[中房研協(xié)]階段性購房窗口來臨 9月主要指標(biāo)邊際改善

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??商品房銷售市場跌幅小幅收窄，呈“筑底”跡象

??1—9月，商品房銷售面積101422萬平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積下降25.7%。商品房銷售額99380億元，下降26.3%，其中住宅銷售額下降28.6%。

??1-9月份，新建商品房市場銷售水平仍處歷史低位，但兩項(xiàng)指標(biāo)累計(jì)跌幅繼續(xù)小幅收窄，市場銷售從“探底”走向“筑底”階段。9月，中央層面繼續(xù)支持剛性和改善性住房需求，提出允許部分城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。央行下調(diào)首套房個人住房公積金貸款利率0.15個百分點(diǎn)，各地方城市積極跟進(jìn)。

??央行三季度調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，愿意增加購房支出的比例17.1%，比上季度提高0.2個百分點(diǎn)。受利好政策影響，購房者信心開始修復(fù)，市場也有望逐步得到改善。在鼓勵政策落地后，冷凍的房地產(chǎn)市場逐步解凍，所謂的剛性需求，民生需求有望結(jié)束觀望，尤其是購房首套比例降低、利率優(yōu)惠、稅收補(bǔ)貼等都進(jìn)入了歷史相對友好的階段，這其實(shí)是一個非常難得的窗口期，無論是開發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者都會看到。

??單月數(shù)據(jù)來看，9月銷售面積13532萬平方米，較上月增加39.3%，同比減少16.2%；銷售金額13510億元，環(huán)比上漲33.7%，同比減少14.2%。9月政策面促進(jìn)竣工交付，企業(yè)銷售促銷力度加大，兩項(xiàng)指標(biāo)較均有所好轉(zhuǎn)，單月跌幅持續(xù)收窄。

??分類物業(yè)銷售看，住宅市場持續(xù)改善，兩項(xiàng)指標(biāo)跌幅持續(xù)收窄；辦公樓兩項(xiàng)指標(biāo)保持上漲，銷售金額漲跌幅擴(kuò)大；商業(yè)營業(yè)用房繼續(xù)下行，銷售面積漲幅縮小、金額跌幅擴(kuò)大。

??從各地區(qū)銷售情況看，商品房銷售面積和金額同比均處于負(fù)增長區(qū)域，東北地區(qū)跌幅最大；東部、中部和東北地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)開始改善，跌幅均與上月持平或收窄，西部地區(qū)跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為41.2%、57.9%，份額均較上月提升0.7個百分點(diǎn)。

??02

??房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅繼續(xù)擴(kuò)大

??1—9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%；其中，住宅投資78556億元，下降7.5%。

??1-9月全國房地產(chǎn)投資跌幅較上月擴(kuò)大0.6個百分點(diǎn)，仍處于探底下行階段，從跌幅看，已經(jīng)走出了前幾個月的急速下跌階段。企業(yè)拿地和新開工大幅下跌繼續(xù)拖累開發(fā)投資。從企業(yè)拿地態(tài)度可以看出，投資信心短期很難恢復(fù)，謹(jǐn)慎投資的預(yù)期不變。地方政府積極調(diào)整政策、改善投融資環(huán)境，防范投資指標(biāo)失速。

??部分地方政府投融資平臺積極入市拿地，在一定程度上可以改善政府的資產(chǎn)負(fù)債表，但本質(zhì)上是政府債務(wù)的增加，難以持續(xù)，市場的啟動與穩(wěn)定依然需要民營企業(yè)的介入才行。隨著銷售市場逐步改善，民營房企資金流恢復(fù)正常，投資也有望得到修復(fù)。

??月度數(shù)據(jù)方面，9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12750億元，較上月增加12.4%，同比減少12.1%，同比跌幅較上月收窄1.7個百分點(diǎn)，對整體走勢有正向拉升。9月房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長點(diǎn)主要在“保交樓”政策促進(jìn)下，項(xiàng)目加快竣工進(jìn)度所產(chǎn)生的建筑安裝工程投資。

??從物業(yè)類別投資上看，辦公樓投資跌幅較上月繼續(xù)收窄，住宅和商業(yè)營業(yè)用房投資跌幅持續(xù)擴(kuò)大。住宅投資占總投資比重為75.9%，較上月提高0.1個百分點(diǎn)。

??從地區(qū)來看，各區(qū)域投資跌幅均較上有不同程度擴(kuò)大，東北和西部地區(qū)下調(diào)幅度更為明顯；同比數(shù)據(jù)來看，中部和東部地區(qū)同比跌幅相對較小，東北地區(qū)跌幅最大。投資規(guī)模上，東部地區(qū)高于其他三區(qū)域的總和，占總投資比重為54.0%。

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??房屋新開工面積跌幅持續(xù)擴(kuò)大

??1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積94767萬平方米，下降38.0%。其中，住宅新開工面積69483萬平方米，下降38.7%；辦公樓新開工面積2438萬平方米，下降36.6%；商業(yè)營業(yè)用房新開工6507萬平方米，下降39.6%。

??1—9月，房屋新開工規(guī)模累計(jì)跌幅繼續(xù)下探，跌勢略有放緩。主要受9月單月數(shù)據(jù)影響，9月全國商品房新開工面積9705萬平方米，同比跌幅較8月收窄1.3分百分點(diǎn)。一方面受地方政府“保交樓”攻堅(jiān)機(jī)制政策影響，部分房企放緩或擱置新開工計(jì)劃。另一方面從2021年下半年起，企業(yè)土地購置面積大幅縮水難以支撐新開工規(guī)模的提升，行業(yè)指標(biāo)的下跌，按照產(chǎn)業(yè)鏈上下游成體系化下跌或調(diào)整，短期恢復(fù)也不是很容易。近一年積極拿地的央企、國企、地方平臺，特別是主營業(yè)務(wù)并非房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，開發(fā)能力有限，開工積極性較弱，也有一定影響。

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??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金跌幅持續(xù)小幅收窄

??1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金114298億元，同比下降24.5%。其中，國內(nèi)貸款13661億元，下降27.2%；利用外資61億元，增長2.7%；自籌資金40568億元，下降14.1%；定金及預(yù)收款37348億元，下降34.1%；個人按揭貸款18397億元，下降23.7%。

??1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比跌勢持續(xù)小幅收窄，在商品房銷售市場的逐步改善影響下，定金及預(yù)售款和個人按揭貸款跌幅再次收窄，較1-8月別收窄1.7個和0.7個百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金跌幅較上月擴(kuò)大1.8個百分點(diǎn)。各項(xiàng)資金來源占比情況與上月相比變動不大，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款占全部資金的48.8%，自籌資金占比35.5%。目前房企資金鏈風(fēng)險依然比較突出，政策端仍明確保障房地產(chǎn)合理融資需求。

??9月央行、銀保監(jiān)會積極表態(tài)，強(qiáng)調(diào)完善大型企業(yè)債務(wù)監(jiān)測風(fēng)險監(jiān)測和處置，保障房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持地方“保交樓、穩(wěn)民生”。同時，監(jiān)管部門支持增信發(fā)債房企的范圍在擴(kuò)大，允許不以房地產(chǎn)開發(fā)作為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資，為相關(guān)企業(yè)改善資金鏈現(xiàn)狀，鋪平了道路，釋放了積極信號。企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用機(jī)會合理融資，補(bǔ)充流動性，緩解資金壓力。

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??土地市場繼續(xù)大幅下跌

??1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積6449萬平方米，比上年下降53.0%；土地成交價款5024億元，下降46.2%；土地成交均價7790元/平方米，上漲14.4%。

??1-9月，土地市場成交量價繼續(xù)大幅下跌，購置面積已不足上年同期五成，兩項(xiàng)指標(biāo)跌幅較上月分別擴(kuò)大3.3個和3.7個百分點(diǎn)。土地單價上，同比漲幅較上月提升4.3個百分點(diǎn)。9月北京、上海、深圳、杭州、武漢、蘇州、寧波多個城市進(jìn)行了第三批土地集中上市成交，較上月顯著增加，優(yōu)質(zhì)地塊比例也大幅提高，市場呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢。核心城市拿地企業(yè)仍以央企、國企為主，民營企業(yè)積極性也有所提升。從全國角度看，土地市場熱度并未隨重點(diǎn)城市一同走高，整體成交量價進(jìn)一步下滑，城市分化愈演愈烈。

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??商品房待售面積小幅減少

??9月末，商品房待售面積54333萬平方米，比上月末減少272萬平方米。其中，住宅減少96萬平方米，辦公樓增加29萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房減少78萬平方米。

??商品房庫存連續(xù)七個月減少，整體波動較小。較去年同期相比主要增長點(diǎn)為住宅待售面積，同比上漲15.6%，漲幅較上月提高0.5個百分點(diǎn)；商業(yè)營業(yè)用房持續(xù)下跌，同比減少3.8%。