[克而瑞]6月云端分享月｜行業(yè)新階段下集中供地的特征變化

??克而瑞研究中心，6月云端分享月今日開(kāi)啟。

??云端交流，知識(shí)共享，線(xiàn)上研討，自6月7日到29日，克而瑞研究中心開(kāi)啟八場(chǎng)線(xiàn)上直播分享。

??作為克而瑞的專(zhuān)業(yè)研究平臺(tái)，研究中心通過(guò)地產(chǎn)金融峰會(huì)、產(chǎn)品力發(fā)布會(huì)等線(xiàn)上線(xiàn)下活動(dòng)，致力于構(gòu)建覆蓋房企、基金券商、機(jī)構(gòu)、媒體以及行業(yè)專(zhuān)家的生態(tài)交流平臺(tái)。

??“6月云端分享”的第二場(chǎng)，聚焦土地市場(chǎng)，由克而瑞研究中心資深研究員吳嘉茗帶來(lái)《行業(yè)新階段下集中供地的特征變化》主題分享。

??以下為精彩發(fā)言：

??2021年集中供地：上半年房企蜂擁而入 下半年“國(guó)家隊(duì)”無(wú)奈托底

??供應(yīng)方面，第一輪、第二輪供應(yīng)量持平，第三輪供應(yīng)相較前兩輪下降三成，減少了2000萬(wàn)平方米；

??成交方面，第二輪比第一輪成交大幅度下降，降幅達(dá)36%，第三輪相較前兩輪繼續(xù)下探；

??流拍率方面，第一輪流拍率6%，第二輪流拍率飆升至31%；第三輪因?yàn)楣?yīng)量調(diào)低原因，流拍率有一定好轉(zhuǎn)，但還是在20%左右；

而溢價(jià)率方面也是下降更為明顯，總體來(lái)看三輪集中供地呈現(xiàn)土地市場(chǎng)供應(yīng)、成交逐輪走低，溢價(jià)率大幅下降的情況。

??

??實(shí)際上，土地市場(chǎng)走勢(shì)的變化，與政策息息相關(guān)。

??2021年至今，集中供地政策呈現(xiàn) “松緊松”走勢(shì)，首輪土拍最為寬松，以原本既定城市規(guī)則為主，由此也出現(xiàn)了部分城市土拍的過(guò)熱現(xiàn)象。

為了抑制地市過(guò)熱的情況，第二輪土拍，很多城市收緊土拍規(guī)則，也把部分中小房企攔在門(mén)外，效果很顯著。

??第三輪土拍，原因是為保證土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，恢復(fù)企業(yè)拿地的信心，不少城市進(jìn)行土拍規(guī)則的微調(diào)。

??除了政策的調(diào)整出現(xiàn)了分化，城市土拍表現(xiàn)方面，也呈現(xiàn)土拍熱度分化，特別是第二輪和第三輪過(guò)程中，廈門(mén)、福州、長(zhǎng)春、天津出現(xiàn)轉(zhuǎn)冷的現(xiàn)象，杭州、寧波、成都在第三輪土拍中呈現(xiàn)明顯回暖。 

??從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企拿地呈現(xiàn)三大特征：

??1、每輪百?gòu)?qiáng)房企拿地?cái)?shù)量都在減少，并且百?gòu)?qiáng)房企參與拍地的數(shù)量在不斷的減少。

??2、每輪拿地金額在驟降，首輪百?gòu)?qiáng)房企投資拿地在9000多億，第二輪則在3400多億，到了第三輪下降到了2000多億。

??3、在整體市場(chǎng)都受到影響的情況下，民企受到?jīng)_擊更大。第一輪國(guó)企民企拿地旗鼓相當(dāng)，第二輪、第三輪民企拿地相較國(guó)企下降更為顯著。

??2022年集中供地：首五個(gè)月地市政策利好出臺(tái)較多，效果非常有限，民企投資幾乎停滯

??前5月土拍成交面積同比降幅超五成，僅四成百?gòu)?qiáng)房企拿地，300城經(jīng)營(yíng)性用地成交總建面同比下降57%，成交金額同比下降61%，整體土地市場(chǎng)大環(huán)境不及往年。百?gòu)?qiáng)房企表現(xiàn)“冷靜”，截止到5月末，以往拿地銷(xiāo)售比在0.3-0.4狀態(tài)比較理想，今年前五月百?gòu)?qiáng)整體拿地銷(xiāo)售比0.15，很多房企銷(xiāo)售比不到0.1。

??1-5月城市表現(xiàn)延續(xù)了分化趨勢(shì)，天津等地市場(chǎng)熱度下探，深圳、杭州逆勢(shì)翻盤(pán)，樓市的表現(xiàn)也一定程度上影響到企業(yè)拿地。如天津開(kāi)拍前三日，29宗涉宅地中有15宗停牌，土拍當(dāng)日僅成交5宗地，流拍率高達(dá)83%。

??總體而言，今年前5個(gè)月集中供地和去年相比有五大變化：

??第一，“三變四”從三批次增加為四批次。目前，七城(廈門(mén)、濟(jì)南、青島、重慶、武漢、成都、蘇州)已明確今年分四批次供地，供地批次多，可以分散拿地的資金壓力，增加了房企拿地的靈活性。

??第二，今年大多數(shù)城市土拍門(mén)檻仍在下調(diào)。配建/自持比例、保證金比例、付款期限等要求大多有所放松，出讓門(mén)檻明顯降低，以減輕房企拿地壓力，刺激房企拿地信心。

??第三、地價(jià)回調(diào)，讓利開(kāi)發(fā)商。今年很多城市下調(diào)溢價(jià)，控制拿地成本，商品房銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)沒(méi)有大的變化，基本保持之前水準(zhǔn)，給房企盈利空間就比較大。如北京今年首輪土拍不少地塊是去年流拍或延期出讓的，再次掛牌都下調(diào)了出讓底價(jià)，也下降了土地限價(jià)。

??第四，城市分化進(jìn)一步加劇。這個(gè)趨勢(shì)從去年第三輪到今年首輪表現(xiàn)明顯。從流拍率看，天津、濟(jì)南、福州流拍率仍沒(méi)得到明顯改善。

??第五，企業(yè)拿地方面，依舊老面孔比較多。國(guó)企央企“全年無(wú)休”，民企持續(xù)隱身，地方平臺(tái)托底意愿減弱。

??針對(duì)2022年下半年的土拍市場(chǎng)，我們有以下三點(diǎn)判斷：

??第一，集中供地超八成項(xiàng)目2022年可上市，供應(yīng)高峰或?qū)⒃谌径蕊@現(xiàn)。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年首輪地塊開(kāi)工比例已接近四成，而去年第三輪集中供地成交項(xiàng)目目前僅有3%的項(xiàng)目開(kāi)工。按中位數(shù)水平計(jì)算，約僅5%的項(xiàng)目不能夠在2022年上市，按75分位值水平計(jì)算則約22%的項(xiàng)目在2022年無(wú)法上市。

??第二，2022年三季度土地成交量周期性回升，疫情陰霾下各地冷熱分化加劇，整體土拍熱度延續(xù)低位運(yùn)行。

??隨著各城市供地計(jì)劃逐漸提上日程，我們預(yù)判三季度成交規(guī)模將迎來(lái)周期性回升。但受疫情散發(fā)反復(fù)等因素影響，銷(xiāo)售端恢復(fù)不及預(yù)期，下半年企業(yè)拿地仍將保持謹(jǐn)慎。

??同時(shí)，結(jié)合近期地市表現(xiàn)來(lái)看，回暖預(yù)期僅限于樓市韌性較強(qiáng)的一二線(xiàn)及強(qiáng)三線(xiàn)城市。購(gòu)房需求萎縮、樓市成交疲軟的城市土地市場(chǎng)熱度仍將維持在低位。

??第三，核心城市是房企補(bǔ)倉(cāng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

??在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，很多房企明確表態(tài)今后將繼續(xù)聚焦一二線(xiàn)城市。例如萬(wàn)科表示，未來(lái)投資聚焦市場(chǎng)更為穩(wěn)定、發(fā)展?jié)摿Ω蟆F(tuán)隊(duì)操盤(pán)能力更強(qiáng)的區(qū)域；綠城的區(qū)域布局仍以長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、大灣區(qū)為主，80%資源集中一二線(xiàn)。此外，像碧桂園也表示會(huì)向確定性更強(qiáng)、相對(duì)高能級(jí)的市場(chǎng)去調(diào)節(jié)。