[仲量聯(lián)行]三季度中國辦公樓市場維穩(wěn)需求與以價(jià)換量并行

??2022年10月19日，北京——黨的二十大新聞發(fā)布會(huì)于近日召開，會(huì)上總結(jié)了今年以來的中國經(jīng)濟(jì)環(huán)境，雖然受外部環(huán)境、疫情、極端天氣等超預(yù)期因素影響，但中國經(jīng)濟(jì)在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了企穩(wěn)回升，展出強(qiáng)大的韌性和巨大潛力。就全國辦公樓市場而言，雖然市場需求尚未出現(xiàn)大規(guī)模企穩(wěn)反彈，但得益于“穩(wěn)增長”政策落地和實(shí)物工作量形成，市場偏弱情緒受到小幅提振。

??基于此，仲量聯(lián)行結(jié)合三季度辦公樓市場動(dòng)態(tài)和海量數(shù)據(jù)，發(fā)布最新版“中國40城辦公樓市場指數(shù)”。

??多數(shù)市場企穩(wěn)向好，部分城市邊際改善受阻

??在第三季度，全國頭部城市辦公樓市場企穩(wěn)向好，基本盤持續(xù)穩(wěn)健以應(yīng)對市場不利因素?cái)_動(dòng)；其它城市幾乎均受制于疫情影響及經(jīng)濟(jì)“非典型復(fù)蘇”期內(nèi)波動(dòng)。

??中國40城辦公樓市場指數(shù)

??數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行，2022年第三季度。部分非一線城市的數(shù)據(jù)為半年度更新，圖中長沙、廈門、蘇州、貴陽、寧波、無錫六個(gè)城市指數(shù)基于2022年第二季度數(shù)據(jù)。

??指數(shù)解讀方式：以2022年第一季度數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)數(shù)，可進(jìn)行橫向的城市間比較和縱向時(shí)間軸比較。

• ??橫向而言，盡管我們已從全國200余座城市中選取了政治經(jīng)濟(jì)綜合影響力前40城市，但其辦公樓市場仍然差距巨大，京滬較其他城市斷崖式領(lǐng)先，銀川、拉薩等西北省會(huì)城市則相對靠后。

• ??縱向而言，隨著各市辦公樓體量增長、租金上漲或租賃去化，其指數(shù)值會(huì)在二季度基礎(chǔ)上錄得增長，體現(xiàn)市場表現(xiàn)提升；同樣，各市辦公樓租金下跌和空置擴(kuò)大，將導(dǎo)致其指數(shù)較二季度的基數(shù)下滑。

• ??排名前10的城市中，城市位次與上季度一致，頭部城市穩(wěn)定的辦公樓市場格局延續(xù)。除北京與重慶的指數(shù)環(huán)比回調(diào)0.1%之外，其他城市均保持正向增長。北京市三季度的租賃市場在上一季度經(jīng)歷小幅回彈后回歸平穩(wěn)，重慶市場則是受疫情與極高溫影響后需求走弱，租賃動(dòng)能不足以為新增供應(yīng)去化提供有力支撐。上海、深圳、廣州、杭州、武漢均錄得0.2%-0.5%的增幅，證明市場基本盤持續(xù)穩(wěn)健以應(yīng)對不利因素?cái)_動(dòng)。

• ??排名11-20的城市中，排名變化較小，落在范圍區(qū)間內(nèi)的城市均企穩(wěn)向好。南寧排名回漲一位至13位，市場成熟度較高供需均衡，基石需求在核心商務(wù)區(qū)的聚集保障了整體指數(shù)表現(xiàn)。福州、青島第三季度指數(shù)變化錄得正增長，鄭州小幅回撤0.2%，其它城市不變，印證了市場內(nèi)生需求在經(jīng)濟(jì)回暖周期內(nèi)出現(xiàn)邊際改善趨勢。

• ??排名21-40的城市中，受制于疫情影響及經(jīng)濟(jì)“非典型復(fù)蘇”期內(nèi)波動(dòng)，部分城市辦公樓市場邊際改善受拖累。其中烏魯木齊、蘭州等城市季度內(nèi)指數(shù)變化小幅走弱，另有十個(gè)城市環(huán)比持平，市場活躍度未見明顯提升。但濟(jì)南、大連、佛山、合肥、石家莊、長春六個(gè)城市的指數(shù)仍錄得正向變化，城市整體商業(yè)氛圍與資源調(diào)配方面較優(yōu)，需求潛力釋放。

??疫情帶來短期負(fù)面影響擴(kuò)散，但長期復(fù)蘇趨勢不改

??第三季度，商業(yè)地產(chǎn)策略也隨辦公樓市場情緒積極調(diào)整，維穩(wěn)需求與以價(jià)換量并行，以應(yīng)對經(jīng)濟(jì)“非典型復(fù)蘇”期內(nèi)的外部波動(dòng)。

??租金方面，全國20個(gè)重點(diǎn)城市中約四分之三的平均租金錄得負(fù)增長，但環(huán)比降幅有所縮窄。負(fù)增長城市中4個(gè)租金降幅落在1%-2%的區(qū)間，其余11個(gè)城市處在1%以內(nèi)的正常波動(dòng)范圍。各城市租金跌幅小于上季度，但仍然高于一季度。市場止跌企穩(wěn)趨勢在一些頭部城市有所顯現(xiàn)，隨著政策刺激與經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)能的不斷滲透，四季度市場情緒有望得到改善。

??空置率方面，北上廣深四個(gè)一線城市第三季度空置率小幅拉高，主要受廣州和深圳的新增供應(yīng)影響，但整體去化速度維持在健康區(qū)間，四個(gè)城市空置率分別錄得：9.7%、17.4%、17.6%和21.7%；二線城市中，杭州的空置率在第三季度降低2.3個(gè)百分點(diǎn)，是20個(gè)非一線重點(diǎn)城市中的最低水平。

??仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負(fù)責(zé)人暨華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“在我國加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的大周期內(nèi)，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化帶來的內(nèi)生動(dòng)力帶動(dòng)頭部城市的辦公樓市場需求理性回暖，非一線城市仍在緩慢過渡。第三季度末，全國疫情再次出現(xiàn)反彈，形勢嚴(yán)峻復(fù)雜，租金走勢預(yù)計(jì)短期承壓，但整體不會(huì)出現(xiàn)大幅復(fù)跌?！?

??長三角、長江中游平穩(wěn)回暖，大灣區(qū)、成渝短暫承壓

??在京津冀城市群中，北京辦公樓租賃市場經(jīng)歷小幅回彈后回歸理性，租金小幅下跌，以大型企業(yè)為代表的租戶租賃決策更為審慎。天津本地企業(yè)應(yīng)對經(jīng)濟(jì)不利因素的韌性較高，但外來企業(yè)的新設(shè)需求受疫情影響有所減弱，市場復(fù)蘇進(jìn)程尚未出現(xiàn)躍遷。

??在長三角城市群中，上海度過疫情沖擊，第三季度市場整體凈吸納量上升至10.4萬平方米，傳統(tǒng)行業(yè)以及戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)租賃需求逐步復(fù)蘇，金融服務(wù)和專業(yè)服務(wù)公司仍是租賃需求主要推動(dòng)力。杭州市場同步回暖，空置率環(huán)比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)；南京市場持續(xù)承壓，大規(guī)模企業(yè)降本增效訴求導(dǎo)致商務(wù)擴(kuò)張需求緩慢。

??在大灣區(qū)城市群中，廣州甲級辦公樓市場租金目前處于較低的水平，下探空間已被壓縮不少。少數(shù)項(xiàng)目由于未能顯著提升自身去化速度，業(yè)主繼續(xù)采取調(diào)整租金的策略。在深圳，租賃市場預(yù)期低迷，業(yè)主招商及維穩(wěn)壓力增大，部分面臨退租的項(xiàng)目租金降幅開始加大。

??在成渝城市群中，極端高溫天氣與疫情復(fù)發(fā)的雙重不利因素使得辦公樓需求復(fù)蘇受沖擊。成都市場空置攀升、需求放緩導(dǎo)致全市租金持續(xù)下行；重慶疫情短期復(fù)發(fā)再次阻礙線下實(shí)體活動(dòng)，市場錄得多宗地產(chǎn)、科技互聯(lián)網(wǎng)及新興金融等領(lǐng)域企業(yè)的縮租、退租案例。季內(nèi)吸納量接近正負(fù)零，不足1,000平方米。

??在長江中游城市群中，武漢連續(xù)三季度錄得新增供應(yīng)，項(xiàng)目品質(zhì)競爭壓力導(dǎo)致租金環(huán)比下降2.0%，周期內(nèi)跌幅遞減，此外搬遷需求進(jìn)一步刺激市場活躍度，空置去化壓力有所減弱。南昌第三季度租金上升1.1%，漲幅超過上季度，整體零售及商業(yè)活力促進(jìn)辦公樓市場需求呈現(xiàn)出回暖態(tài)勢。