降25.6%；境外債權(quán)融資123.33億元，環(huán)比上升24.5%，同比下降58.7%；本月資產(chǎn)證券化融資50.19億元，環(huán)比下降31.9%，同比下降77.5%。

??融資成本：2021年截至11月100家典型房企新增債券類1融資成本5.33%，較2020年下降0.88pct，其中境外債券融資成本達(dá)7.05%，下降1.01 pct，境內(nèi)債券融資成本4.09%，較2020年下降0.41 pct。單月來看，11月房企融資成本3.80%，環(huán)比下降1.35 pct，同比下降2.77 pct。其中境外融資成本13.50%，環(huán)比上升5.32 pct，增長較大；境內(nèi)融資成本3.42%，環(huán)比上升0.08 pct，同比下降1.51pct。其中境外發(fā)債成本因只有港龍境外發(fā)債，該司單筆債券成本較高。境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)中，保利發(fā)展、招商蛇口等發(fā)行了利率較低的債券，融資利率在3.08%-4.98%間，有能力發(fā)債的企業(yè)成本相對均較低。

??企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最高的企業(yè)為招商蛇口，融資總量約146.63億元，主要是發(fā)行了30億元的中期票據(jù)和30億元的超短融資券，此外為多筆子公司信托貸款等進(jìn)行擔(dān)保以及進(jìn)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行。從企業(yè)梯隊(duì)來看，2021年1-11月平均額最大為TOP十房企，平均融資額385.3億元，融資總額同比上升4.32%，年內(nèi)首次累計(jì)同比上漲；TOP31-50梯隊(duì)融資總額同比降幅最大，降幅達(dá)到45.27%。成本來看，4個(gè)梯隊(duì)均較2020年全年下降，其中TOP十梯隊(duì)降幅最大達(dá)到1.81pct，其融資成本也最低，為4.14%。

??4 營銷策略

自有平臺延續(xù)造節(jié) 電商平臺聚焦流量

??核心觀點(diǎn)

??雙十一來臨，本月房企自有平臺+電商平臺雙管齊下，主要在十一黃金周期間擴(kuò)大營銷力度。從市場來看，11月行情仍然低迷，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比再降4%，同比下降32%。其中，一線城市企穩(wěn)回升，成交環(huán)比增長10%，同比跌幅收窄至17%。25個(gè)二、三線城市景氣度仍低，環(huán)比下降7%、同比跌幅擴(kuò)大至35%。從營銷來看，本月房企營銷仍然積極，這個(gè)雙十一，TOP30房企超9成推出了集團(tuán)或者區(qū)域?qū)用娴馁彿績?yōu)惠，世茂、陽光城、中梁等一眾房企均采取自有平臺與電商渠道雙管齊下的策略，盡可能獲取流量提升業(yè)績。

??11月房企自有平臺+電商雙渠道營銷盡可能獲取流量提升業(yè)績，折扣力度平穩(wěn)仍維持在9折之上。從營銷方式來看，自有平臺一端，多數(shù)房企仍然是以年初以來集團(tuán)層面統(tǒng)一主題，各大區(qū)域及項(xiàng)目再根據(jù)自身情況制定優(yōu)惠舉措，像陽光城以“1起雙十一，1起盡情購”為總主題，各個(gè)大區(qū)再設(shè)置分話題，世茂舉辦第七屆“世茂搖房節(jié)”，8大區(qū)域主題各不相同。電商平臺一端生態(tài)也有改變，從讓利售房走向流量爭奪，天貓好房在房企各自優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，平臺推出了“回血計(jì)劃”，用戶可參與抽獎(jiǎng)?lì)I(lǐng)取最高18888元(部分樓盤雙倍)的雙十一賬單報(bào)銷，參與房企超300家，覆蓋樓盤超3000個(gè)，房源總數(shù)超80萬套。

??步入12月，按揭貸款有邊際改善的趨勢，房企將利用好年終機(jī)會沖刺銷售，營銷范圍或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。近日上海、成都、南京等地按揭放款周期有明顯縮短，部分城市的房貸利率也有下調(diào)，按揭的放松有利于市場的邊際回暖。馬上迎來12月，房企迎來年終業(yè)績沖刺期，因此我們預(yù)計(jì)房企將加大供貨力度，擴(kuò)大營銷范圍，以回籠更多資金。但由于目前政策上仍然趨向于維持市場穩(wěn)定，避免價(jià)格起伏過大，因此折扣方面仍將維持整體平穩(wěn)，通過特價(jià)房等舉措定向擴(kuò)大讓利。

??5 人事變動
萬科提名雷江松為非獨(dú)董 陽光城徐愛國離職

??核心觀點(diǎn)

??11月，房企高層人事變動并不頻繁，從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動情況來看，房企對組織架構(gòu)的調(diào)整仍在繼續(xù)，但較10月明顯放緩，高層變動頻率有所降低。

??11月9日，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布第十九屆董事會第十四次會議決議公告，決議提名雷江松為第十九屆董事會的非獨(dú)立董事候選人，任期自股東大會選舉通過之日起至本屆董事會屆滿。資料顯示，雷江松自2003年9月至今任職于深圳市地鐵集團(tuán)有限公司，先后擔(dān)任5號線建設(shè)分公司副經(jīng)理、7號線分公司經(jīng)理，深圳地鐵工程咨詢有限公司總經(jīng)理，建設(shè)總部副總經(jīng)理兼工程一中心總經(jīng)理、建設(shè)總部執(zhí)行董事兼黨委書記，深圳地鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司董事長兼黨委書記，深圳市地鐵集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理等職務(wù)。

??11月12日，金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司發(fā)布關(guān)于高級管理人員變更的公告。鑒于金科執(zhí)行副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人李華已臨近法定退休年齡，根據(jù)金科對其工作的調(diào)整安排，其已向董事會提出辭去執(zhí)行副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人職務(wù)，并將繼續(xù)在金科任職。經(jīng)金科總裁提名，金科同意聘任副總裁宋柯為公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，任期與本屆董事會相同。公告顯示，宋柯是從2021年2月起，任公司副總裁（分管公司財(cái)務(wù)、資金工作）。

??6 戰(zhàn)略動態(tài)
多元化賽道豐富 新能源物流持續(xù)發(fā)力

??核心觀點(diǎn)

??本月房企多元化業(yè)務(wù)半徑進(jìn)一步擴(kuò)張，新能源、物流領(lǐng)域搶眼。為響應(yīng)國家號召，雅居樂和建發(fā)集團(tuán)在新能源汽車方面持續(xù)發(fā)力。物流地產(chǎn)持續(xù)升溫，遠(yuǎn)洋和領(lǐng)地加入賽道。基金熱度不減，保利碧桂園和萬達(dá)集團(tuán)本月均設(shè)基金，投資特定領(lǐng)域。在物業(yè)管理方面，萬物云計(jì)劃赴港上市，融創(chuàng)、弘陽、萬科、雅居樂均以收并購方式擴(kuò)張業(yè)務(wù)規(guī)模。酒店板塊房企依舊積極參與，復(fù)地推出首個(gè)智慧旅宿產(chǎn)品，萬科投資成立萬科酒店管理有限公司。

??融創(chuàng)服務(wù)擬18億元收購融創(chuàng)商管運(yùn)營板塊，物管商管協(xié)同發(fā)展。11月8日，融創(chuàng)與融創(chuàng)中國簽訂收購協(xié)議，擬18億元收購融樂時(shí)代（海南）商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。收購事項(xiàng)完成后，融創(chuàng)文旅集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營板塊的運(yùn)營管理公司將成為融創(chuàng)服務(wù)的全資附屬公司，商業(yè)管理服務(wù)將成為融創(chuàng)服務(wù)未來重要的發(fā)展方向之一，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)與商業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。這是本月融創(chuàng)服務(wù)收購的第二家公司股權(quán)，11月1日，融創(chuàng)服務(wù)和當(dāng)代置業(yè)旗下物業(yè)公司第一服務(wù)控股聯(lián)合公告，融創(chuàng)服務(wù)以6.92億元收購第一服務(wù)總計(jì)約3.22億股股份，收購成功后融創(chuàng)服務(wù)控股比例達(dá)到32.22%。融創(chuàng)服務(wù)在8天時(shí)間內(nèi)總斥資約24.92億元收購了兩家物業(yè)公司的股權(quán)，持續(xù)擴(kuò)張業(yè)務(wù)規(guī)模。

??威馬汽車再獲雅居樂1.4億美元投資，雅居樂共獲4.58%股權(quán)。11月30日，雅居樂集團(tuán)發(fā)布公告，以1.4億美元購入威馬汽車1.79億股D輪優(yōu)先股，結(jié)合雅居樂2020年對威馬汽車的投資和期權(quán)協(xié)議獲得的1.45%的股權(quán)股權(quán)，截止11月底，雅居樂實(shí)際擁有威馬汽車4.58%的股權(quán)。獲得雅居樂支持后威馬汽車會獲得雅居樂提供的銷售服務(wù)點(diǎn)以及大量潛在客戶數(shù)據(jù)，雅居樂也可進(jìn)一步擴(kuò)大多元化業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)度。投資威馬汽車與雅居樂多元化發(fā)展策略契合，通過產(chǎn)業(yè)協(xié)同，實(shí)現(xiàn)相互賦能，為雅居樂帶來新的業(yè)績增長點(diǎn)。