[克而瑞]當(dāng)前廣深大灣區(qū)樓市復(fù)蘇進(jìn)程及前景展望

??導(dǎo)讀

??廣深地市先于樓市先回暖，政策利好加持下強(qiáng)三線輪動(dòng)復(fù)蘇。

??◎  研究員 / 楊科偉 俞倩倩 姚鄭康

??2017年全國(guó)政府工作報(bào)告首提粵港澳大灣區(qū)后，這一連貫了珠三角九市和香港、澳門(mén)地區(qū)的“巨無(wú)霸”城市群便與長(zhǎng)三角和京津冀一并成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。2022年兩會(huì)再度明確推進(jìn)京粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)對(duì)全國(guó)發(fā)展的帶頭作用。 值得引起高度關(guān)注的是，2022年“奧密克戎” 新冠肺炎疫情反復(fù)中長(zhǎng)三角、環(huán)渤海（包含京津冀）、中西部等地區(qū)均遭受嚴(yán)重疫情，而粵港澳大灣區(qū)至5月初僅廣州1城受到短期靜態(tài)管控，房地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情影響相對(duì)較小。究竟不同類型城市當(dāng)前市場(chǎng)熱度如何？2022年整體灣區(qū)市場(chǎng)能否穩(wěn)步復(fù)蘇？各城市漸分化行情會(huì)否愈演愈烈？

??01“規(guī)劃利好+經(jīng)濟(jì)龍頭”奠定灣區(qū)地位
2022年以來(lái)樓市受疫情影響較小

??（本節(jié)有刪減）

??（一）兩會(huì)重申灣區(qū)“經(jīng)濟(jì)新引擎”定位，6%人口占比創(chuàng)造10%GDP（略）

??（二）2022年僅1城靜態(tài)管控，3-4月成交跌幅較1-2月收窄2pcts（本節(jié)有刪減）

??2022年“奧密克戎” 新冠肺炎疫情反復(fù)中長(zhǎng)三角、環(huán)渤海（包含京津冀）、中西部等地區(qū)均遭受嚴(yán)重疫情，而粵港澳大灣區(qū)至5月初僅廣州1城受到短期靜態(tài)管控，宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情影響相對(duì)較小。

??聚焦房地產(chǎn)市場(chǎng)，2022年3-4月粵港澳大灣區(qū)9城商品住宅成交面積同比降50%，且前4月降幅持穩(wěn)。3-4月同比跌幅較1-2月收窄2pcts，整體市場(chǎng)小幅復(fù)蘇，與受疫情重挫的長(zhǎng)三角、中西部和環(huán)渤海截然不同。典型城市廣州、深圳和東莞4月商品住宅成交面積同比降幅較1月分別收窄14pcts、20pcts和46pcts。

??02

??大灣區(qū)政策導(dǎo)向且聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)

??區(qū)域核心、外圍輻射、內(nèi)生型城市冷熱分化

??（本節(jié)有刪減）

??（一）一體化加速灣區(qū)內(nèi)城市樓市聯(lián)動(dòng)性，政策導(dǎo)向型市場(chǎng)投資屬性顯著（本節(jié)有刪減）

??1、政策敏感性高，投機(jī)需求旺盛，樓市漲跌與政策松緊度密切相關(guān)

??粵港澳大灣區(qū)樓市最主要的特征是對(duì)政策的敏感性高。2017年-2020年無(wú)論是深中通道建設(shè)逐步推進(jìn)還是多地多項(xiàng)大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃的出臺(tái)，均持續(xù)刺激樓市規(guī)模向上。同時(shí)，2021年調(diào)控收緊也影響市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下。

??具體來(lái)看，2017年政府工作報(bào)告首提“粵港澳大灣區(qū)”后2018年9城商品住宅成交面積達(dá)6521萬(wàn)平方米，較2017年多增1034萬(wàn)平方米。僅僅一項(xiàng)城市群規(guī)劃即拉動(dòng)超千萬(wàn)住宅成交規(guī)模。

??2018年深中通道建設(shè)加快繼續(xù)提高灣區(qū)概念熱度。以及2019年和2020年9城2地陸續(xù)出臺(tái)了包括個(gè)稅減免、取消落戶限制、降低購(gòu)房門(mén)檻、交通網(wǎng)落建設(shè)等一系列政策。隨著9城相繼明確了自身未來(lái)在粵港澳大灣區(qū)中的智能后，2020年9城商品住宅成交面積突破至6985萬(wàn)平方米高點(diǎn)。

??隨著深圳發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)；以及惠州、珠海、佛山、中山等陸續(xù)發(fā)布公積金收緊政策、銀行放寬收緊、人才購(gòu)房收緊以及高價(jià)項(xiàng)目重啟限簽等，2021年9城商品住宅成交規(guī)模顯著回落，較2020年降低672萬(wàn)平方米。

??由此可見(jiàn)每一輪規(guī)劃利好或者調(diào)控收緊均能在次年甚至當(dāng)年在樓市成交規(guī)模上得到體現(xiàn)。在粵港澳大灣區(qū)，無(wú)論是剛需還是投資購(gòu)房者，購(gòu)房需求均與政策規(guī)劃的松緊高度一致。

??2、4城GDP過(guò)萬(wàn)億，6城商品房銷售過(guò)千億，購(gòu)買力充?！安馗挥诿瘛保裕?

??3、灣區(qū)內(nèi)城市樓市聯(lián)動(dòng)性較高，廣佛、深莞一體化致成交“同漲同跌”

??粵港澳大灣區(qū)另一個(gè)顯著特點(diǎn)在于9城樓市聯(lián)動(dòng)性極高。這主要有四方面原因：

??一是由于9城在地理位置上項(xiàng)目毗鄰，多個(gè)區(qū)域相互接壤文化同屬一脈；二是由于9城在產(chǎn)業(yè)上相互關(guān)聯(lián)，產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)城市間人口頻繁流動(dòng)，購(gòu)房需求相互重合；三是9城樓市調(diào)控政策高度同步，施政時(shí)間節(jié)點(diǎn)和政策涉及方向往往以廣深為標(biāo)桿；四是9城之間相互融城，廣佛一體化、深莞一體化等促進(jìn)了樓市聯(lián)動(dòng)。

??以廣州、佛山和深圳、東莞為例，由于兩個(gè)城市間購(gòu)房群體反復(fù)虹吸和外溢、樓市熱度反復(fù)輪動(dòng)、輻射，廣佛和深莞樓市成交規(guī)模走勢(shì)高度吻合，呈現(xiàn)“同漲同跌”：核心城市外圍輻射型城市基本要等核心城市行情回暖后方能出現(xiàn)“轉(zhuǎn)機(jī)”。

??因此根據(jù)樓市關(guān)聯(lián)性、購(gòu)房人群特征和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)弱程度，下文將大灣區(qū)9城分為三類：

??一是廣州和深圳，是大灣區(qū)樓市風(fēng)向標(biāo)（下圖紅色區(qū)域）；

??二是佛山、惠州、中山、珠海和東莞，環(huán)繞廣深受核心城市輻射，人口頻繁穿插流動(dòng)，樓市以投資和剛需雙重驅(qū)動(dòng)（下圖藍(lán)色區(qū)域）；

??三是江門(mén)和肇慶，地理上遠(yuǎn)離廣深，產(chǎn)業(yè)上與其余7城關(guān)聯(lián)不大，樓市上是內(nèi)生型城市，需求以自住剛需為主（下圖黃色區(qū)域）。

??（二）區(qū)域核心型：行情率先啟動(dòng)，地市先于樓市復(fù)蘇，調(diào)控難言實(shí)質(zhì)放松

??廣州和深圳作為大灣區(qū)核心城市，首輪土拍隨著政府讓出利潤(rùn)空間，誠(chéng)意滿滿下地市回暖。但樓市依舊慘淡，4月兩城合計(jì)一二手房成交規(guī)模分別同比下降53%和38%。主因是相比在地市托市，樓市調(diào)控并沒(méi)有實(shí)質(zhì)放松，購(gòu)房者仍以觀望為主。

??1、廣深政府托市意圖顯著，首輪土拍“央國(guó)平”加持下熱度穩(wěn)步回升

??5月初廣州和深圳相繼完成了2022年首輪集中土拍，兩城政府托市意圖明顯，雙雙給予了房企大幅規(guī)則讓步，但從結(jié)果上來(lái)看深圳土拍大熱廣州土拍熱度也有回升。

??土拍規(guī)則上增大利潤(rùn)空間，廣州取消了部分地塊“要求不低于50%的房源向無(wú)房者出售”的要求，深圳則上調(diào)了部分地塊的限價(jià)。兩城均給予了參拍房企更大的利潤(rùn)空間，深圳和廣州可售宅地平均房?jī)r(jià)地價(jià)差分別達(dá)到2.4萬(wàn)元/平方米和1.3萬(wàn)元/平方米。

??土拍規(guī)模上提高供地質(zhì)量，廣深兩城首輪土拍供應(yīng)總建面分別為276萬(wàn)平方米和107萬(wàn)平方米，不及2021年任一輪。其中廣州中心城區(qū)合計(jì)供地11宗，占比超六成，土地質(zhì)量較2021年第三輪有所提升。

??成交情況來(lái)看，深圳“大熱”8宗含宅地塊（包括純租賃用地）全部觸及最高限價(jià)，且其中4總地塊競(jìng)自持的保障性租賃用房建面到最高，達(dá)到“雙觸頂”，整體溢價(jià)率高達(dá)15%。廣州熱度則較2021年第三輪略有回升，18宗涉宅地成功出讓17宗，其中2宗溢價(jià)成交、并且1宗地塊以最高限價(jià)+競(jìng)自持9%成交。

??可見(jiàn)，首輪土拍中廣深兩城傳遞出顯著托市意圖，房企利潤(rùn)空間擴(kuò)大后平均樓板價(jià)降低，帶來(lái)的是溢價(jià)率上漲和流拍率下降。

??2、廣深新房到訪量上升，成交尚屬底部，二手房成交小幅回溫不及預(yù)期

??與已有明顯回暖的土地市場(chǎng)不同，廣深樓市銷售規(guī)模仍處于低谷期，至五月兩城市場(chǎng)略有起色。深圳一手房到訪量有所增長(zhǎng)，廣州則表現(xiàn)為二手房規(guī)模回升。

??至2022年4月廣深兩城合計(jì)成交一手房98萬(wàn)平方米，同比下降38%。雖3-4月成交規(guī)模同比降幅較1-2月有所收窄，但仍處于歷史低點(diǎn)。4月單月成交規(guī)模不足2021年高點(diǎn)一半。

??至五月，廣深樓市出現(xiàn)一定復(fù)蘇跡象。一手房方面體現(xiàn)為深圳開(kāi)盤(pán)到訪客戶增加。五一假期，深圳有三個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。其中南山鴻榮源尚璟公館，首批推售441套住宅，均價(jià)約8.9萬(wàn)/㎡，共入圍551批客戶，5月1日線上選房，去化接近70%，從案場(chǎng)反饋的看房到訪、認(rèn)籌人數(shù)等側(cè)面來(lái)看，市場(chǎng)信心正在逐步恢復(fù)。

??二手房上，深圳仍處于歷史低位，月成交規(guī)模低于2000套。廣州二手房成交套數(shù)已經(jīng)有四個(gè)月成交量向上（2月春節(jié)月例外）。其中，3月成交量更是回升到8373套，是近7個(gè)月的最高位，基本回到了去年二手房交易參考價(jià)出臺(tái)之前的成交水平。

??但需要注意的是，廣深市場(chǎng)雖有所回暖但購(gòu)房者“看多買少”、“只看不買”的觀望情緒仍然盛行。具體體現(xiàn)在新房市場(chǎng)雖到訪量有所上升，但轉(zhuǎn)化率仍低于7%。

??3、調(diào)控政策穩(wěn)中向松邊際改善難挽成交頹勢(shì)，紓困力度尚有優(yōu)化空間

??造成廣深當(dāng)前樓市遲遲不得復(fù)蘇，購(gòu)房者觀望情緒濃重的原因，主要是兩城樓市政策依舊持嚴(yán)，2022年以來(lái)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性放松。

??與粵港澳大灣區(qū)其他7城不遺余力地放松樓市調(diào)控不同，廣深兩城始終恪守“房住不炒”的政策底線。由于兩城曾是投資炒房的重災(zāi)區(qū)，如“深房理”等，因此當(dāng)前仍維持著嚴(yán)格的樓市調(diào)控口徑。

??截至2022年5月，廣州僅針對(duì)房貸利率略有下調(diào)，但普遍執(zhí)行的5.2%-5.4%仍高于5年期LPR75BP。深圳僅出臺(tái)了防疫紓困政策，擴(kuò)大“六稅兩費(fèi)”減征范圍。此外廣州在2月兩度發(fā)文辟謠一手房和豪宅限價(jià)放松的傳聞。

??針對(duì)限購(gòu)、限貸和限售等全國(guó)其他地市已有放松的調(diào)控政策廣深當(dāng)前仍沒(méi)有調(diào)整跡象。因此購(gòu)房者當(dāng)前仍處于觀望情緒中，缺乏置業(yè)動(dòng)力。

??（三）外圍輻射型：佛莞等大力紓困但收效一般，需求透支成交不見(jiàn)回暖

??環(huán)繞廣深的輻射型城市，包括佛山、東莞、惠州、中山、珠海，樓市受前者強(qiáng)影響下也出現(xiàn)明顯下行。2022年5城通過(guò)放松限購(gòu)、限貸、落戶等多方面刺激樓市，但收效一般。

??1、政策放松程度大于廣深，限購(gòu)松綁、人才新政、降首付等層出不窮

??如上文所說(shuō)，圍繞廣深的輻射型城市2022年政策放松力度極大。頻繁且全面的地出臺(tái)各項(xiàng)樓市紓困政策。其中東莞、佛山和惠州尤為明顯，2月起月月有新政，全力引導(dǎo)房企紓困和刺激市場(chǎng)需求。

??具體來(lái)看，4月廣東省在整體宗旨上明確積極支持居民合理住房信貸要求，且支持為重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)提供債券發(fā)行服務(wù)；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)適度加大流動(dòng)性貸款支持力度，保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定。而在此之前，東莞、佛山、惠州、中山等已是新政連連。

??東莞放松了限購(gòu)，并減免了增值稅、提高了公積金。將限購(gòu)放寬至“落戶即可購(gòu)房”，取消對(duì)新落戶居民家庭購(gòu)房時(shí)的社會(huì)保險(xiǎn)金限制。將社保要求“逐月連續(xù)繳納”調(diào)整為“累計(jì)繳納”。多孩家庭允許新增購(gòu)買一套住宅。將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年。并將公積金貸款最高額度提高。

??佛山放松了限購(gòu)、限貸，并放寬了落戶。限購(gòu)方面，契稅繳納時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間滿5年的商品住房不再計(jì)入居民家庭擁有的住房套數(shù)。限貸方面，非限購(gòu)區(qū)域部分項(xiàng)目首付降至兩成。落戶方面，允許非全日制大專和本科申請(qǐng)優(yōu)粵佛山卡T卡。

??惠州取消了兩區(qū)限購(gòu)、放松了限貸并為特定人才提供購(gòu)房補(bǔ)貼?；葜葜苯尤∠嘶蓐?yáng)區(qū)和大亞灣經(jīng)開(kāi)區(qū)的限購(gòu)管制。在公積金方面允許提取公積金支付在惠購(gòu)房首付款，并全面放開(kāi)商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)。人才政策上，放寬了大亞灣經(jīng)開(kāi)區(qū)的人才政策，鼓勵(lì)企業(yè)開(kāi)展團(tuán)購(gòu)并給予人才購(gòu)房補(bǔ)貼。

??中山放寬限購(gòu)、限貸，并降低落戶門(mén)檻。取消岐江新城限購(gòu)管制。第二套公積金貸款最高額度個(gè)人提高至50萬(wàn)元，家庭提高至90萬(wàn)元。此外，放寬了穩(wěn)定居住就業(yè)入戶條件。

??總而言之，屬于區(qū)域輻射型城市的5城大力出臺(tái)樓市紓困政策，從限購(gòu)、限貸、落戶等方面不遺余力的開(kāi)需求源，試圖引入新鮮需求、提高本地居民購(gòu)買力。

??2、樓市尚屬底部，4月5城成交同比“腰斬”，部分項(xiàng)目去化不足15%

??從5城商品住宅成交走勢(shì)來(lái)看，連續(xù)的新政并未刺激樓市成交如期復(fù)蘇。隨著5城政策相繼出臺(tái)，新房成交規(guī)模反而回落。

??2022年4月5城商品住宅成交面積共計(jì)157萬(wàn)平方米同比下降59%。即使較年內(nèi)1月和3月也均有下降，較1月下降24萬(wàn)平方米，環(huán)比下降14%。

??從重點(diǎn)在售項(xiàng)目來(lái)看也是慘淡一片。4月東莞在售項(xiàng)目整體去化率為32%，珠海和佛山更是降至14%和12%。5城在售項(xiàng)目普遍面臨滯銷局面。如珠海華發(fā)琴澳新城四季半島新加推去化率僅11%，萬(wàn)科紅樹(shù)東岸更是加推195套，僅得到8套認(rèn)購(gòu)。

??3、投資退場(chǎng)，改善觀望，剛需接棒，80平以下占比上升，戶型小型化

??5城雖全力出臺(tái)新政紓困，但在新房銷售表現(xiàn)上并未收到良好的結(jié)果。其主要原因在于疫情疊加經(jīng)濟(jì)下行，剛需買不起改善不想買，無(wú)論從客戶信心，還是居民購(gòu)買力，均面臨階段性瓶頸。

??購(gòu)買力透支下雖有政策扶持但頁(yè)難以支撐購(gòu)房消費(fèi)。2020年5城房?jī)r(jià)收入比中珠海、東莞和惠州已超過(guò)10年，其中珠海和東莞超過(guò)16年，與廣州相當(dāng)（2020年廣州房?jī)r(jià)收入比為15年）。由此可見(jiàn)由于珠海和東莞前期超漲，剛需購(gòu)房者購(gòu)買力已透支。而佛山和中山雖2020年房?jī)r(jià)收入比較低，但由于2021年疫情反復(fù)和經(jīng)濟(jì)下行，居民人民收入下降。此消彼長(zhǎng)下購(gòu)房難免承受更大壓力。

??此外從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，對(duì)比5城2020年和2022年前4月各面積段商品住宅成交占比，80平方米以下住宅占比上升8pcts至23%，80-100平方米和100-120平方米占比均下降3pcts。與住宅成交面積小型化相對(duì)應(yīng)的是，改善的大面積占比逐年下降，120-140萬(wàn)平方米占比下降2pcts至12%。東莞和佛山140平方米以上住宅占比也均有降低。

??可見(jiàn)購(gòu)買力透支下剛需購(gòu)房者難以置業(yè)，購(gòu)房主力面積端逐漸下降。同時(shí)由于市場(chǎng)下行，改善客群也暫時(shí)擱置購(gòu)房計(jì)劃，觀望下市場(chǎng)占比下降。

??（四）內(nèi)生型：江門(mén)、肇慶樓市以自住需求為主導(dǎo)，無(wú)明顯“大漲大跌”（略）

??03
??典型城市當(dāng)前市場(chǎng)熱度：廣州復(fù)蘇初顯
佛山尚屬底部，江門(mén)持續(xù)盤(pán)整

??（本節(jié)有刪減）

??（一）廣州：地市、二手房復(fù)蘇征兆已現(xiàn)，寬松政策有待加碼重鑄市場(chǎng)信心（略）

??（二）佛山:樓、地市未見(jiàn)起色，投資退潮，內(nèi)需透支，庫(kù)存高企等問(wèn)題突出

??對(duì)于佛山樓市而言，與核心城市廣州息息相關(guān)，廣佛一體化下二者聯(lián)動(dòng)效應(yīng)持續(xù)加強(qiáng)，可以說(shuō)廣州外溢需求在某種程度上是決定佛山市場(chǎng)周期性變化的核心動(dòng)因。介于廣州市場(chǎng)的低迷行情，佛山樓、地市尚未出現(xiàn)復(fù)蘇征兆，即便人才新政持續(xù)加碼，預(yù)計(jì)仍難挽成交頹勢(shì)。

??1、樓、地市雙冷，前4月累計(jì)降幅持續(xù)擴(kuò)大，企業(yè)端、居民端持續(xù)觀望

??縱觀佛山2020年以來(lái)樓市熱度變化，與全國(guó)行情保持一致，疫后迎來(lái)穩(wěn)步復(fù)蘇，主要得益于“三舊”改造全面提速創(chuàng)造增量需求和不斷調(diào)降人才落戶門(mén)檻并放開(kāi)人才購(gòu)房限制，持續(xù)擴(kuò)大人口基數(shù)。而市場(chǎng)高熱行情延續(xù)到了2021年上半年，下半年隨著房企暴雷不斷，市場(chǎng)信心不足，成交量急轉(zhuǎn)而下，8-11月單月成交量均不足100萬(wàn)平方米，而后隨著11月二手房稅費(fèi)的下降，及信貸寬松等政策，佛山樓市在12月迎來(lái)翹尾行情，成交量沖高至120萬(wàn)平方米。

??步入2022年以來(lái)，整體全國(guó)行情低迷的背景下，佛山也不例外，成交延續(xù)低位波動(dòng)，4月由升轉(zhuǎn)降，單月成交量?jī)H為46萬(wàn)平方米，單月同比和累計(jì)同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，已達(dá)63%和44%。

??而從項(xiàng)目來(lái)訪、開(kāi)盤(pán)去化等微觀層面來(lái)看，整體去化率自2021年4月以來(lái)便開(kāi)始波動(dòng)下行，2022年開(kāi)年至今基本持穩(wěn)在10%左右，4月雖略有回升至13%，但尚屬階段性底部。而從客戶來(lái)訪量和轉(zhuǎn)化率來(lái)看，“看得多，買得少”觀望情緒更加濃厚，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年2-4月月均客戶來(lái)訪量基本都在3.9萬(wàn)組左右，處于2021年以來(lái)高位，但客戶轉(zhuǎn)化率僅為6%-7%，尚無(wú)明顯提升。

??而從土地市場(chǎng)來(lái)看則更顯低迷，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，1-4月佛山涉宅用地掛牌14宗，僅出讓7宗，均為底價(jià)成交，另外3宗因故撤牌，4宗延期出讓或仍在交易狀態(tài)，對(duì)比去年同期佛山15宗涉宅用地成交，今年成交規(guī)模明顯縮減，從成交總建面來(lái)看，前4月同比跌幅高達(dá)43%，開(kāi)發(fā)商在銷售淡市下普遍缺乏拿地意愿，成交樓面價(jià)也呈現(xiàn)波動(dòng)下行走勢(shì)。

??2、人才新政對(duì)樓市提振效應(yīng)邊際遞減，前期供地過(guò)量致廣義庫(kù)存高企

??佛山是典型的政策敏感型市場(chǎng)，政策既是需求強(qiáng)弱轉(zhuǎn)化導(dǎo)火索，也是周期波動(dòng)的催化劑。事實(shí)上，2022年以來(lái)，福州紓困政策不斷，2月降首付，非限購(gòu)區(qū)域部分樓盤(pán)首付低至2成，3月放寬落戶，人才T卡申領(lǐng)門(mén)檻由全日制大專降至非全日制大專亦可申領(lǐng)；4月更是放松限購(gòu)，限購(gòu)區(qū)滿5年二手房不再納入限購(gòu)套數(shù)之中。

??不過(guò)從政策效果來(lái)看，對(duì)市場(chǎng)提振作用相對(duì)有限。我們認(rèn)為，原因無(wú)外乎以下幾點(diǎn)：一是廣佛樓市聯(lián)動(dòng)性較強(qiáng)，廣州當(dāng)前樓市尚未完全復(fù)蘇，廣州外溢需求購(gòu)房積極性不高，目前觀望情緒濃厚，整體市場(chǎng)信心不足；二是落戶門(mén)檻“一降再降”，人才新政對(duì)樓市提振呈邊際效應(yīng)遞減。早在2019年12月，佛山放開(kāi)各類人才購(gòu)房限制，在本市工作、具有本科及以上學(xué)歷或中級(jí)工及以上職業(yè)資格的人才，購(gòu)買首套房不受戶籍、個(gè)稅、社保限制。此后更是進(jìn)一步調(diào)降人才落戶門(mén)檻，不得不說(shuō)，人才新政早期的確能刺激了一波增量需求釋放，但是隨著這波需求釋放完畢，對(duì)于樓市的支撐作用越來(lái)越難以維繼。三是因前期供地過(guò)量疊加成交低迷導(dǎo)致廣義庫(kù)存壓力穩(wěn)中有增。事實(shí)上，佛山廣義庫(kù)存高企，截止2022年4月末已近8000萬(wàn)平方米，在全國(guó)排名靠前，去化周期超11年，供需失衡也導(dǎo)致了居民短期購(gòu)房熱情并不高漲。

??3、外地投資退潮，本地自住接棒，短期需求嚴(yán)重透支，成交漸遇瓶頸

??事實(shí)上，佛山市場(chǎng)需求可劃分為以下三類：一是廣州外溢需求，購(gòu)買力最為強(qiáng)勁，置業(yè)偏好南海區(qū)、順德區(qū)，廣佛板塊最為受益。二是本地改善性需求，在佛山工作、生活時(shí)間較長(zhǎng)，既有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，又有“土著”情結(jié)，置業(yè)偏好禪城區(qū)。三是本地底層剛需，普通工薪階層居多，價(jià)格是首要考慮因素，哪里便宜買哪里，置業(yè)偏好三水區(qū)、高明區(qū)。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的2020年以來(lái)佛山年度各區(qū)域商品住宅成交面積占比變動(dòng)情況來(lái)看，投資退潮，本地改善、剛需接棒特征顯著。承接廣州外溢的南海區(qū)2022年一季度成交面積占比僅為24%，較2020年下降3個(gè)百分點(diǎn)，而本地剛需的高明區(qū)成交面積占比由2021年的9%上升至2022年一季度的13%，改善需求表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，占比保持在16%。目前來(lái)看，佛山置業(yè)客群仍以本地剛改、再改客為主，缺乏剛需和廣州外溢及投資客。從項(xiàng)目去化來(lái)看，禪城核心區(qū)位大面積主打本地改善客群項(xiàng)目相對(duì)熱銷。禪城區(qū)的朝安金茂悅項(xiàng)目在今年五一期間累計(jì)來(lái)訪超1000組，勁銷40套。石灣的龍光天宸也在今年五一期間熱銷破2億。

??相較于本地改善性需求以及底層剛需，廣州外溢需求才是決定佛山市場(chǎng)周期性變化的核心動(dòng)因。主要原因在于廣佛已邁入全域同城化的新階段，對(duì)于居住生活在廣州主城區(qū)的客群而言，佛山下轄的南海區(qū)、順德區(qū)已然成為廣州外溢需求重要承接地，市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)高于廣州下轄的增城、從化這類遠(yuǎn)郊區(qū)域。區(qū)別于佛山本地自住以及改善性需求，廣州外溢客群基數(shù)更為龐大，并有較強(qiáng)購(gòu)買力支撐，成為主導(dǎo)佛山市場(chǎng)冷暖變化的主要因素。而這部分需求目前相對(duì)疲軟，這也是導(dǎo)致佛山樓市成交低迷的主要原因。

??（三）江門(mén)：內(nèi)生型樓市平穩(wěn)行情，地市趨冷，基本面較弱致后續(xù)增長(zhǎng)受限（略）

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??總結(jié)預(yù)判：廣深地市先于樓市先回暖

??政策利好加持下強(qiáng)三線輪動(dòng)復(fù)蘇

??（本節(jié)有刪減）

??基于上文，我們分析了粵港澳大灣區(qū)不同類型城市的典型特征和影響當(dāng)前市場(chǎng)熱度的核心動(dòng)因，究竟2022年整體灣區(qū)市場(chǎng)能否穩(wěn)步復(fù)蘇？各城市分化行情會(huì)否愈演愈烈？

??（一）三四線政策寬松力度仍將加大，落戶、財(cái)稅等組合拳以刺激購(gòu)房（略）

??（二）廣深地市先于樓市回暖，佛莞惠中珠未見(jiàn)起色，江門(mén)、肇慶等穩(wěn)中有降

??就當(dāng)前市場(chǎng)熱度來(lái)看，粵港澳大灣區(qū)新房成交低位運(yùn)行，同比跌幅在50%左右小幅波動(dòng)，整體復(fù)蘇進(jìn)度弱于預(yù)期。而就地市成交而言，在地方政府各類利好政策加持下，廣深土拍已有轉(zhuǎn)暖跡象，流拍率下降，高溢價(jià)地塊頻出。

??總體來(lái)看，各城市間分化持續(xù)加劇：廣州市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇，今年五一假期項(xiàng)目去化率達(dá)32%，較去年同期下降12個(gè)點(diǎn)。不過(guò)與3-4月對(duì)比，整體市場(chǎng)仍在穩(wěn)步復(fù)蘇之中。深圳仍未扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，4月開(kāi)盤(pán)去化率跌至32%，龍崗、龍華等關(guān)外區(qū)域去化普遍承壓，去化率普遍不足三成，大鵬新區(qū)部分項(xiàng)目主動(dòng)降價(jià)，并賠償價(jià)差給老業(yè)主，但去化表現(xiàn)依舊不理想。佛山、惠州等繼續(xù)蟄伏，受限于缺乏廣深外溢客群，渠道帶客、成交轉(zhuǎn)化效果均較差，多數(shù)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率僅在15%左右，珠海庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)加劇、去化持續(xù)承壓，尤其是在金灣平沙、斗門(mén)井岸等庫(kù)存高企區(qū)域，即便渠道點(diǎn)數(shù)提高至6%-7%去化也依然艱難。而基本面相對(duì)較弱的江門(mén)、肇慶等以內(nèi)生型需求為主導(dǎo)，因短期需求透支嚴(yán)重，整體成交熱度呈現(xiàn)穩(wěn)中有降。

??（三）三季度市場(chǎng)熱度預(yù)期傳導(dǎo)至佛莞惠中珠

??從市場(chǎng)面來(lái)看，粵港澳大灣區(qū)除了個(gè)別城市諸如江門(mén)、肇慶等市場(chǎng)相對(duì)內(nèi)生，以本地自住需求為主導(dǎo)之外，余下各城市聯(lián)動(dòng)性較強(qiáng)，政策敏感度較高，唯有等待核心一線廣州、深圳市場(chǎng)回穩(wěn)，三四線城市才有輪動(dòng)回穩(wěn)的可能性。

??具體來(lái)看，廣州、深圳因城市經(jīng)濟(jì)基本面相較優(yōu)質(zhì)，人口吸附能力強(qiáng)勁，市場(chǎng)需求及購(gòu)買力均有較強(qiáng)支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在5-6月率先復(fù)蘇。以廣州為例，目前部分區(qū)域已經(jīng)在醞釀出臺(tái)一些有利于需求釋放的購(gòu)房政策，如南沙重新放開(kāi)人才購(gòu)房政策等，加之全國(guó)以及灣區(qū)城市近期圍繞樓市的穩(wěn)市政策動(dòng)作頻頻，廣州市場(chǎng)人氣在五一假期已有提升跡象，預(yù)計(jì)二季度整體復(fù)蘇速度還將加快。

??基于核心城市回暖的樂(lè)觀假設(shè)，市場(chǎng)熱度會(huì)逐步傳導(dǎo)至周邊的佛山、東莞、惠州、中山、珠海等城市，這些城市樓市有望在下半年迎來(lái)觸底回升。主要是基于這些城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，佛山已躋身萬(wàn)億GDP俱樂(lè)部，東莞則是打工人的天堂，中山的鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)自成一體，當(dāng)前主要問(wèn)題在于市場(chǎng)信心不足，觀望情緒濃厚，只要廣深市場(chǎng)行情啟動(dòng)，外溢投資客勢(shì)必能點(diǎn)燃成交熱情，繼而帶動(dòng)這些城市臨近區(qū)域市場(chǎng)穩(wěn)步回暖，譬如廣佛交界的佛山南海區(qū)、順德區(qū)等。

??最后，針對(duì)城市基本面較弱的內(nèi)生型城市江門(mén)、肇慶等，受粵港澳灣區(qū)利好政策影響較小，與廣州、深圳等核心城市樓市聯(lián)動(dòng)性不高，因而后續(xù)整體行情回暖還需要較長(zhǎng)的時(shí)間，2022年預(yù)期難見(jiàn)起色。一方面人口基數(shù)不大，內(nèi)生需求相對(duì)有限；另一方面前期居民過(guò)度加杠桿購(gòu)房，市場(chǎng)需求及購(gòu)買力也存在明顯透支，這類城市樓市修復(fù)仍需“以時(shí)間換空間”。