[中房研協(xié)]商品房投資、銷售年度規(guī)模再創(chuàng)新高，單月同比持續(xù)下降

??商品房單月銷售數(shù)據(jù)持續(xù)同比負(fù)增長

??2021年，商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%；比2019年增長4.6%，兩年平均增長2.3%。商品房銷售額181930億元，增長4.8%；比2019年增長13.9%，兩年平均增長6.7%。

??2021年，房地產(chǎn)市場分化明顯，從上半年的高增長到下半年深度調(diào)整。行業(yè)在全方位政策調(diào)控、疫情多發(fā)、部分大型房企債務(wù)違約等多重壓力下，商品房銷售面積和銷售金額依然實(shí)現(xiàn)歷史新高，也應(yīng)注意到，同比增幅較2020年下調(diào)了0.7和3.9個百分點(diǎn)。月度累計同比增幅年初最高，此后逐月回調(diào)，12月降至全年最低點(diǎn)，全年銷售指標(biāo)實(shí)現(xiàn)小幅正增長。2021年房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長5.2%，拉動整體經(jīng)濟(jì)增長0.4個百分點(diǎn)；新房市場銷售額超過18萬億，新房開發(fā)進(jìn)入平臺期，未來幾年總規(guī)律大概率會掉頭朝下，但存量房交易、城市更新、資產(chǎn)運(yùn)營、租賃保障、養(yǎng)老地產(chǎn)等方面正在逐步替代新房開發(fā)，成為新時期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的新內(nèi)涵，發(fā)展空間巨大，從這個意義上看房地產(chǎn)業(yè)仍然是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

??2022年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策主基調(diào)不會變，堅持“房住不炒”，堅持“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”，因城施策進(jìn)行調(diào)節(jié)。金融監(jiān)管力度不放松，針對開發(fā)企業(yè)的“三線四檔兩個觀察”，針對銀行涉房信貸的“集中度管理”，針對土地出讓的“兩集中”等政策仍將繼續(xù)執(zhí)行。同時政策存在一定調(diào)整預(yù)期，“雙向”調(diào)控普遍存在。2022年房地產(chǎn)市場預(yù)期總體前低后緩，政策不再加碼或逐步趨于合理正常，市場態(tài)勢平穩(wěn)，總體規(guī)模略有回調(diào)。

??12月商品房銷售面積21302萬平方米，較上月增加41.2%，同比減少15.6%，較2019年12月減少6.0%；銷售金額20263億元，較上月增加39.9%，同比減少17.8%，較2019年12月減少2.2%。

??單月數(shù)據(jù)來看，下半年各月商品房銷售面積和金額均處于負(fù)增長區(qū)間，12月跌幅較上月有所擴(kuò)大。一方面2020年下半年市場處于快速恢復(fù)期，單月基數(shù)較高；另一方面市場需求逐步透支、金融監(jiān)管深化、部分企業(yè)暴雷等因素疊加，購房者和投資方觀望情緒加重，樓市普遍銷售遇冷。

??分類物業(yè)銷售看,住宅銷售面積和金額均保持上漲，漲幅回調(diào)幅度明顯；辦公樓銷售面積同比漲幅高于住宅，漲幅略有收窄，銷售金額跌幅有明顯擴(kuò)大；商業(yè)營業(yè)用兩項指標(biāo)持續(xù)負(fù)增長，跌幅不再擴(kuò)大。

??從各地區(qū)銷售情況看，東部和中部地區(qū)銷售面積和金額同比保持上漲，中部地區(qū)銷售面積漲幅更為明顯。西部地區(qū)兩項指標(biāo)均進(jìn)入負(fù)增長區(qū)域，東北地區(qū)持續(xù)下跌，但跌幅收窄。

??房地產(chǎn)開發(fā)投資略顯低迷，

??單月同比跌幅擴(kuò)大

??2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元，比上年增長4.4%；比2019年增長11.7%，兩年平均增長5.7%。其中，住宅投資111173億元，比上年增長6.4%。

??2021年，全國房地產(chǎn)投資規(guī)模再創(chuàng)新高，同比增速4.4%為2016年以來新低。從近期企業(yè)新開工、土地購置增速來看，難以支撐投資增速回升。同時，企業(yè)受“三道紅線”、 40%拿地銷售比等政策影響，將繼續(xù)采取謹(jǐn)慎的投資策略。

??月度數(shù)據(jù)方面，12月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為10288億元，為2021年投資額最低的單月，同比減少13.9%，跌幅較前3個月明顯擴(kuò)大。單月投資額連續(xù)4個月負(fù)增長，帶動累計數(shù)據(jù)增速的下行。

??從物業(yè)類別投資上看，住宅投資繼續(xù)保持增長，同比漲幅比上月收窄1.7個百分點(diǎn)；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，辦公樓跌勢更明顯。住宅投資占總投資比重為75.3%。

??從地區(qū)來看，東、中、西三個地區(qū)保持上漲，中部地區(qū)漲幅最大，三區(qū)域漲幅均持續(xù)回調(diào)。東北地區(qū)開發(fā)投資在進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間后，跌幅略有收窄；投資規(guī)模上，東部地區(qū)依然保持領(lǐng)先，占總投資比重為52.6%，高于其他三區(qū)域的總和。

??房屋新開工面積同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大 

??12月跌幅超三成

??2021年，房屋新開工面積198895萬平方米，下降11.4%。其中，住宅新開工面積146379萬平方米，下降10.9%；辦公樓新開工面積5224萬平方米，下降20.9%；商業(yè)營業(yè)用房新開工14106萬平方米，下降21.7%。

??1-12月，商品房新開工面積同比跌幅較1-11月擴(kuò)大2.3個百分點(diǎn)，其中住宅新開工跌幅較1-11月擴(kuò)大2.5個百分點(diǎn)。12月房屋新開工面積16075萬平方米，與上月基本持平，較去年同期少31.2%，較2019年12月減少26.8%。

??企業(yè)拿地縮減在新開工規(guī)模上逐步顯現(xiàn)。從運(yùn)營角度看，一方面企業(yè)資金投入在土地市場集中拿地后，很難支撐項目快速進(jìn)入新開工階段，另一方面材料市場價格和人工成本上漲，也是影響新開工進(jìn)度的重要原因。從監(jiān)管角度看，由于報告期內(nèi)三道紅線政策依然嚴(yán)格執(zhí)行，預(yù)售資金監(jiān)管也未明顯放松，導(dǎo)致企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的開工資金和動力不足。2022 年新開工規(guī)模將繼續(xù)呈下行趨勢。

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)收窄

??2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金201132億元，比上年增長4.2%；比2019年增長12.6%，兩年平均增長6.1%。其中，國內(nèi)貸款23296億元，比上年下降12.7%；利用外資107億元，下降44.1%；自籌資金65428億元，增長3.2%；定金及預(yù)收款73946億元，增長11.1%；個人按揭貸款32388億元，增長8.0%。

??1-12月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速較上月收窄3個百分點(diǎn)。各項資金來源占比基本保持穩(wěn)定，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款占全部資金的52.9%，其次自籌資金占比32.5%。從資金增幅看，定金及預(yù)售款漲幅最大，回調(diào)幅度也更為明顯，較上月收窄5.9個百分點(diǎn)。國內(nèi)貸款持續(xù)下降，較上月擴(kuò)大1.9個百分點(diǎn)。

??2021年12月，銀保監(jiān)會表示要根據(jù)各地不同情況，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款；證監(jiān)會也表示將支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于出險企業(yè)項目的兼并收購。這將有助于化解逐漸顯現(xiàn)的地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險。2022年行業(yè)降杠桿的思路不變，也將繼續(xù)維護(hù)企業(yè)的正常融資需求，隨著違約房企的出清，行業(yè)融資或?qū)⑦M(jìn)入穩(wěn)定區(qū)間。

??土地購置面積跌幅擴(kuò)大，

??土地成交均價上漲

??2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21590萬平方米，比上年下降15.5%；土地成交價款17756億元，增長2.8%；土地成交均價8224元/平方米，上漲21.6%。

??1-12月土地購置面積跌幅較上月跌幅擴(kuò)大4.3個百分點(diǎn)，土地成交價款漲幅有所收窄。兩項指標(biāo)走勢差異明顯，土地價格同比漲幅較上月擴(kuò)大3.9個百分點(diǎn)。重點(diǎn)城市完成了全年三次集中供地，年末房企參拍門檻相對下降，市場熱度有所回升，但企業(yè)在資金有限的情況下，投資方向主要集中在重點(diǎn)城市，難以改變?nèi)珖w成交量下行的趨勢。土地購置和新開工規(guī)模的縮減，對未來銷售市場供應(yīng)影響較大。

??商品住宅待售面積有所增加

??2021年末，商品房待售面積51023萬平方米，比11月末增加858萬平方米。其中，住宅待售面積增加480萬平方米，辦公樓待售面積增加94萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加46萬平方米。

??12月末各物業(yè)類型商品房待售面積均較上月有不同程度的增加。與去年同期相比，商品房庫存增加2.4%，其中住宅增加1.7%，商業(yè)營業(yè)用房減少1.3%。